北京動物園批發市場外遷還是就地升級？

 　　在金開利德二樓經營女裝生意的王平(化名)對于“動物園批發市場”(以下簡稱動批)要搬走的傳聞表現平靜，在他看來，動批搬遷的可能性微乎其微。

　　“動批搬遷的消息我確實聽過，不過消息來源基本都是媒體報道，并沒有官方的正式發文，就連金開利德的市場管理委員會也沒有給過我們任何要搬遷的通知。”王平說道。

　　同王平一樣，對搬遷消息表示質疑的還有同樣在動批經營針織產品的張靜(化名)。“這消息不太靠譜，我們2014年的房租才剛交給房東，如果真要搬遷房東應該不會跟我續租吧。”

　　對此，動批搬遷的真相到底如何?

　　河北是歸宿?

　　從去年12月下旬，關于動批的搬遷“猜想”再次成為大眾關注的焦點。與往次討論不同的是，本次“動物園”的搬遷計劃似乎已成定局。

　　據新華網報道，旗下記者從北京市規劃委獲悉，“北京動物園批發市場已確定外遷”。而在此之前，北京市官方就已表露出對搬遷動批的“念頭”。

　　去年9月，北京市委常委、副市長陳剛在所作的《關于”加強城市規劃管理，標本兼治緩解交通擁堵”議案辦理情況》的報告中指出，把動物園等批發市場外遷是為了改變北京市中心城區功能、人口過度聚集的狀況，以達到疏解中心城功能和人口，優化城市空間布局的目的。

　　與此同時，身陷搬遷傳聞的并非只有動批一家，就有消息稱，大紅門、雅寶路等服裝批發市場也將在未來的搬遷之列。而河北也成了眾說紛紜間最有可能承接北京眾服裝商圈的搬遷之地，這主要源于去年京冀政府之間簽署的一份協議。

　　去年5月22日，北京市與河北省正式簽署《2013至2015年合作框架協議》，協議內容顯示，“支持北京市大型商貿企業到河北省建設區域性商貿流通市場，推進北京市城區內小商品、服裝批發市場向周邊地區轉移”。

　　官方的表態讓“動物園搬遷”傳聞的可信度不斷加碼，但動批市場是否真能按照這個“藍本”一路順暢地走下去?

　　動批商圈地處北京二三環之間，屬于北京城的中心地段，房價普遍較高。隨著近年來商業地產走熱，使動批商圈的業主資產動輒上百萬元，門店價值達到千萬元以上的業主也不在少數。

　　在中國紡織工業聯合會流通分會副秘書長、中紡通力總經理葉梁看來，動批一旦確定搬遷，最大的難度在于對商戶的協調工作。

　　“動批商圈地處北京二三環之間，屬于北京城的中心地段，房價普遍較高。同時，隨著近年來房地產的發展，尤其是商業地產走熱，使動批商圈的業主資產動輒上百萬元，門店價值達到上千萬元以上的業主早已不在少數。因此，一旦動批商圈外遷對他們造成的損失，應該怎樣計算和彌補，都是未來政府需要面對的重要問題。”葉梁說道。

　　而動批商圈物業業態及租賃關系的復雜性，也加大了此地外遷的成本和難度。

　　以金開利德為例，王平告訴記者，動批商圈物業的租賃合同一般都為20年。最初，商場租賃1個檔口的價格為每年3萬元～4萬元。但真正在金開利德從事經營的商戶，很少有人能以這個價格租到攤位，大部分經營者都是通過“二手”、“三手”業主租到攤位，攤位租金多為每年8萬元～10萬元之間，部分位置好的檔口租金，甚至能達到十幾萬元一年。

　　因此，即便政府真要下決心搬遷動批，這也將是一項耗資頗巨，且搬遷難度巨大的工程。

　　與此同時，就目前動物園的經營業態來講，搬遷一旦實行，對經營商戶也會造成不小的傷害。

　　“服裝商圈的外遷對批發商戶的影響可能不會很大，受影響最大的則是零售商戶。”武漢服飾時尚聯合會會長毛立輝說道。

　　而就記者調查了解，動批、大紅門及雅寶路等商圈目前基本都為批發、零售一體的經營業態，且近年來這些商圈的零售份額比重也在不斷增加。張靜告訴記者，金開利德的經營商戶基本上都是以零售為主。

