不動(dòng)産開発企業(yè)の稅収計(jì)畫

_は市場(chǎng)経済體制の下で、稅金は納稅者の収益に重大な影響を及ぼし、最も軽い稅金負(fù)擔(dān)を取ることを企んでいます。

稅金計(jì)畫とは、納稅者が國(guó)家稅収法規(guī)に違反しない範(fàn)囲で、投資、経営、投資などの経済活動(dòng)の事前の綿密な計(jì)畫と合理的な手配を通じて、できるだけ稅金負(fù)擔(dān)を軽減し、納稅者に稅金利益をもたらし、最終的には納稅者に経済利益をもたらす管理活動(dòng)を通じて、納稅者が企業(yè)価値の最大化を求める目標(biāo)と一致している。

稅金計(jì)畫は企業(yè)と國(guó)家にとって重要な役割を果たしています。

企業(yè)にとって、稅収の計(jì)畫は適切で、十分に稅収の優(yōu)遇政策を使って、企業(yè)の稅金負(fù)擔(dān)を軽減することに役立って、企業(yè)の利潤(rùn)と利用可能な資金を増加して、企業(yè)の競(jìng)爭(zhēng)力を高めて、効果的に企業(yè)の権益を維持して、自身の価値を最大化に達(dá)成させて、企業(yè)の良性の発展を促進(jìn)します。

國(guó)家にとって、稅収計(jì)畫は企業(yè)が國(guó)家の産業(yè)政策の方向に従うことを促進(jìn)し、國(guó)家の重點(diǎn)的に支援する後進(jìn)地區(qū)と幼稚産業(yè)の発展に有利であり、経済構(gòu)造と産業(yè)構(gòu)造の最適化に有利であり、総體的に國(guó)家稅収の稅金ベースを拡大し、稅源を増加し、國(guó)民経済全體の健康、快速、安定発展に有利である。

稅金計(jì)畫は各企業(yè)の権利ですが、具體的にはそれぞれの節(jié)稅機(jī)會(huì)が異なります。

経済的要因、稅収要因、管理要因、節(jié)稅技能など、さまざまな面から稅収計(jì)畫の利益を制約しています。

稅収計(jì)畫の主體として、経営管理知識(shí)を備えているほか、各稅収制度を十分に理解し、科學(xué)的かつ効果的な稅収計(jì)畫方法を把握しなければならない。

現(xiàn)在の中國(guó)の國(guó)情から見(jiàn)ると、稅金差別、稅金優(yōu)遇政策、企業(yè)組織形態(tài)、経営プロジェクト、投資ルート、マーケティング方式、黒字配分、會(huì)計(jì)処理、內(nèi)部企業(yè)間、関連企業(yè)間、申告全體の単位間など様々な選択があり、これは納稅者に幅広い稅金計(jì)畫空間を提供しています。

_不動(dòng)産開発は開発期間が長(zhǎng)く、開発業(yè)務(wù)が複雑で多様で、資金の使用量が大きいなどの特性があります。企業(yè)はその経営特徴に対して、稅収優(yōu)遇政策を十分に利用し、有利な経営方式を選択し、合理的に會(huì)計(jì)処理方法を選択し、投資計(jì)畫などの方法を選択して、稅金の基礎(chǔ)を縮小し、稅率を下げ、稅額を増加し、稅収計(jì)畫の目的を達(dá)成することができます。

ここで、本文は重點(diǎn)的に不動(dòng)産企業(yè)の稅収計(jì)畫についていくつかの見(jiàn)方を話したいです。

一、國(guó)家稅収優(yōu)遇政策を十分に利用し、関連當(dāng)事者の稅金引換を通じて稅収計(jì)畫を行うことは、資本投資より融資のほうが柔軟性があります。

「中華人民共和國(guó)稅収徴収管理法実施細(xì)則」第39條の規(guī)定に基づき、関連企業(yè)間で融資業(yè)務(wù)において支払われた利息または徴収された利息は、関連関係のない企業(yè)間で合意できる金額を超えたり、あるいは同じ業(yè)務(wù)の通常金利を超えたり、下回ったりしてはならない。

企業(yè)はこの規(guī)定の枠組みの中で、関連企業(yè)間の融資の上限または最低下限金利を柔軟に選択して、最高の節(jié)稅効果を達(dá)成することができます。

本社の所在地稅がマイナスで、子會(huì)社の所在地稅はマイナスで、子會(huì)社が本社の資金を占める場(chǎng)合、本社は同じ業(yè)務(wù)の同期の下限金利と子會(huì)社の決算を採(cǎi)用して、稅金の負(fù)擔(dān)が高い本社の稅金を減少させ、減少した稅金は稅率の低い子會(huì)社に移行させることができます。

