許家印創(chuàng)業(yè)史：アルバイトから中國初の富まで

経歴は簡単で、過程は大変です。

幸運(yùn)の神は狂人のように勤勉に努力している許家印にいつも関心を寄せているようです。彼が低潮に陥った時(shí)、いつも奇跡が彼を助けて難関を乗り越えることができます。

11月5日、港交所では、意気軒昂の許家印が上場銅鑼を鳴らしました。

彼が創(chuàng)設(shè)した恒大不動(dòng)産は幾多の波瀾を経て、ついに本格的にH株市場に進(jìn)出しました。

この日は2009年のフォーブス中國富豪ランキングが発表された日でもある。

このランキングでは、比亜迪の王伝福さんが396億元で1位になりました。

しかし、數(shù)時(shí)間後、許家印は422億元の紙面資産で、中國大陸の新首富になりました。

許家印の王座に就いたのは、上場初日に急騰した恒大株です。

上場初日の終値で計(jì)算すると、恒大総市場の価値は705億香港元に達(dá)し、碧桂園を超えて、香港に上場する最大の內(nèi)陸部の民間不動(dòng)産企業(yè)になります。

職場の主任から業(yè)務(wù)員まで

許家印さんは「個(gè)人の経歴は簡単ですが、過程は難しいです」と話しています。

大學(xué)入試を回復(fù)した後の第二回大學(xué)生として、許家印は多くの知識人が當(dāng)時(shí)歩いた道を歩みました。卒業(yè)分配は、抱負(fù)を持って現(xiàn)場でN年間働いていました。その後、改革開発の波に乗りました。やっと一つの駅の動(dòng)きに耐えられなくなりました。元の鉄飯碗を放棄して、內(nèi)陸の河南から深センに向かって、商海浮沈を始めました。

大學(xué)入試を再開した翌年、若い許家印さんが武漢鋼鉄學(xué)院に合格し、4年間の鉄鋼専門を?qū)Wび、ハナム省の舞陽鉄鋼會(huì)社に配屬されました。ここにいると10年です。

「舞鋼は大規(guī)模な國有企業(yè)です。私は第一線に進(jìn)んで申請しました。熱処理作業(yè)場で、鉄鋼を勉強(qiáng)していた大學(xué)生が少なかったので、重視されて、現(xiàn)場の主任を手伝って、一年後に職場の副主任になり、その後職場の主任になりました。」

許家印さんは自分が當(dāng)時(shí)仕事狂だったと言いました。職場の主任をしていた7年間、一日も休んだことがなく、三十年も職場に行きました。

このような仕事の習(xí)慣は許家印も後から持ってきました。

広州の不動(dòng)産界はすべて知っていて、恒大は永遠(yuǎn)に終わらない會(huì)があって、年末に出會(huì)って、集団會(huì)議はいつも晝間から深夜までつけて、更に深夜から夜明けまでつけます。

もちろん、これは後の話です。

1992年の初め、許家印は例外的に休暇を取って、彼は深センに南下して仕事を探しに行きました。

彼は23日間が過ぎたとは思いませんでした。履歴書は全部白い板にぶつかりました。

後で他の人に注意されて、履歴書が厚すぎて、50ページは誰も見に行きませんでした。

そこで、履歴書を短くして、50ページから10ページに変えても無駄です。また直して、三、四回の易稿後、二ページしか殘っていません。この時(shí)、効果もすぐに現(xiàn)れます。5つの候補(bǔ)があります。

精選した後、許家印は成立してまだ一年しか経っていない、いくつかのチェーン店の規(guī)模の小さい企業(yè)を選んで、その原因を選ぶのは簡単です。

彼の新しい職業(yè)は業(yè)務(wù)員です。

職場の主任を務(wù)め、300人以上を管理していた彼は、すべてのことを始めた。

その時(shí)、許家印さんは會(huì)社の20歳の女の子に會(huì)っても、「先生」と呼んでいました。

三ヶ月後、許家印は第一の注文書を作成して、會(huì)社に10萬元の業(yè)務(wù)額を持ってきました。これは上司に別の目で見させました。彼もこれから東奔西走しなくてもいいです。事務(wù)室の責(zé)任者になりました。