　　大紅門服裝城辦公室主任陳峰告訴記者，從其近年來對旗下服裝城的銷售統計情況來看，零售服裝的銷售比重及銷售額呈現逐年增長的趨勢。

　　對此，這些商圈一旦搬遷，對其零售市場的影響可想而知。“在動批商圈消費的人群同網購人群本身就有著很高的重合度，這些人群的消費水平一般不會太高，如果需要花費很長的時間到郊區購物，會無端增加消費者的購物成本，可能造成大部分消費者的流失。”毛立輝說道。

　　王平就悲觀地告訴記者，如果動批遷到河北，他們這些零售商戶就“死定了”。

　　但在葉梁看來，這些并不會改變以動批為代表的服裝商圈的外遷命運：“作為特定歷史條件下的“特殊”產物，動批“離去”是遲早的事”。

　　外遷or就地“升級”?

　　“中國目前很多服裝市場都是從上世紀80年代中后期及90年代初發展起來的，像北京的動物園商圈、大紅門，武漢的漢正街及杭州的四季青等。當時，全國的經濟體量不大，城市規模也不大，這些市場都建在當時城市的邊緣地區。但隨著中國經濟發展及城市規模的擴張，當時這些商圈所處的“城郊區”也逐漸變為現在的市區。”葉梁說道。

　　因為服裝市場本身的人口密集度較高，加上貨品運輸所帶來的物流訴求，會對城市的交通、安全、消防、環境、市容等造成較大的壓力。所以，近年來，許多城市都開始著手規劃服裝市場的搬遷事宜。其中，與北京動批相似度較高的武漢漢正街就是其中一個。

　　毛立輝告訴記者，對于漢正街的“改造”，武漢市政府主要采用了外遷和就地升級兩種手法。“武漢市政府在漢口北規劃建設了大型的服裝商圈，作為原漢正街商戶的主要接收地。同時，政府也在漢正街原址上打造“地一大道”，來推進本地服裝商圈的轉型升級。”

　　但在毛立輝看來，這種做法未必可行。

　　毛立輝告訴記者，漢口北的商圈配套設施并沒有完全建好，所以雖然有不少原漢正街的商戶在漢口北購置物業，但多作為投資之用，真正去經營本業的寥寥無幾。“之前，我去漢口北碰見一個認識的商戶老板，他告訴我現在很多商戶每天都要早起’搶水’，不然晚了一天都用不上水。漢口北的服裝商圈在水電這種基本設施都沒有完善的情況下，就接收商戶入駐。”

　　大紅門對豐臺區的經濟發展、稅收及人員就業等都發揮著巨大的拉動作用，也幫助解決了很多區政府解決不了的困難，因此，即便是豐臺區政府也不會輕易“放棄”大紅門。

　　但在葉梁看來，商圈的這種做法也無可厚非。“建設、發展、完善一個商圈是一個長久、持續的工程，任何一個商圈的配套都不可能做到一步到位。新建商圈配套的完善需要商場和商戶的共同合作與發展來實現。”

　　與此同時，在服裝城是否需要遷移郊區的問題上，陳峰則持有不同的觀點。“要將北京的這些服裝商圈都遷到河北，我個人認為可能性不大。搬遷是一個大而復雜的工程，其中會牽扯到很多問題。”

　　陳峰以自己所處的大紅門商圈為例告訴記者，大紅門對豐臺區的經濟發展、稅收及人員就業等都發揮著巨大的拉動作用，也幫助解決了很多區政府解決不了的問題，因此，即便是豐臺區政府也不會輕易“放棄”大紅門。

