蘇寧云商轉讓11家門店

　　據悉，蘇寧云商所指的創新資產運作模式，是將持有優質門店資產的全資子公司的相關權益最終全部轉讓給私募投資基金及相關方。一方面，蘇寧云商可獲得優質門店增值收益和現金回籠;另一方面，蘇寧云商以穩定的租賃價格和長期租約獲得門店物業的長期使用權。

　　大力挖掘O2O零售商價值

　　近日，蘇寧云商公告稱，計劃以不低于40.11億元的價格，將由11家自有門店物業資產組成的多家全資子公司的全部權益，轉讓給私募投資基金及相關方。通過此次交易，蘇寧云商預計實現凈收益13億元。

　　具體而言，蘇寧云商首先將以11家自有門店物業的房屋所有權及對應的土地使用權，分別出資設立11家全資子公司，注冊資本均為500萬元。截至2014年7月31日，上述資產評估值為40.11億元。之后，蘇寧云商將以不低于40.11億元的價格，將上述11家全資子公司的全部相關權益，轉讓給由中信金石基金發起設立的私募投資基金及相關方，以開展相關創新型資產運作模式。

　　交易完成后，蘇寧云商將再按市場價格租用11處物業繼續經營連鎖店，實際租金價格以公司與股權受讓方或其指定方屆時簽訂的《租賃合同》為準。公司預計此次交易不會影響公司店面日常經營業務。

　　據悉，中信金石基金成立于2013年7月份，是金石投資有限公司的全資子公司，主營業務為籌集并管理客戶資金進行股權投資，為客戶提供股權投資的財務顧問服務，投資管理及相關咨詢。這是2014年5月中信在國內率先上市“中信啟航”產品以來，推出的又一款REITs示范型產品。將大型物業用REITs的方式變為標準化產品，通過資本市場向公眾發售，是商業地產公認的最佳出路，這也被認為是上個世紀以來最重要的金融創新之一。中信此次瞄準蘇寧云商的O2O門店，可以看作是中信證券REITs模式向商業化邁出的重要一步。

　　業內人士分析稱，中信金石基金選擇蘇寧云商，一方面是看中其擁有超過1600家線下門店的優勢資產，另一方面或許也是借此對外釋放與實體企業資產證券化的強烈信號。中信金石基金之所以選擇蘇寧云商旗下分別位于北京、成都、重慶等地的11家優質門店資產，是對其門店資產價值及未來增值可能的充分肯定。在蘇寧O2O互聯網零售轉型過程中，這些門店對于提升用戶體驗，建立企業品牌形象和移動互聯網發展都具有重要意義，長期穩定的租賃合同也為中信此次REITs產品收益提供了保障。

　　對于蘇寧云商而言，通過與中信的合作，創新資產運營模式，盤活存量資產，在獲得充沛資金回籠的基礎上，可以再次購置優質門店，建立從購置到運營的良性資產管理方式，持續鞏固線下門店，有利于更好的整合線上線下，完善互聯網零售商的O2O模式，進一步凸顯O2O優勢，鞏固門店優勢資源，促進企業轉型升級。業內人士分析，中信金石基金此次與蘇寧云商強強聯手，將點燃REITs市場化的創新激情，而O2O零售商的價值也將被大力挖掘，從而備受資本市場青睞。

　　蘇寧云商將推進戰略轉型

　　實際上，蘇寧云商今年上半年的業績并不理想。公司上半年營業收入同比下降7.87%，并虧損高達7.55億元，而2013年同期盈利7.34億元，這也是公司上市10年來首次出現半年報虧損。此次交易如果完成，更直觀的效益是將使得蘇寧云商在確認利潤的基礎上，降低資產負債率、改善各項財務指標，并實現現金流入，增加營運資金。根據預期，通過此次交易，蘇寧云商將收到的交易對價不低于40.11億元，預計實現超過13億元的稅后凈收益。

　　蘇寧云商此次自有資產售后返租,融資、補虧、再投入將推進戰略轉型。申銀萬國證券分析，重資產轉輕資產,回籠現金并獲增值收益。公司自有資產售后返祖模式在海外商業運營中較為成熟,一方面能獲得優質門店增值收益和現金回籠,同時能以穩定的租金對物業進行長期租賃,仍實際控制門店,并未影響到公司運營。公司獲得資金后,可將資金再次投入到門店轉型中,建立起資產貨幣化、門店再投入的良性資產運營方式,為門店互聯網化、物流體系建設、市場營銷等儲備充足現金,增加軍備競賽實力。未來不排除將物流資產貨幣化的可能。

　　非經常性損益改善當年業績,補虧為戰略轉型爭取時間。受轉型進程和高基數的影響,14H1收入增速放緩,公司14H1實現收入511.5億,同比下降7.89%;凈利潤-7.55億,同比下降202.93%。而公司轉型持續推進,物流體系、線上平臺建設費用高企。此次資產運作可實現超過13億稅后凈收益,列支為非經常性損益,新增收益可彌補轉型虧損,為轉型進程爭取時間。我們認為,應回歸零售本質,資產貨幣化的有效性取決于公司運營,經營情況改善才能獲得持續現金流,并為再次投入提供獲利可能。根據我們的跟蹤,受益于基數效應減弱和轉型進程,公司三季度銷售情況環比出現改善,同店增速為正、易購50%以上增長。

　　員工激勵、資產貨幣化等轉型舉措對公司形成利好。蘇寧云商此前公告針對公司中高層員工骨干推進持股計劃,覆蓋線下運營管理、商品經營、物流服務體系的中高層人員,為轉型改革加碼;有利于提高員工凝聚力和競爭力,利于在深水區思想行動統一。此次探索資產貨幣化運作方式,盤活存量資產,籌得現金為門店轉型、物流體系建設增加投入,并因非經常性損益防止報表虧損,為維護品牌形象和戰略轉型爭取時間。公司財務數據因低基數和轉型推進而呈現季度改善趨勢,現代物流體系計劃于2016年建成,2015年仍是投入期,但邊際改善趨勢明顯。

　　上調盈利預測,維持增持。公司繼續推動線下門店改造和布局調整,線上用戶體驗改善,回歸零售本質,推進全渠道經營模式。公司業績在14Q2環比略有好轉,雙線仍繼續承壓。短期沒必要過多關注財務數據,更應關注用戶體驗改善和產品落地。申銀萬國證券預計公司2014-2016年EPS為0.02元、0.03元、0.07元,對應PE為206倍、132倍、56倍,維持增持評級。