北京購物中心租金平穩 貴在堅守

　　縱觀北京的市場，商業地產仍是蓬勃向上的趨勢，商鋪租金也持續看漲。

　　世邦魏理仕的數據顯示，2015年第三季度，得益于部分市場表現良好的項目主動調高租金報價，北京購物中心首層商鋪平均租金同樣本比較，錄得環比上漲0.7%至每天每平方米35.8元。第三季度，位于豐臺區的永旺夢樂城和首開·福茂廣場落成開業，合計為市場帶來約17萬平方米的新增供應。新項目的高入駐率帶動整體市場空置率環比下降0.3個百分點至6.9%。

　　未來六個月，北京零售物業市場將迎來兩個合計體量近18萬平方米的新項目入市。盡管未來供應量較近期有所回升，但就目前新項目預租情況來看，預計市場空置率將在短期內小幅上揚，而購物中心首次租金將保持平穩。

　　值得關注的是，近幾年在北京，新興區域的大型購物中心開始展露頭角。比如，位于房山的中糧萬科FUNMIX半島廣場、位于清河的華潤五彩城、東壩的金隅嘉品Mall等，均成為區域內的地標性商業。

　　可以說，購物中心所增加的都是體驗式消費類型。“通過調整，可以說北京的購物中心在出租、出售方面并未受電商經濟過多影響。”租金方面，陳云峰表示，“以前都說餐飲業租金低，當前也在逐步上漲。所以業態的調整并沒有影響整體租金水平。”

　　從全國范圍內的商業地產來說，陳云峰認為，北、上、廣、深這樣的一線城市，商業地產是在健康的軌道上前進。以北京為例，陳云峰認為，四環內不再新增大型商業，使得城區內的商業購物中心越來越具有稀缺價值。而一些郊區的購物中心則成為新商圈的代表，引領了新商圈的形成，填補了區域商業空白。“北京的購物中心并沒有出現空置率過大、惡性競爭的情況。對于品牌來說，面對北京市場則是積極開店。”不過，陳云峰也認為，通州運河核心區等新興區域也存在商業過剩的風險。

　　高力國際的研究報告也認為，北京近兩年內入市的優質購物中心，向新興區域引進了大量快時尚及餐飲品牌，提升了新興區域內尚未充分開發的零售市場。與此同時，高力國際也注意到，近年來住宅開發商紛紛進入商業地產領域，在其住宅項目周邊建設購物中心，而這些項目通常位于新興區域。相較于專業的購物中心開發商，這類業主在商鋪物業領域相關經驗較少，其中許多開發商選擇以中小規模的社區型購物中心起步以獲取經驗。

　　陳云峰給出的數據顯示，在電商還沒有興起之前，傳統購物中心的購物類商鋪面積占比至少在51%，而現在已經降到了30%以內。取而代之的是，餐飲業面積增加到了41%，兒童業態面積增加到15%。其他還有院線、KTV、咖啡店等休閑娛樂類業態面積的增加，另外，包括滑冰場等在內的體育健身類，以及美容、體檢、專科醫院等醫療類業態也出現在購物中心。“業內把一個購物中心的功能定位為吃、喝、玩、樂、購一站式消費場所，‘購’變成了最后一位。”陳云峰說。

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