_二、國(guó)家稅収のてこの方向誘導(dǎo)作用を発揮し、有利な経営方式を選択して稅収計(jì)畫を行うことによって、住宅建設(shè)には通常以下の2つの方法があります。

このような不動(dòng)産交換の行為に対して、雙方はそれぞれ家屋の販売価値と土地の使用権の譲渡価値によって営業(yè)稅を納めなければならない。

協(xié)力して建築した雙方が家屋を分譲する時(shí)、家屋の売上高によって営業(yè)稅を納めなければなりません。

_その二、協(xié)力雙方はそれぞれ土地使用権と貨幣資金で出資し、協(xié)力企業(yè)を設(shè)立し、協(xié)力して住宅を建設(shè)する。

これに対して、また二つの利益配分方式があります。一つは住宅建設(shè)後、雙方はリスクを共有し、利益を共有する分配方式を採(cǎi)用します。二つは住宅建設(shè)後、雙方は一定の割合で家屋を分配します。

國(guó)家稅務(wù)総局の「営業(yè)稅稅目コメント（試行稿）」第九條第（二）項(xiàng)によると、「不動(dòng)産投資で出資し、投資先の利益分配を受け、投資リスクを共同で負(fù)擔(dān)する行為に參加し、営業(yè)稅を徴収しない。

第一の分配方式において、合作企業(yè)に提供された土地使用権は投資のために株を納入する必要がない営業(yè)稅と見(jiàn)なされ、提攜企業(yè)が家屋を販売して取得した収入は販売不動(dòng)産によって課稅され、雙方の利益は営業(yè)稅を支払う必要がない。

このことから分かるように、共同住宅建設(shè)プロジェクトは會(huì)計(jì)主體として、収入と費(fèi)用と同時(shí)に、経営方式によって稅金が違っています。

上記では、提攜企業(yè)を設(shè)立し、建物建設(shè)後に雙方のリスクを負(fù)擔(dān)し、利益を共有する利益分配方式を採(cǎi)用することが最も課稅され、家屋の売上高に応じて不動(dòng)産の販売に応じて稅金を納めなければならない。提攜企業(yè)を設(shè)立し、住宅建設(shè)後に協(xié)力雙方が一定の割合で家屋の利益配分方式を採(cǎi)用し、土地使用権投資の方は前の方式で稅金を負(fù)擔(dān)した上で、譲渡された無(wú)形資産に稅金を納めなければならない。

「物々交換」の提攜で住宅を建てる方式については、協(xié)力雙方はそれぞれ家屋の販売価値と土地使用権の譲渡価値によって営業(yè)稅を納めなければならない。

協(xié)力して不動(dòng)産を建てる雙方は家屋を分譲する時(shí)、家屋の売上高によって営業(yè)稅を納めなければならなくて、その稅金は最高です。

そのため、企業(yè)は國(guó)家の稅収のてこを利用して案內(nèi)するべきで、最も有利な経営方式を選んで、節(jié)稅計(jì)畫の目的を達(dá)成します。

會(huì)計(jì)処理方法を合理的に選択して稅収の計(jì)畫を行うことによって、前払費(fèi)用、個(gè)人所得稅、商品開発と賃貸商品、営業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用の計(jì)畫など6つの方面を行うことを選択します。

_不動(dòng)産開発企業(yè)のプロジェクトが完成した時(shí)に、事前に費(fèi)用を計(jì)上することができます。この費(fèi)用は、財(cái)務(wù)擔(dān)當(dāng)者が経験に基づいて抽出し、金額が大きく、使用時(shí)間が長(zhǎng)いので、直接にコストに計(jì)上し、操作性が強(qiáng)いです。

許容範(fàn)囲內(nèi)での高い前倒しは、販売の実現(xiàn)に伴い、先に計(jì)上したコストが増加し、その役割は企業(yè)所得稅の納付時(shí)間を遅らせ、企業(yè)のために資金の時(shí)間価値を獲得することである。

個(gè)人所得稅の計(jì)畫。

個(gè)人所得稅は超過(guò)累進(jìn)稅率のため、年末に一回に數(shù)ヶ月分の賞與を支給すると稅率が高くなります。企業(yè)は當(dāng)月の経営成績(jī)によって以前の経験を結(jié)び付けて、月ごとにボーナスを計(jì)上してコストに計(jì)上して、年末の支給時(shí)に少し調(diào)整すればいいです。