1993年、この企業(yè)はまた貿(mào)易會(huì)社を登録しました。舞鋼と協(xié)力して、許家印は自然にこの新しい會(huì)社の社長を兼任しました。でも、この「老総」は虛職だけです。會(huì)社の登録が終わったら、社長はもう一銭も入れませんでした。仕方なく、許家印は東移西湊から10萬元借りて、初めて創(chuàng)業(yè)しました。

でも、この一年間苦しめても、元にはなりません。

珠島ガーデンの許家印が初めて飛躍しました。

1994年、社長は許家印を長春支社に派遣して社長になりますが、許家印は広州に行きました。

この年の國慶節(jié)、許家印は運(yùn)転手を連れて、一人で出納して、二人の従業(yè)員がいます。全部で5人です。深センから広州に來て、彼の人生の中で二回目の創(chuàng)業(yè)を始めました。

広州に來たばかりの異郷人が多いように、許家印は広州で初めての落ち著き先は安くて質(zhì)のいい城中村です。

城中村のこの日當(dāng)たりの悪い家は晝は事務(wù)室で、夜は5人の居所です。

土地になじみがない上に、オフィス環(huán)境もなかなか立派なところに登れないので、この家は城中村にある小さな會(huì)社です。

しかし、幸運(yùn)の神様は許家印に対していつも関心を持っているようです。彼が低潮に陥ると、いつも奇跡が彼を助けて難関を乗り越えることができます。

當(dāng)時(shí)、許家印の5人のチームは関連ルートを通じて會(huì)社を買収し、珠島花園という不動(dòng)産プロジェクトを取得しました。これは許家印ひいては恒大開発、マーケティングスタイルに影響が深いプロジェクトです。

當(dāng)時(shí)、広州の不動(dòng)産市場で盛んに行われていたのは大きな家型の風(fēng)で、一つのビルは全部三部屋で、角のところだけが小さな面積を作っていました。

許家印はその道に反対して、1995年の珠島花園の第1期の何百軒の家はすべて小型の家型をして、効果は奇抜なほど良くて、家はすべてよく売れて、広州のビル市で一時(shí)的に騒ぎます。

しかし、1997年5月の珠島花園第二期の販売が半分になった時(shí)、許家印は離れることを選択しました。

出発に際して、許家印は社長に自分の観點(diǎn)を提出しました。一人の価値は彼の能力レベルと貢獻(xiàn)を表すべきです。

許家印が深センの支配人を離れる時(shí)、プロジェクトは監(jiān)査を通して、2億余りの価値があって、つまり許家の印紙は2年半の時(shí)間を経って、ゼロから會(huì)社のために2億余りのキャッシュフローを創(chuàng)造しました。

彼の人生で初めての転職にはすでに多少の個(gè)性と価値観が現(xiàn)れています。

舞鋼は十年で七年間職場の主任になりました。いつも抜擢されないので、必ず行きます。」

許家印さんによると、彼の家出は今の70代、20代の頻繁な転職と違って、「彼らは踴りすぎて、もう意味がない」という。

第一銃は撃ちます

1996年、許家印は広州で恒大不動(dòng)産を登録し、三回目の創(chuàng)業(yè)を開始しました。

許家印は「最低のお金でもっと多くの土地を持って、発展の時(shí)間はもっと長い」と考えています。だから彼は恒大の第一項(xiàng)目を海珠區(qū)広州工業(yè)大道の元広州農(nóng)薬工場の敷地にロックしました。

今の工業(yè)大通りのプレートはすでに団地の雲(yún)が集まって、住宅価格は萬を過ぎて、その時(shí)にここはまだ工場が林立していて、汚染が深刻で、市政の組み合わせが遅い郊外區(qū)です。

