如何評估店鋪的價值

　　如何評估商鋪物業的價值?

　　經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

　　商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

　　我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次、每周的出貨量、顧客的種類等等。

　　一般而言，場地成本占其總成本的1/5至1/4.對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營 業額為430元，考慮每年四個月的淡季營業額對折，所對應的單位營業額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業投資回報期計算，凈售價應 當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

　　當然，剛才的算法是靜態的，適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的 不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

　　評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用于不同的經營種類，就導致價值的迥異。

　　什么是好的商鋪物業?

　　具有如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。

　　好的商鋪一般具備如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上，一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

　　應當認識到，能夠在市場以出售形式換現的商鋪，往往已經屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位;同時，要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。

　　人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比 寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多;商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

　　現在，較多出售的位于商廈內部的分割鋪位，筆者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內部，會受到商廈管理者經營思想和經營水 平的制約，還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總 是位置不佳的首當其沖。

　　商鋪的選擇是一個需要全方位考慮的問題，創業者不能只關注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發現各方面的問題，更能找到各方面都最合適的開店地址。