自用改出租后所得稅的會計處理很重要

　　企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常采用成本模式或公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　當(dāng)企業(yè)發(fā)生自用房產(chǎn)改為出租情況時，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，應(yīng)該按照非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)核算方式進(jìn)行會計處理。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

　　對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，應(yīng)該注意：

　　1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　2.以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。

　　3.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，即不可逆轉(zhuǎn)。

　　4.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入等。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試。

　　5.根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號——所得稅》規(guī)定，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的情況下，企業(yè)一般應(yīng)于每一個資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行所得稅的核算。

　　案例：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2014年3月31日。2014年3月31日，該寫字樓的賬面余額50000萬元，已累計折舊10000萬元，公允價值為46000萬元，甲企業(yè)對該項投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。假定轉(zhuǎn)換前該寫字樓的計稅基礎(chǔ)與賬面價值相等，稅法規(guī)定，該寫字樓預(yù)計尚可使用年限為20年，無殘值。2014年12月31日，該項寫字樓的公允價值為48000萬元。會計分錄如下：

　　2014年3月31日寫字樓賬面價值(按公允價值計量)為46000萬元，計稅基礎(chǔ)=50000-10000=40000(萬元)，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異=46000-40000=6000(萬元)，應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=6000×25%=1500(萬元)。

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　46000

　　累計折舊　　10000

　　貸：固定資產(chǎn)　　50000

　　其他綜合收益　　6000

　　借：其他綜合收益　　1500

　　貸：遞延所得稅負(fù)債　　1500

　　2014年12月31日投資性房地產(chǎn)的賬面價值為48000萬元，計稅基礎(chǔ)=(50000-10000)-(50000-10000)÷20×9÷12=38500(萬元)，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異=48000-38500=9500(萬元)，應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=9500×25%=2375(萬元)。因轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)的公允價值大于原非投資性房地產(chǎn)的賬面價值的差異計入其他綜合收益，所以遞延所得稅負(fù)債的對應(yīng)科目也為其他綜合收益。會計分錄如下：

　　借：所得稅費(fèi)用　　875(2375-1500)

　　其他綜合收益 1500

　　貸：遞延所得稅負(fù)債　　2375。

　　注意：企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，采用公允價值計量，應(yīng)當(dāng)按照該項存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照其差額，貸記“其他綜合收益”科目(貸方差額)或借記“公允價值變動損益”科目(借方差額)。