でも、この土地でも初號は500萬円の地価が必要です。最大で銀行から300萬円までしか借りられません。

このプロジェクトを獲得するために、許家印はまた彼のビジネス交渉の技能を発揮しました。

三寸の舌先で300萬円を手に入れたので、許家印は直ちに開発し、珠島花園のモデルをコピーしました。

1996年6月8日、金碧花園は土を割って工事に著手して、8月8日に正式に発売して、取引開始の価格は2800元/平方メートルに決めて、この価格ラインは広州の古い都市區(qū)の海珠のビルに屬しますにとって、非常に誘惑力を持ちます。

當(dāng)日の午前の最初の住宅323セットは全部売り切れました。全部で8000萬元余りの回収金です。

第二期の開発の時(shí)、キャッシュフローがある恒大は環(huán)境と組み合わせを重視し始めました。環(huán)境がよくなり、価格も自然に高くなりました。第二期の価格は3500元/平方メートルまで値上がりしました。

新會(huì)社の恒大な最初の不動(dòng)産として、金碧花園は広州ひいては中國の不動(dòng)産史上の奇跡を創(chuàng)造しました。その年の土地収用、當(dāng)時(shí)の建設(shè)報(bào)告、工事開始、その年の竣工、その年の完売、その年のセンセーション、チェックイン、その年の利益を受けます。

二年前、他の人にアルバイトをしていた許家印操作の一番目の不動(dòng)産は、珠島花園がその年に108枚の公印を捺印したことがあります。すべての建設(shè)申請手続きなどの「六年前」の記録を作りました。

珠島花園は今日の許家印と恒大不動(dòng)産の起點(diǎn)と先生で、決して過ぎたことがなくて、事実上、金碧花園の後の多くの不動(dòng)産、今なお依然として當(dāng)日の珠島花園のマーケティング、設(shè)計(jì)の痕跡を持っています。

1998年6月23日、広州市初の國有土地使用権の競売會(huì)で、恒大集団は1.34億元の価格で一挙に元農(nóng)薬工場の周辺にある5.3萬平方メートルの土地使用権を獲得しました。

これにより、5回拡大して、金碧花園の敷地面積は52萬平方メートルの発展目標(biāo)を?qū)g現(xiàn)しました。

金碧花園の初回売上は8000萬元以上で、一気に恒大キャッシュフローの問題を解決しました。

金碧花園の成功は恒大発展の重要な一歩です。

數(shù)年後、許家印の言葉は當(dāng)時(shí)、金碧花園の実踐は彼に分かるようにさせました。いつでも、企業(yè)運(yùn)営の一番重要な問題はキャッシュフローです。特に初期段階です。

この信念は、許家印が恒大以後の資金危機(jī)の中で脫け出された根基かもしれない。

例えば、大幅に値下げして、戦略協(xié)力者を?qū)毪筏蓼埂?006年のA株ブームはグリーン不動(dòng)産を譲り渡し始めました。その後、香港に上場する計(jì)畫を立てました。すべてこの哲學(xué)の継続です。

許家印さんは少しだけ考えています。チャンスは捕まえることなく、向こうへ行きました。

意識の転換

次の恒大運(yùn)転は自然と高速に移行しました。

當(dāng)時(shí)、広州には1600以上の不動(dòng)産會(huì)社がありました。

恒大が設(shè)立された時(shí)、ほとんどの會(huì)社は1990年代初めに設(shè)立されました。恒大より5、6年早いです。

恒大は広州の馬で土地を囲む策略をとっています。

1999年になって、3年だけで、恒大は30強(qiáng)の第7位に入りました。2004年になって、恒大は中國百強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)のトップ10に入りました。2004年、2005年、2006年に3年連続でトップ10になりました。

