南京推存量房改建租賃房實施細則 長三角城市密集出招“租售并舉”

近期，全國最大的長租公寓品牌商蛋殼公寓深陷流動性危機。一邊是長租公寓頻頻爆雷，另一邊是我國對“租售并舉”長效機制的積極推行。在此背景下，11月18日，南京市城鄉建設委員會、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（試行）》（下稱《細則》），被視為繼續落實“租購并舉”，祭出調控組合拳。

《細則》將進一步規范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強建設管理。消息顯示，細則適用范圍是南京市已建成并具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋。改建項目應當以整棟、整單元、整層（應具備獨立交通空間）為基本改建單位。

南京當地一名房企人士透露，作為租賃市場試點城市之一，南京出臺這個政策主要是為了響應國家租售并舉的政策，其次，南京這幾年辦公商業的存量比較大，去化比較慢，此政策也有利于將存量庫存合理化配置，盤活社會閑置資產。

一家深耕南京市場的房企科研人士則認為，租賃住房得到充分供應和吸引人才政策等導向是一致的。這可以從側面理解，是對租賃住房的補充，也是對房價上漲的一種抑制。

調控組合拳

同策研究院分析師陳舒指出，目前，全國多地均已出臺相關類似政策。整體來看，這是“租售并舉”長效機制框架下的重要舉措。南京政策的出臺，一方面來看，可謂是政府對租賃市場和存量市場施展的一套組合拳。對于租賃市場而言，原有房源主要為租賃住房及二手房，但伴隨商業和工業用房等可改建為租賃住房，將極大提高租賃房源數量，多渠道籌集租賃房源，為租賃市場提供多元化的房源供給。同時，基于當前長租公寓市場為爭搶房源，導致“高收低租”和“租金貸”等現象的產生，擴大房源供應量，能夠潛在地、長期地、有效地影響租賃市場平穩健康發展。此外，政府政策的正式介入在一定程度上將打擊違法群租房、“非改居”等亂象，規范市場運作，維護市場健康穩步發展。而對于存量市場而言，大部分城市商業及工業建筑存在過量的現象，通過將其改建為租賃住房能有效盤活現有存量，提升城市運營效率。

南京新政出臺后，記者采訪部分南京房企獲悉，政策對南京市的開發商直接影響不大。大部分公司目前住宅業務占絕對主力，辦公商業類項目非常少。不少房企正在開展的商業運營和長租公寓運營和服務，均有和地產平行的獨立公司專業化運作。

一名房地產從業人員認為，租和買并不是此消彼長，而是屬于人生不同階段的消費行為。鏈家此前發布的一份《2020中國青年居住消費趨勢報告》顯示，對于青年人來說，在北京、上海、深圳置業仍是困難的事，2019年北上深青年購房者的平均年齡都超過了30歲。而在二線城市中，南京、杭州的居住成本相對更高，甚至高于一線城市中的廣州。租賃仍然是眾多年輕人的主要居住模式，“85后”中選擇整租的比例比“00后”中選擇整租的比例高出7.5個百分點；租房周期也變長。

租賃強監管

2017年，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等九部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發展，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，其中包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等。緊接著在同年8月，國土資源部住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市為利用集體土地建設租賃住房首批試點城市。2019年1月，福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市獲批試點，試點城市擴容到18個。

2020年9月，我國首部專門規范住房租賃的行政法規《住房租賃條例（征求意見稿）》開始公開征求意見。

南京新政的出臺，在部分業內人士看來，與分散式長租公寓連續爆雷關聯不是很大。長租公寓的出現與擴張，也是順應租售并舉的方向。在這些長租公寓爆雷之前，政府也是在積極鼓勵和推動這類企業發展，只是一些企業不是按照正規運營方式去進行。其次，南京算是全國院校非常集中的城市，在長租公寓出現之前，市場的容量都是足夠的。南京也提供了畢業生的租房補貼，從一定程度上也緩解了應屆生居住壓力。

上海、合肥等城市均出臺過類似的政策。為了促進租賃行業發展，今年8月，合肥市發布《合肥市住房保障和房產管理局、合肥市自然資源和規劃局、合肥市城鄉建設局關于非住宅改建為租賃住房工作的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《征求意見稿》），其中明確，合肥市區范圍內，不動產權證或其他合法權屬證明用途為商業（辦公）、工業（廠房、倉儲）、科研教育等非居住類型，且近期內無征收計劃的已建成閑置存量房屋，可以改建為租賃住房。

上海對于租賃行業的扶持更為系統。2017年2月份，上海市人民政府辦公廳發布延長《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》的通知，有效期延至2019年2月28日。

上海對安全合規的“N+1”是支持的，但對“非改居”集中式公寓卻持嚴厲打擊態度。2017年初，寶山區規劃和土地管理局等部門聯合發出一份《寶山區“非改居”處置實施意見（試行）》（簡稱“《實施意見》”）的通知，自2017年5月1日起試行，試行期2年。

2017年4月21日，上海出臺了《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》。文件中規定辦公用地的出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地出讓合同中未經約定，不得建設公寓式酒店；辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。商業、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉讓。

如此，上海前期大量進入集中式公寓領域的公寓從業者將面臨巨大壓力，他們用閑置倉庫、廠房等非居住類房屋改造公寓項目不在少數，集中式公寓項目一般投入都比較大。這也提醒后來者，萬億級的公寓行業，不斷受到政府重視，政策、規則越來越多，必須合法、合規經營，才能贏得長久發展。

南京新鮮出爐的政策，也有一條表明了政府對租賃行業的強監管：“改建項目運營后，經住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺辦理租賃合同網簽。網簽備案應當使用租賃合同示范文本，在商業銀行設立租金專用賬戶。”

“搶人”如何留人？

2017年，“租售并舉”長效機制的出臺，可以說給城市調控定調，也為城市留人給出更多操作空間。

長三角多個城市人才競爭大幕開啟。據不完全統計，2017年初以來，包括一二三四線城市在內的約60城先后掀起 “搶人大戰”。2019年，各地通過對人才實施購房補貼、落戶等優惠政策，吸引人才加盟，達到一個高峰。

2019年一季度，包括南京、北京、大連、西安、常州、蘇州、無錫、廣州、海口、襄陽、鎮江、石家莊等20多個城市加入人才競爭，“參戰”城市以長三角區域居多。2020年，搶人大戰升級。2月份，杭州出臺了落實“人才生態37條”的補充意見。

作為租售并舉試點城市之一的南京，2019年至今，至少更新了兩次人才政策，相繼推出人才落戶政策延期到2020年2月、本科生買房打7折等優惠政策。

2020年，南京再次放寬落戶門檻：研究生及以上學歷、45周歲以下本科學歷人員（含留學回國人員、非全日制研究生），憑學歷證書即可落戶；40周歲以下大專學歷人員，在寧就業參保半年即可落戶。

一方面是積極引入人才，另一方面則是房價漲幅持續不下。據國家統計局數據，10月南京新房價格環比上漲0.4%，同比上漲4.5%；二手房價格環比上漲0.3%，同比上漲3.8%。

對此，陳舒認為，增加租賃住房的供應來源，可緩解住房供需矛盾，有助于住房供應結構的改善，在盤活存量資產上也起到積極的推動作用。但值得注意的是，為避免因新政出臺而產生市場亂象，政府相關監管措施須跟上，同時也應給予一定金融扶持政策，積極鼓勵企業穩健開展相關業務。