北京購物中心租金平穩(wěn) 貴在堅(jiān)守

　　縱觀北京的市場，商業(yè)地產(chǎn)仍是蓬勃向上的趨勢，商鋪?zhàn)饨鹨渤掷m(xù)看漲。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2015年第三季度，得益于部分市場表現(xiàn)良好的項(xiàng)目主動調(diào)高租金報(bào)價，北京購物中心首層商鋪平均租金同樣本比較，錄得環(huán)比上漲0.7%至每天每平方米35.8元。第三季度，位于豐臺區(qū)的永旺夢樂城和首開·福茂廣場落成開業(yè)，合計(jì)為市場帶來約17萬平方米的新增供應(yīng)。新項(xiàng)目的高入駐率帶動整體市場空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至6.9%。

　　未來六個月，北京零售物業(yè)市場將迎來兩個合計(jì)體量近18萬平方米的新項(xiàng)目入市。盡管未來供應(yīng)量較近期有所回升，但就目前新項(xiàng)目預(yù)租情況來看，預(yù)計(jì)市場空置率將在短期內(nèi)小幅上揚(yáng)，而購物中心首次租金將保持平穩(wěn)。

　　值得關(guān)注的是，近幾年在北京，新興區(qū)域的大型購物中心開始展露頭角。比如，位于房山的中糧萬科FUNMIX半島廣場、位于清河的華潤五彩城、東壩的金隅嘉品Mall等，均成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性商業(yè)。

　　可以說，購物中心所增加的都是體驗(yàn)式消費(fèi)類型。“通過調(diào)整，可以說北京的購物中心在出租、出售方面并未受電商經(jīng)濟(jì)過多影響。”租金方面，陳云峰表示，“以前都說餐飲業(yè)租金低，當(dāng)前也在逐步上漲。所以業(yè)態(tài)的調(diào)整并沒有影響整體租金水平。”

　　從全國范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)來說，陳云峰認(rèn)為，北、上、廣、深這樣的一線城市，商業(yè)地產(chǎn)是在健康的軌道上前進(jìn)。以北京為例，陳云峰認(rèn)為，四環(huán)內(nèi)不再新增大型商業(yè)，使得城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心越來越具有稀缺價值。而一些郊區(qū)的購物中心則成為新商圈的代表，引領(lǐng)了新商圈的形成，填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白。“北京的購物中心并沒有出現(xiàn)空置率過大、惡性競爭的情況。對于品牌來說，面對北京市場則是積極開店。”不過，陳云峰也認(rèn)為，通州運(yùn)河核心區(qū)等新興區(qū)域也存在商業(yè)過剩的風(fēng)險。

　　高力國際的研究報(bào)告也認(rèn)為，北京近兩年內(nèi)入市的優(yōu)質(zhì)購物中心，向新興區(qū)域引進(jìn)了大量快時尚及餐飲品牌，提升了新興區(qū)域內(nèi)尚未充分開發(fā)的零售市場。與此同時，高力國際也注意到，近年來住宅開發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在其住宅項(xiàng)目周邊建設(shè)購物中心，而這些項(xiàng)目通常位于新興區(qū)域。相較于專業(yè)的購物中心開發(fā)商，這類業(yè)主在商鋪物業(yè)領(lǐng)域相關(guān)經(jīng)驗(yàn)較少，其中許多開發(fā)商選擇以中小規(guī)模的社區(qū)型購物中心起步以獲取經(jīng)驗(yàn)。

　　陳云峰給出的數(shù)據(jù)顯示，在電商還沒有興起之前，傳統(tǒng)購物中心的購物類商鋪面積占比至少在51%，而現(xiàn)在已經(jīng)降到了30%以內(nèi)。取而代之的是，餐飲業(yè)面積增加到了41%，兒童業(yè)態(tài)面積增加到15%。其他還有院線、KTV、咖啡店等休閑娛樂類業(yè)態(tài)面積的增加，另外，包括滑冰場等在內(nèi)的體育健身類，以及美容、體檢、專科醫(yī)院等醫(yī)療類業(yè)態(tài)也出現(xiàn)在購物中心。“業(yè)內(nèi)把一個購物中心的功能定位為吃、喝、玩、樂、購一站式消費(fèi)場所，‘購’變成了最后一位。”陳云峰說。

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