動物園服裝批發市場：疏整促下的騰籠換鳥

　　從30年前開始，動物園這個地名在北京被賦予了額外的特殊含義——一度成為華北地區最大的服裝批發市場群。隨著京津冀協同發展戰略的提出和首都產業結構的調整，到2017年底，動物園地區原有的服裝批發產業全部疏解完成，如今，一年多過去了，在原有批發市場舊址的基礎之上，一座座嶄新的寫字樓正在升級或新建當中，不少高精尖企業入駐，更是給沉寂已久的“動批”帶來了全新的活力，從低端零售到金融科技，“動批”騰籠換鳥的過程，是一次自我創新的旅程，也重新為這個地名賦予著新的特殊含義。

　　從“退路進廳”到疏解轉型

　　批發市場的出現和繁榮是改革開放后中國市場經濟的一塊“里程碑”。

　　北京也曾經是批發市場的“商賈繁榮之地”。例如大名鼎鼎的動物園批發市場，但實際上，北京卻沒有一家真正叫做“動批”的市場。

　　所謂“動批”，指的是北京二環西北角動物園附近的一批服裝批發市場，曾經主要的服裝批發市場包括金開利德、世紀天樂、東鼎、聚龍、天和白馬、眾合、天皓成等。最鼎盛時，這里聚集了超過3萬從業人員以及10萬人次的日均客流量。

　　動批商圈是何時開始形成的？上世紀80年代中期，西直門外北京展覽館附近開始聚集起一些路邊銷售服裝攤位，隨后，這里變成了大棚，有了服裝市場的規模，3000元就能買斷一個攤位，生意十分好做。2000年后，隨著周邊新興服裝批發市場的建成和天樂的拆遷，動批開始逐漸“退路進廳”，最終形成了世紀天樂、聚龍、金開利德等服裝批發市場多足鼎立的現狀。

　　雖然這里歷經幾次變遷，但商販聚集、人流涌動的熱鬧景象卻一直沒變。喧鬧的市場，曾經讓不少初來動批的人都有些暈頭轉向，“四面八方都是市場，不知道從哪兒逛起”成了彼時最好的寫照。

　　與大望路、三里屯等走高端路線，王府井、西單等走中檔路線的商圈不同，動物園商圈從登場伊始，就帶著濃濃的“草根氣息”——以便宜著稱，主打批發的同時兼營零售。這里不能試衣服、沒有精美包裝，店主也往往沒有時間跟顧客客套，但是淘到便宜好貨的樂趣不僅吸引全國各地的批發商，也吸引了眾多散客。早年間甚至有“沒去過動批，不算北京人”的說法。

　　有數據顯示，這個北方地區最大的服裝批發集散地興盛了30年，期間形成了11家服裝批發市場，1.3萬個攤位，從業人員超過3萬人，日均客流量超過10萬，另外，周邊餐飲、物流等相關配套產業從業人員超過30萬人。

　　隨著京津冀協同發展戰略的提出，動批這種批發零售“低端產業”與北京城市發展的矛盾日益凸顯。2013年12月舉行的北京市委十一屆三次全會上，時任市委書記郭金龍表示，人口無序過快增長、大氣污染、交通擁堵、部分地區環境臟亂、違法建設等問題，已嚴重影響到北京的可持續發展和城市形象。“必須痛下決心進行治理”，“繼續淘汰高耗能企業、一般加工業企業和服裝、建材、小商品等批發市場”。

　　不到一年后，疏解工作正式開始，動批則成為了排頭兵。

　　從2014年開始，動批市場陸續啟動疏解。按照官方規劃，動批搬遷后，該地區至少能夠疏解5萬-10萬人，大幅緩解當地交通、環境等公共資源壓力。但因動批市場產權分散，涉及公交集團、公聯公司、建筑大學、礦冶總院和天恒置業等諸多市屬國企和中央單位，而這些業主大多又將市場經營權層層轉包，催生大量的“二房東”、“三房東”，導致疏解工作繁瑣復雜，疏解也因此進行了好幾年。