　　對于現有商圈存在的問題，豐臺區則選擇從推動商圈就地轉型升級來解決。“豐臺區政府近年來不斷加大對大紅門商圈的整改力度，商圈的經營者也順勢對自身發展進行調整，現在，大紅門商圈的業態環境也有了一定的改善。”

　　以大紅門服裝城為例，其從2013年春節開始，就斥資1億元，對其商場進行硬件升級，對商場的地面、電梯及攤位等進行改造。同時，大紅門服裝城也不斷規劃投建新期工程，并在全國進行巡展招商，力求將商場原有的批發、零售模式轉變為中國品牌的規劃基地。

　　“現在，我們的項目已經建到第5期，除了店鋪之外，我們還建有寫字樓，以供企業辦公所用。我們希望自己未來不僅僅是一個營銷平臺，還要成為企業的品牌規劃基地。”陳峰說道。

　　但對于當前商圈就地升級的案例，毛立輝并不看好。“許多商圈在就地升級之后，新建商場的經營成本普遍有了較大的提升。據我了解，很多店鋪的租金及經營成本在10年內已經翻了10～20倍。這對于之前普遍以競價取勝的商戶來講，便逐漸喪失了生存的’根基’。”

　　因此，不管是商圈外遷還是就地升級，在眾多行業人士看來，調研、了解本商圈的特定，有針對性的制訂商圈發展規劃，對商圈能否順利實現轉型至關重要。

　　新商圈關鍵在“大”

　　“現在中國的大型商圈有1萬多個，從行業發展和市場需求來講，是供過于求的。”與此同時，毛立輝認為，商場定位的同質化也造成了許多新建商場的發展不振。

　　“我就曾在安徽火車站附近的站前路看到五六家商場，這些商場的定位都差不多。”毛立輝告訴記者，雖然當地政府希望通過就地轉型來改造原有商圈，但因為對服裝市場的不了解，造成了新建商圈后期招商不力等一系列問題。

　　因此，未來商圈在改造及建設時，一定要做好市場調研、明確發展定位。

　　“很多商場現在都在做高端，高端的利潤雖然高，但中國真正消費高端的畢竟還是少數人群。以動批為例，如果將它改造成高端商場，那它之前服務的人群該從哪里消費?”毛立輝告訴記者，平價商場也有很大的消費市場和服務人群。

　　對此，葉梁表示認同，他告訴記者，很多知名服裝品牌都是從大的服裝批發商圈發展起來的。“像白馬服裝城每年都會在商場內部進行十大品牌評選，其評選出的品牌都是國內頂尖的服裝品牌。像哥弟、凱撒這些品牌都是從白馬’走出來’的。”

　　在一線城市，很多人在周末已不將逛街購物作為主要的消遣方式，反而選擇去城郊度假旅游等。因此，如果未來政府能在商圈規劃上做好定位配套，“旅游+消費”的新商圈模式也將會有很大的發展潛力。

　　但對于未來新商圈的建設，葉梁表示，現在還沒有可參照的樣本，“許多新商圈都是在這3～5年里剛發展起來”。他認為，隨著現代商業模式及消費習慣的變化，未來新商圈的建設也要考慮更多的因素。

　　“政府未來在規劃新商圈時，一定要綜合考慮各方因素，完善各項配套設施，將新商圈按照時尚、消費、餐飲、娛樂、文化等為一體的模式進行打造。”葉梁說道。

　　毛立輝對此觀點也表示認同，他告訴記者，在一線城市，很多人在周末已不再將逛街購物作為主要的消遣方式，反而選擇去城郊度假旅游等。因此，如果未來政府能在商圈規劃上做好定位配套，新商圈也將會有很大的發展潛力，“旅游+消費”可能成為未來商圈發展的重要模式之一。

　　同時，在城郊商圈的建設規模上，葉梁告訴記者，未來單一批發市場的商業模式成活率將不會很高，只有建設大商圈，做好各項配套，在城郊形成城市商業綜合體，新商圈才能更好的存活和發展。

　　“所以，新商圈的規劃至少要在80萬平方米以上才有發展潛力。”葉梁說道。