唐耀：電商對購物中心造成的沖擊小到忽略不計

　　在過去的兩年中,電商這個詞成為商業地產圈里熱議的一個詞, 甚至媒體都開始大肆報道電商在每年雙十一取得的成績, 傳統零售消亡論甚囂塵上，產業鏈上很多擁有零售業的開發商也都開了網站，很多人說電商時代的到來最終會替代實體商業, 甚至使實體商業最終走向消亡,也有很多人把最近兩年一些商業的項目的經營不善和品牌關店歸結于電商沖擊，我對此持有不同看法。

　　購物中心經營的好壞與企業經營管理水平有關，并不能把責任推到電商身上。電商所謂沖擊對百貨、街鋪、家電等特定業態確實存在，但對購物中心造成的沖擊是非常非常小的，幾乎可以忽略。

　　商業房地產這兩年在中國有了非常大的發展,從全國范圍來看,一二三線甚至四線城市都在開發建設城市商業綜合體,這種大干快上的勢頭,以及各級城市大體量項目的上馬也造成了階段性的激烈競爭.但正如奧運會之前,北上廣等一線城市項目集中上馬造成了短時間招商壓力會后,經過幾年消化,反而變成了品牌的拓店難.

　　因此我認為,商業地產市場出現的競爭激烈化僅僅是階段性的,經過幾年傳導、去化后，這種階段性的壓力也會逐漸消化，優質的好的商業項目還是供不應求的。所以，商業地產并不存在過剩危機，競爭僅僅是階段性的，未來還有市場機會。但在目前三四線人口的消費水平下，這種速度的上馬還是存在很大風險。

　　商業地產有一個口號，策劃決定基礎，招商實現藍圖，經營管理創造價值，最終不動產要動起來，還是要靠經營。因此，對于開發商來說，商業最初的市場定位、市場研究、包括對城市的判斷很關鍵。同時，后期的運營、推廣、促銷，如何把人流吸引進來、品牌組合、平面規劃、交通組織、經營能力等都非常重要。同昌盛業此前在重慶做過一個案例，就是大融城項目,這是一個“邊調改、邊招商、邊運營的“三邊”項目，總體量13萬方，占據著重慶觀音橋商圈核心位置，周邊交通也很發達，多條公交輕軌線路直達，可謂是黃金地段，黃金環境，但由于項目初始存在的各種問題，雖然占據了天時地利，項目卻一直不溫不火，經過同昌盛業團隊的前期調研，對項目內部設計、商場定位、人流動線以及品牌落位等多方面都重新做了很大幅度的調整，從接案后短短一年半時間，為商場引入商戶103家，項目整場租金收入增加一倍，成功脫離經營不當的命運，逆襲成功，現該購物中心已成為重慶特別是三北地區炫酷潮人和時尚家庭的購物首選地。

　　還有一個成功的例子是揚州虹橋坊，接案前，虹橋坊項目因為靠近景點，項目規劃定位是面對旅游客人，我們的團隊接案后, 經過調研分析認為, 根據實際現場情況及旅游方面的特性(季節性強)，如將項目定位為面對旅游客人會給未來項目的營運帶來很大的難度，在非旅游季節項目的運作會難度很大，針對項目我們進行了前期策劃、定位變更，外立面改造、招商方向等多方面的規劃,調整后的規劃是“三七開”，以前是七針對游客，三針對本地，我們調整為倒轉。七針對本地，三針對旅游客人。招商這部分后期也針對租戶方向與業主方瘦西湖旅游發展集團進行了配合，項目很多商戶都是首次落戶揚州，例如綠茵閣、哈根達斯、東來順，全聚德，貓的天空之城等，這些品牌本身都具有一定的知名度，也為后期項目開業后達到火爆提供了很好的品牌效應。通過良好的營運管理，項目自2013年7月1日第一家店開業到2014年2月之后大部分商戶陸續開業，整個街區狀態逐漸呈現出人流、車流暴棚狀態，項目的發展并未按照商業正常的流程進行，它從開業起步跨越了養商期，直接進入了商業成熟期，進駐商戶的租金比預期提升了160%，其中滿記甜品店成為其品牌全國坪效最高單店，這個項目當之無愧成為了揚州的城市名片項目。

　　商業里面有一個時鐘理論，就是商場有人流，商家就有營業額，業主就能不斷提高租金，作為房東就能不斷有提升空間。而今天很多所謂的知名國內商業地產開發商，個人覺得在這運營上面花的心思還是遠遠不夠的。

　　此外，購物中心本身為消費者所帶來的體驗式購物，多方面照顧消費者的感官感受，為消費者打造尊重人本身面對面交流的情感需求、家庭團聚的需求等這樣一個場所，這也是電商永遠可望不可及，更無法替代的。