　　隨著2017年11月30日最后一家東鼎服裝市場關閉，動批商圈內的批發功能退出歷史舞臺。公開資料顯示，截至2017年11月30日，“動批”區域12家批發市場已經全部完成疏解，累計疏解面積約35萬平方米，疏解單位數約1.3萬余個。

　　轉型科技金融

　　如今，走在西直門外南路，除了急駛而過的電車和工地上傳出的敲打聲外，這里顯得格外安靜，完全沒有了往日的喧囂和嘈雜。

　　據了解，目前“動批”區域已有3個樓宇完成轉型升級，1座樓宇完成征收并拆除，6個樓宇正在升級中。

　　北京商報記者在現場看到，目前大部分被疏解的市場正在緊鑼密鼓地進行裝修工作，作為地標建筑的位于北京動物園公交樞紐四達大廈的原北京金開利德國際服裝批發市場正在進行外立面裝修。未來，四達大廈將作為以金融科技為主體的智能樓宇，產權單位公交集團正在對該樓進行整體改造和規劃重新設計，改造后將成為這個區域的新地標。

　　北京商報記者注意到，原天皓成市場已經成功轉型為“寶藍金融創新中心”。據悉，原天皓成市場建筑面積為1.07萬平方米，地上三層，地下兩層。2015年1月11日市場閉市，是“動批”地區第一個疏解閉市的市場。天皓成市場疏解后，西城區政府通過市場招標形式遴選該項目的運營商，最終確定由有著數十年商用物業運營管理經驗的寶藍物業服務股份有限公司負責該項目的運營經營權，并將該項目轉型為寶藍金融創新中心，入駐公司均為金融創新型、科技創新型企業，包括艾肯拓科技公司、北京數聯領航科技公司、你好現在（北京）科技公司等多家企業。

　　據介紹，天皓成市場轉型為寶藍金融創新中心后，從業人員由約1500人減至300余人，初步統計年營業收入達5億元，實現利稅近5000萬元。也就是說，這里以原“動批”區城3%的面積產生的經濟效益達到了原整個“動批”產生的經濟效益。

　　除了原天皓成市場以外，天和白馬二期和原北京科技大廈都成功轉型。其中，天和白馬二期已經轉型為北礦金融大廈，裝修完成，正在進行招商；原北京科技大廈轉型為首建金融中心，2-6層已出售給中國中原對外工程有限公司，7-11層分別用于中國人民銀行、北京市科學技術研究院等單位辦公。

　　盤活區域經濟

　　實際上，比疏解更為引人關注的是后續轉型，但“騰籠換鳥”也絕不是一蹴而就的事情。未來的“動批”會走向何方，這是人們都在關注的問題。

　　負責“動批”搬遷的北展地區建設指揮部的一位工作人員介紹，完成搬遷后，騰退出來的商場將通過改造發展金融、科技和公共服務等產業，“一個是和首都功能和產業定位相結合的新興產業，一個是引進的產業要符合用地少、從業人員少、產值高的原則，而且還要綠色環保”。

　　疏解之后的動物園商圈如何發展？盤活西外地區的經濟發展，最重要的還是因地制宜，即在符合北京市總體發展戰略的前提下，引入適合附近居民的消費項目。在中國人民大學中國休閑經濟研究中心教授王琪延看來，文化產業或許是不錯的轉型方向。

　　王琪延表示，“目前西外地區有多所高校和科研機構，也有國家圖書館、首都體育館、北京天文館、北京動物園等比較成熟的公共文化服務場所，大力發展文化產業，在實現資源較小消耗的前提下可以最大程度地盤活經濟”。

　　但發展當中的一些問題也亟待解決。有業內人士認為，動物園之前形成的服裝特色批發產業，既有政府政策推動，也有商戶產業聚集效應，疏解后的產業轉型并非一朝一夕可以完成。此外，“動批”位于海淀、西城兩區交界，距離金融街商務區和中關村科技園區都不遠，略顯尷尬的地理位置和附近居民有限的消費水平，可能會在一定程度上影響這里包括金融、科技在內的產業發展。

