房地產會計實務之會計報表附注

房地產開發(fā)企業(yè)除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內容。會計報表附注的內容，主要有以下幾方面： 一、企業(yè)所采用的主要會計處理方法的說明 不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業(yè)的財務狀況和經營成果，企業(yè)在編制會計報表時，應對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如： 短期投資，應說明其期末數(shù)的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。 應收賬款，應說明其對壞賬采用直接轉銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。 存貨，應說明其平時收發(fā)按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是采用先進先出法，還是采用后進先出法。移動平均法、全月一次加權平均固定資產折舊，應說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數(shù)總和折舊法；又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。 長期股權投資，應說明其按成本法記賬，還是按權益法記賬，或哪些長期股權投資按成本法記賬，哪些長期股權投資控權益法記賬。 無形資產和遞延資產，應說明其成本和攤銷年限的確定依據。 房地產經營收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應說明其確認原則。 所得稅，應說明以應付稅款法作為核算當期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當期所得稅費用的方法。 會計中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進行比較。但是堅持一貫性原則，并不等于說前后各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應經濟環(huán)境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業(yè)財務狀況和經營成果的影響。當然，這種變更，也應在企業(yè)會計準則的允許范圍之內。 二、報表中有關重要項目明細資料的列示 對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細列示，應在附注中列出明細資料。如： 短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。 應收賬款和其他應收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業(yè)一定股權（如5％以上投資）單位的欠款額。 存貨，按存貨務會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業(yè)，還應列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。 待攤費用，如數(shù)額較大，應分項列示。 長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權投資、其他股權投資分項列示賬面余額和當年投資收益。 固定資產，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。 固定資產購建支出，按工程項目列示其預算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉出數(shù)、期末數(shù)、工程進度和資金來源。 無形資產，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。 遞延資產或長期待攤費用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。 短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應列示外幣金額及折合率。 經營收入和經營成本，按土地轉讓、商品房銷售、配套設施銷售、代建工程結算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。 其他業(yè)務利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務類別列示。 營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項目列示。 三、非經常性項目損益的說明 非經常性項目損益是指企業(yè)在房地產開發(fā)經營活動中不是經常發(fā)生事項的損失或收益。如： 固定資產轉讓，應說明其轉讓收入大于賬面凈值和有關稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關稅費后的凈損失。 收回長期投資，應說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。 非常損失，應說明因自然災害等非正常原因造成的各項資產賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項清理費用。 其他數(shù)額較大的非經常性項目的損益，均應在會計報表附注中加以披露。 四、或有事項及其收益、損失的披露 或有事項是指在會計報表編制日已經存在的事項，它能否使企業(yè)獲得收益或發(fā)生損失，有賴于未來一種或多種事項的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性。 或有事項按其發(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認人賬；在會計報表附注中披露；不予反映。 或有事項發(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況。或有事項發(fā)生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。 對或有收益的披露，應遵循謹慎原則和收入實現(xiàn)原則予以處理。對或有損失，應遵循謹慎原則和充分披露原則予以處理。 一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。 對很有可能發(fā)生損失的或有事項，能估計損失金額的，應將其損失和負債同時估計人賬；不能估計損失金額的，應在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發(fā)生損失的或有事項，其損失和負債不估計入賬，但應在會計報表附注中加以披露。對很少可能發(fā)生損失的或有事項，一般也應在會計報表附注中加以披露。 對于下列或有事項，應估計其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說明對未來結果的可能影響： 為其他企業(yè)負債提供的擔保； 因票據貼現(xiàn)而承擔的義務； 企業(yè)承擔的其他責任； 有可靠證據證明的或有收益。 五、關聯(lián)方關系及其交易的披露 關聯(lián)方的交易，往往會影響企業(yè)的經營收入、經營成本、其他業(yè)務利潤，對企業(yè)經營成果的真實性產生影響，所以也應在會計報表附注中加以披露。 會計中所指關聯(lián)方，是指在財務和經營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響的各方，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關聯(lián)方關系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業(yè)或受其他企業(yè)控制，以及同受某一企業(yè)控制的兩個或多個企業(yè)（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業(yè)；（3）聯(lián)營企業(yè)；（4）主要投資者 個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員直接控制的其他企業(yè)。在存在控制關系的情況下，關聯(lián)者如為企業(yè)時，不論他們之間有無交易，都應當在會計報表附注中披露如下事項：（l）企業(yè)經濟性質或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務；（3）所持股份或權益及其變動。 關聯(lián)方交易是指關聯(lián)方之間發(fā)生轉移資源或義務的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉讓土地使用權；（2）承發(fā)包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產；（5）提供或接受勞務；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現(xiàn)金或實物形式的貸款或權益性資金）；（9）擔保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發(fā)項目的轉移；（12）許可協(xié)議；（13）關鍵管理人員報酬。在企業(yè)與關聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應在會計報表附注中披露關聯(lián)方關系的性質、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應比例；（2）未結算項目的金額或相應比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關聯(lián)交易應當分別關聯(lián)方以及交易類型予以披露。類型相同的關聯(lián)方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。 六、合并會計報表的說明 企業(yè)集團如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應附注的事項外，還應在會計報表附注中說明： 納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務性質、母公司所持有的各類股權的比例； 納入合并會計報表的子公司增減變動情況； 未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務狀況和經營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法； 納入合并會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。 子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進行調整直接編制合并會計報表時，應在合并會計報表中說明其處理方法； 納入合并會計報表合并范圍、經營業(yè)務與母公司業(yè)務相差很大的子公司的資產負債表和損益表等有關資料。 七、資產負債表日后事項的說明 資產負債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產負債表日后至會計報表報出口之間所發(fā)生的事項。按其是否調整會計報表分為調整事項和非調整事項。 調整事項，是指在資產負債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據有助于對資產負債表日存在情況的有關項目金額作出新的確認，而需要對會計報表作調整的事項。通常包括：已證實資產發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產負債表日或之前發(fā)生的舞弊和會計差錯；發(fā)現(xiàn)在資產負債表日之前不符合企業(yè)會計準則作出的會計處理；由于稅率變動，改變了資產負債表日及之前的稅金和利潤等。 非調整事項，是指在資產負債表日后發(fā)生的，并不影響資產負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調整的事項。但對企業(yè)以后財務狀況和經營成果將會產生重大影響的事項。如：對其他企業(yè)進行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、資產遭受重大自然災害損失、發(fā)生重大經營性虧損、與本企業(yè)有債務關系的企業(yè)不再持續(xù)經營、達成協(xié)議的債務重組事項以及資產重組事項等，都應在會計報表的附注中加以披露.