恒大を知る人はみんな知っています。2004年は恒大にとって分岐點(diǎn)です。その前に、恒大は規(guī)模で勝利しました。その後、資本の原始的な蓄積の初期段階を過ぎて、恒大は「規(guī)模＋ブランド」路線を歩き始めました。

2004年以降、恒大は徐々に製品の改革を開始しました。金碧花園の四期設(shè)計(jì)が終わった後、彼は全従業(yè)員を現(xiàn)場に連れて會(huì)議を開き、許家印は「これからは會(huì)社はすべて宣伝して逸品を作って、ブランドのスローガンを創(chuàng)立します。」

許家印がまず刃物を動(dòng)かしたのはモデルルームで、裝飾基準(zhǔn)は最初の金碧花園の一平方メートルあたり400元から今日の2000元、3000元まで引き上げられました。

「意識の転換」と言われるかもしれませんが、中端でもハイエンド製品でも、不動(dòng)産の品質(zhì)がよければ、投入生産比は高くなります。

そして、後には、メディアの世界では、恒大な逸品戦略を熟知しています。恒大は全國の中でハイエンドの製品は恒大都市、恒大オアシス、ハイエンドの製品は恒大な華府があり、観光地は恒大な金碧天下があります。

現(xiàn)在、恒大5000萬平方メートル以上の土地備蓄の中で、中端製品は60%を占め、中高級品は25%ぐらいを占め、ハイエンドは10%ぐらいを占めています。

危機(jī)下ひずみ術(shù)

もちろん、恒大も2008年の金融危機(jī)の最初の冬を逃れられません。

當(dāng)時(shí)、恒大全は32の不動(dòng)産ビル、906萬平方メートルが建設(shè)されていました。大規(guī)模な土地獲得を加えて、100億余りの欠けたところは企業(yè)にとって非常に大きな影響を與えました。

不動(dòng)産圏は時(shí)に劇的である。

すべての流れが過去になり、一番つらい時(shí)はもう過ぎたという人がいます。一番つらい時(shí)はまだ始まったばかりだという人がいます。

許家印さんは「従業(yè)員が一生懸命に創(chuàng)業(yè)するのが私の理念です。もちろんこの條件も難しくないです。

私の顔はつまらないですが、他の人がこんにちはと言ったらどうですか？

自分のオフィスビルがないと他人が言っていますが、ないとないですよね？

実利を追求するのは許家印の生存の道です。

07、08年の一番つらい期間に、許家印は薄利多売の発明家の本を拾います。全國の數(shù)十の不動(dòng)産市場は連動(dòng)して販売促進(jìn)をしています。多量の資金を高速に回収しました。國際投資、香港の富豪と融資協(xié)議を締結(jié)しました。條件が厳しいですが、危険度も高いです。

市場は永遠(yuǎn)に正しいです。相場はよくないです。高く売りたいです。

でも仕方がないです。當(dāng)時(shí)の市場狀況によって販売します。」

2007年から、恒大対外パートナーは必ずブランド企業(yè)と業(yè)界のトップ企業(yè)であり、急速な発展の規(guī)模が変わらない中、恒大な資金が流産して微妙な変化を遂げました。2007年から、恒大な対外提攜パートナーは必ずブランド企業(yè)と業(yè)界のトップ企業(yè)です。

恒大の発展の鍵となる時(shí)期の一つは、この二年間の資本運(yùn)用によって、一つは恒大な全國計(jì)畫戦略であり、段階的に実施し、2007年に効果が現(xiàn)れると言える。

許家印さんは、現(xiàn)在の恒大の優(yōu)位は厳格な管理システムではなく、獨(dú)裁ではなく、資源の整合にあると言っています。

現(xiàn)在の恒大はすでに第四の発展目標(biāo)に到達(dá)しました。國際に向かって、発展を乗り越えます。

この會(huì)社は2006年から一年半かけて、広州から全國23の都市に向かっています。萬科は10年で29の都市を拡大しました。