　　而在商業綜合體配套方面，特別是消費型購物場所方面，“動批”也略顯弱勢。以“動批”市場為核心，周圍一兩公里范圍內，只有西直門凱德這一家綜合性購物場所，以南的三里河、月壇地區更是連酒店、飯館都較少，商業氛圍較淡，這與動物園商圈長期被服裝批發業“霸占”不無關系。

　　此外，企業盈利效應同樣值得關注。在如今經濟轉型調整的大背景下，企業如何揚長避短，利用產業優勢促進發展也是未來“動批”轉型需要思考的問題。

　　北展地區建設指揮部環境秩序處處長劉杰：

　　全力推進金融科技示范區建設

　　從原來的展覽路街道西直門地區綜合治理辦公室主任，到現如今的北展地區建設指揮部環境秩序處處長，劉杰的工作生涯與動物園地區結下了不解之緣。走商戶、看樓層、督疏解、促整改，五年多以來，北展指揮部在動物園地區轉型發展當中，發揮著十分重要的作用，劉杰也親眼見證了動物園地區一點一滴的改變。

　　記者：北展指揮部在“動批”轉型疏解中具體做了哪些工作？

　　劉杰：北展指揮部主要負責統籌組織區域內商品批發市場的管理、引導、疏解、改造，促進業態調整和產業提升，并會同中關村西城園管委會，統籌推進區域內各項目的引進、建設、對接等工作。

　　由于“動批”市場產權分散、業主單位眾多、經營商戶群體大，疏解工作難度比較大。但“動批”疏解，不僅僅是一個業態的疏解，更是一個產業鏈的轉移。在這個過程當中，指揮部不斷為“動批”疏解商戶牽線搭橋，帶領商戶到天津市西青區和河北省石家莊、滄州、保定白溝等多地考察選址，最終如期完成了疏解任務并得到了商戶的理解與肯定。

　　記者：離疏解完成已經有一年多的時間，在您看來，目前“動批”出現了哪些變化？

　　劉杰：“動批”長期以來是旅游、交通以及市場聚集的區域，實現業態的提升對區域的整體形象改變起到了非常重要的作用。

　　疏解前，“動批”區域交通秩序、治安秩序、環境秩序混亂，人貨混居、群租房現象嚴重，安全隱患突出，給整個地區的環境以及居民居住帶來了非常大的負面影響。

　　市場疏解后，周邊交通秩序得到極大的改善，早晚和周六日不再擁堵，長假時地鐵也不再甩站，便利了周邊居民的交通出行；環境更加整潔，路面垃圾、街道秩序都明顯減少，周圍小區環境更加宜居；最重要的是逐步引入金融科技類產業，在有效利用疏解轉型升級樓宇資源的同時，也帶來新的就業機會，引入金鳳凰。

　　記者：未來，“動批”地區應當如何繼續轉型發展？在產業定位上有怎樣的計劃和安排？

　　劉杰：下一步，西城區將繼續充分發揮原“動批”地區的區位優勢，促進金融要素與科技要素的深度融合，建設金融科技和專業服務創新示范區（西城區域）。這一區域涵蓋了中關村西城園10平方公里政策區范圍，包括北展、德勝和廣安三大街區，北展地區約30萬平方米空間成為核心區。此外，該地區還將建立高品質街區環境，包括打造友好綠色的區域環境、建立智能交通系統、管家式智能電力服務、塑造金科大道景觀形象、全面覆蓋5G網絡等。

　　未來，原“動批”地區將輻射帶動相關區域發展，打造綠色人文的街區環境、創新融合的產業生態和高端智慧的辦公樓宇。力爭到2035年將金科新區建設為防控全球金融風險、引領國際金融科技與專業服務創新的核心引擎，成為全球金融科技制度標準策源地與創新人才首選地，實現區域的華麗轉身、鳳凰涅槃。