林仲科：為何內地幾年的商場沒國外幾十年的新

　　懂“破窗理論”能省很多維修費

　　記者：“資產管理”聽起來還是很高深，怎么理解商場服務人員對于資產進行管理?

　　林仲科：資產管理是綜合性的，有個“破窗理論”，是資產管理者必須懂得的道理。這個理論來源于美國心理學家做的一個實驗，在黑人居住集中的治安很差的區域，放了一臺車，主持實驗者先把車窗打破一點，放在那。第一天沒有人來;第二天開始有人把車上其他窗戶都敲破;第三天，有人把里面的音響偷出來;第四天開始，就有人把里面能拆的東西都拆出來，最后連輪胎都拆了。同樣道理，引申到資產管理，例如我們坐的這個沙發，如果破了一個小洞，不維護好，那慢慢地肯定就會變成一個大洞。再例如如果地上有一點垃圾，一天不管，兩天不管，垃圾就會越來越多。資產管理就需要大家及時發現、及時維護修理。真正成功與不成功，就在于懂不懂這個理論。

　　記者：資產管理人員會特意學習這個嗎?

　　林仲科：這個理論非常重要，在國外、在香港成熟商場管理都必須學習這個理論。然后再從高層、中層往底層傳達灌輸這個理論思想。資產管理一定是要有長遠的眼光，雖然這一塊要花費很多的精力去做，每天都要處處留心，每天都要及時維護維修，但幾年下來，你就能看到成效。為何我們內地開業幾年的商場還沒國外幾十年的商場新?我接觸過很多投資者，見到一個商場破破爛爛，折舊率較高，到最后可能還是會買，但會把價錢壓得很低，投資者需要花費很大一筆維修費。極有可能的是，你平時省下來的資產管理運營的錢，都不夠支付最后的維修費。

　　衛生間管理有一本厚厚的冊子作參照

　　記者：你能否拿出商場中的一個方面來具體講解如何管理?

　　林仲科：以衛生間為例，逛街的大都為女性，女性都十分注重衛生間環境。衛生間的好壞直接反映出商場的運營管理水平。衛生間必須配一個保潔員，但同樣是配備一個保潔員，效果也是有很大差距的。例如丹麥的ISS，這家以清潔業務起家的設施服務公司(目前已是全球最大)，對于衛生間的保潔工作管理規范都有一本厚厚的冊子，給管理者參照，給保潔人員規范。例如洗手臺要保持清潔、沒有水滴，單從這一點，內地很多高端商場的保潔員都做不到。

　　記者：即便保潔員做得再好，就能讓衛生間的環境得到保障嗎?

　　林仲科：衛生間的管理其實從最開始的材料選用就很有講究，如果用了有很多洞的石材，那些小洞洞不僅容易滋生霉菌，產生斑點;更重要的是會吸收氣味。一旦臭味吸附進去，就很難去掉，很麻煩，所以選材很關鍵。還有排風系統。真正好的衛生間是沒有任何令人不適的氣味，也不會潮濕、不會悶熱，這就需要合理設計的獨立排風、空調裝置的配合。

　　記者：除了以上這些基本的原則，你覺得內地的衛生間還有哪些方面可以改善?

　　林仲科：在國外，女性衛生間經常會提供女性衛生箱定時進行垃圾處理，或提供小袋子。這個服務好像在內地并不普及，可我們對此也不能視而不見。

　　商場的夜晚資產管理更考驗人

　　記者：有很多商場會用到垂直綠化，像這一塊的維護應該都在晚上進行吧?

　　林仲科：其實晚上的商場會更忙碌，進行的工作范疇也會更加專業。你提到的這個垂直綠化都是由專業的園丁在晚上來進行修枝剪葉。商場的保潔，到了晚上，有清理全場垃圾的、專業地板清潔的，包括縫隙彌補、地板打蠟、口香糖清理等等。另外，設施設備的維修也都在晚上進行。可以說，在白天干活的如果需要10個人，那么在晚上干活的人或許會達到50個。這些人一般從晚上11點開始工作，一直到早上五六點。當然，晚上的管理統籌者也會更專業，安保也更不能放松。

　　記者：像一些陳列藝術展覽的個性化商場，它們的資產管理是不是有些挑戰?

　　林仲科：一般都會建議安排專業的團隊對藝術品進行安保和維護。總的來說，資產管理是一個綜合的系統。目前我們比較熟悉的開發商中，太古地產是這一塊的標桿。它有超過100年的歷史，沉淀了很多英式管理的智慧。他們出了一個事情，就會記下來，總結經驗，再變成工作規則，或寫進租賃合同。所以太古的租賃合同非常厚。這不是一個人能做到的，一定是一整家公司都明白這樣，都清楚知道這樣做的好處在哪。它是當之無愧的“管理控”，比其他所有開發商都更愿意付出心血去做管理規范、人員培訓、貫徹到每一層人員。資產管理做得好，商場的升值空間才會更大。

　　問題接龍

　　上一期嘉賓佛山市廣佛智城商業地產投資有限公司董事長黃河問林仲科

　　Q：你如何看待商業項目資產管理的投入和產出?

　　A：資產管理的投入具體是集中在專業技能、經驗和人力資源配合之上。進行有效資產管理，需要對市場有充分了解并進行預測，同時要規避和控制風險，對設備和資產有計劃地管理維護，在運營上將資產利潤最大化，例如透過優化租戶和業態重組以提升租金，或者是以各種推廣增加收入。有效資產管理可以提升資產價值，減低運營成本和設備損耗。但同時增加收入。成功的商場資產管理，需要有良好的租戶、業態組合、定位、經營方向相匹配。透過軟件分析嚴密控制租金收入。以香港領匯為例，上市后，把各個地區商業統一管理，使租金收入提升30%。