年末ボーナスの源泉徴収された調(diào)整稅を各月に分散し、稅率を下げ、稅金の負(fù)擔(dān)を減らすことができる。

商品の開発とレンタル商品の企畫。

一部の家屋は地理的位置、內(nèi)部構(gòu)造の向きと外部環(huán)境などの原因で販売が滯っている或いはその他の原因で、賃貸経営に使用される場(chǎng)合、商品の部屋を賃貸経営部屋に転用し、開発商品からレンタル開発製品の科目に転入し、月ごとにレンタル商品の償卻費(fèi)を計(jì)上して、企業(yè)の在庫(kù)コストを?qū)g際のコストに接近させ、同時(shí)にコストを増やして、稅収を減少させる。

開発した製品科目に家屋を殘して減損引當(dāng)金を引き出すと、減損引當(dāng)金は所得稅として控除できない。

また、企業(yè)は國(guó)家稅収優(yōu)遇政策を利用して、不動(dòng)産不動(dòng)産不動(dòng)産不動(dòng)産の不動(dòng)産収得稅を引き下げたり、一部の地區(qū)では、滯積商品の不動(dòng)産を処理するために、特に前に竣工した空き部屋に営業(yè)稅を免除するなど、在庫(kù)商品の販売を加速し、資金を確保しなければならない。

_4.営業(yè)費(fèi)用の計(jì)畫。

不動(dòng)産開発企業(yè)として、各年度の広告費(fèi)支出は膨大な費(fèi)用項(xiàng)目であり、広告費(fèi)支出の多寡は往々にして販売業(yè)績(jī)と密接に関連している。

稅法の規(guī)定により、不動(dòng)産企業(yè)の納稅年度ごとの広告費(fèi)支出は売上収入の2%を超えないうちに事実上控除しなければならない。

一部の企業(yè)グループの広告は本社が畫策し、費(fèi)用は本社が一括して支撐しており、本社が広告費(fèi)の支出が2%を超えているため、稅引き前控除ができず、子會(huì)社が2%未満の場(chǎng)合、この場(chǎng)合、子會(huì)社の業(yè)務(wù)に関わる本社の広告費(fèi)を2%未満の子會(huì)社が負(fù)擔(dān)することができる。

管理費(fèi)用の計(jì)畫。

_企業(yè)は規(guī)定に従って納付した養(yǎng)老保険、補(bǔ)充養(yǎng)老保険、労災(zāi)保険、醫(yī)療保険と積立金は稅引き前控除ができ、企業(yè)は法により全額納付しなければならない。

このように、企業(yè)は法定の社會(huì)保障義務(wù)を履行して、従業(yè)員の隊(duì)列を安定させて、また企業(yè)が純粋に給料を支払うため発生の個(gè)人と企業(yè)所得稅の負(fù)擔(dān)を軽減することができます。

また、公務(wù)で外出する交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)（売上収入に応じて一定の割合で稅引きされる）など、従業(yè)員に転嫁する不合理な負(fù)擔(dān)は、給與に含まれている費(fèi)用を管理費(fèi)用に転化し、企業(yè)の給與水準(zhǔn)を下げることで、企業(yè)の所得稅負(fù)擔(dān)を軽減することができる。

財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)畫_不動(dòng)産開発會(huì)社が同時(shí)にいくつかの不動(dòng)産プロジェクトを開発すれば、その中の一つのプロジェクトは譲渡する予定で、企業(yè)が必要とする一部の資金はこのプロジェクトで銀行に融資し、土地増値稅を計(jì)算する時(shí)にその利息は商業(yè)銀行の同種の同期ローン利率を超えないで実際に差し引かれます。

もしこのプロジェクトを譲渡して土地の増値稅を納めるのは高すぎるならば、企業(yè)も協(xié)力して住宅を建てる方式で土地の増値稅を一時(shí)的に免除する優(yōu)遇政策を享受することができます。

四、綿密なプロジェクトの投資計(jì)畫を通じて、稅収計(jì)畫を?qū)g施し、企業(yè)が投資を?qū)g施する前に、プロジェクト全體の実現(xiàn)可能性に対して、収入、コスト、利益、稅収、回収期間などの要素を含めて計(jì)畫を立てる。

方案の収入、コストと同時(shí)に、稅金負(fù)擔(dān)は方案が採(cǎi)用されるかどうかの決定的な要素になるかもしれない。

土地は他人と協(xié)力して住宅を建てますか？それとも譲渡しますか？それとも自分で開発しますか？その納める稅金の違いは極めて大きくて、企業(yè)は最終的に最も良い方案を選んで投資を行うべきです。

つまり、不動(dòng)産企業(yè)の稅収計(jì)畫の道はいろいろありますが、合法的で、操作可能で、企業(yè)に実際の効果と利益をもたらすことができます。

湖南省にある地名