中國三線城市、休閑業態是藍海

　　近日，世聯地產發布《中國購物中心品牌發展報告》(以下簡稱《報告》)。《報告》指出，2011年至今，住宅房地產遇到前所未有的政策調控，但商業地產開發卻逆勢崛起，保持著30%以上的高速增長。與此同時，近5年，中國零售銷售額年均增速為17%，落后于商業地產開發速度，商業地產的高度增長必然導致空置率上升。因此，為了從激烈競爭中脫穎而出，爭奪有限的優質品牌資源已成為商業地產開發商發展戰略的重中之重。

　　以服裝、餐飲業態品牌為主

　　據了解，為《報告》提供數據樣本的102個購物中心擁有8700個獨立品牌商家，這一龐大品牌庫成為絕大部分購物中心市場定位、業態組合、招商方向的重要參考框架。其中服裝零售品牌占據榜首，占比33%。對于有百貨業態的購物中心，這一個比例相對較低，而無百貨主力店的購物中心，通常會增加服裝零售店的數量。

　　排在購物中心品牌數量的第二位的是餐飲業態，占比為17%。據統計，購物中心所涵蓋的餐飲品牌數量多達1500個，但其連鎖程度相對較低。這主要由于餐飲業態地域性較強、跨地域開店難度大。但具有標準化產品線以及龐大的門店網絡和智能化商業管理系統的餐飲連鎖品牌發展較快，如肯德基、麥當勞，真功夫、俏江南、味千拉面、滿記甜品等餐飲品牌。《報告》同時指出，餐飲業態由于聚集人氣的能力較強，越來越受到商業地產開發商的重視，未來餐飲品牌的數量仍將持續增長。據了解，新開的購物中心都在逐步提升餐飲業態的比例，相比5年前，餐飲業態商鋪的占比從11%提升到了20%。而老的百貨商場也在逐步增加餐飲商鋪數量，例如東門茂業百貨在調整業態時，引入了星巴克休閑餐飲。

　　三線城市、休閑業態是藍海

　　在數據樣本中，102個購物中心包括了主要城市典型代表性商業項目，檔次以高端和中高端為主，這些購物中心涵蓋了絕大部分國際知名連鎖品牌以及國內優秀零售品牌。《報告》指出，作為一線城市，北京、上海是國際品牌尤為青睞的城市，這與北京作為首都、上海作為國際經濟中心對海外投資者有較強的吸引力關系密切。同時，國際品牌在1.5線沿海城市布點多，這與沿海城市的經濟開放程度和發展程度密切相關。以香港國際化購物中心海港城為例，其167個服飾品牌中，目前仍有40%的品牌未進入大陸地區，22%的品牌進入大陸市場不到兩年，更多的品牌仍在等待進駐的機會。

　　無論是對于國際品牌，還是國內品牌來說，一線和1.5線城市的購物中心品牌發展都已較為成熟，連鎖品牌集中度也很高，但是這些城市的市場容量有限，因此，國內國外連鎖品牌處于相對飽和的狀態。《報告》認為，這為三線城市創造了機會。目前，國際連鎖品牌在三線城市集中度最低，但是隨著經濟的發展以及一二線城市國際品牌的飽和，三線城市的發展機會突顯。

　　此外，盡管休閑娛樂業態的租金承受力低，娛樂業態也不夠豐富，但《報告》認為，其仍是增強購物中心人氣的重要業態，滿足消費者除購物之外的娛樂、聚會、休閑需求。

　　據了解，目前102家購物中心中，休閑娛樂商鋪占1%，平均每個購物中心僅有2.7個門店。但分析顯示，兒童游樂業態將是吸引家庭消費者的法寶，電影院也已成為拉動購物中心人流的利器。此外，隨著白領健康意識的增強，傳統的健身俱樂部也備受購物中心歡迎。而且由于健身俱樂部對商鋪面積要求較高，典型的目的地消費形態可以緩解購物中心高樓層人流較少的難題。