氷點(diǎn)下の不動(dòng)産販売の行方

SOHO會(huì)長(zhǎng)の潘石屹さんは3月21日、新浪微博で「不動(dòng)産企業(yè)の負(fù)債が暴発し、40社の開(kāi)発者の負(fù)債が6000億元を超える」という微博を発表しました。

潘さんはいつも表現(xiàn)したいのですが、自分で稼いだのは多くないです。一方で、自分の借りたお金が多すぎると言っています。もしほかに何か政策を出して不動(dòng)産に打撃を與えたら、私たちの不動(dòng)産業(yè)界の責(zé)任を取らないでください。

その時(shí)銀行のお金は誰(shuí)が返してくれますか？」

負(fù)債データが真実かどうかは検証が必要ですが、2010年を振り返ってみると、中央政府が打ち出した一連の不動(dòng)産規(guī)制

一番厳しいと言われています。

これはまさに氷點(diǎn)下と沸點(diǎn)の差で、2011年の「悲鴻到野」と比較して、2010年の全國(guó)住宅の売上高は5.25兆元で、同18.3%伸びた。

業(yè)績(jī)が上がる一方で、不動(dòng)産企業(yè)は次々と土地の備蓄を増やしています。

2010年の年末までに、全國(guó)不動(dòng)産企業(yè)の土地備蓄ランキング1位の恒大集団は、敷地面積が9600萬(wàn)平方メートルで、面積は200あまりの天安門(mén)広場(chǎng)に相當(dāng)します。

去年の土地供給量は今年の住宅供給量を決定しました。政策が厳しく制限されています。去年は大量に土地を備蓄した不動(dòng)産企業(yè)はどうやって市場(chǎng)の変化に直面しますか？

どうやって氷點(diǎn)下で営業(yè)しますか？

不動(dòng)産マーケティング：ただゆらゆら？

ネット上には「不動(dòng)産広告悠用語(yǔ)大全」という段が広がっています。辺鄙な場(chǎng)所では「繁華街から離れ、靜かな人生を楽しんでいる」と言っています。繁華街に隣接していることを「都市を抱きしめて騒ぐ」と言います。屋上は丸い自負(fù)心で「バロックスタイル」と呼びます。ビルの間隔が小さいのは「隣で親しく、調(diào)和がとれている」と言います。

一般的に、不動(dòng)産マーケティングは同様にマーケティングの法則に従って、不動(dòng)産所在都市に対して十分に調(diào)査分析を行い、都市の特徴、例えば都市規(guī)模、伝播方式と速度、住民の勾配消費(fèi)、ブランド消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)などの狀況によって、住民は企業(yè)ブランド、プロジェクトブランド、不動(dòng)産の特徴などに対してどのような要求がありますか？

地元の都市と消費(fèi)者の特徴を理解した後、不動(dòng)産企業(yè)は不動(dòng)産市場(chǎng)を位置づけ始めました。

市場(chǎng)調(diào)査を深く行い、一つの都市の不動(dòng)産発展の脈絡(luò)を整理した後、現(xiàn)在の不動(dòng)産市場(chǎng)の発展はどの段階にあるかを知り、プロジェクトのマーケティングの大きな環(huán)境を理解してこそ、不動(dòng)産市場(chǎng)の役割が明確になり、その中には製品形態(tài)などの問(wèn)題もあります。

位置付けが明確になったら、不動(dòng)産企業(yè)は人々を通して情報(bào)を伝播し、受信する重要な道があります。例えば、ネット、活動(dòng)、古いお客様の紹介、ショートメール、パイ単、DM、アウトドア広告などの方式で、メディア選択を合理的に行い、広告を投入し、不動(dòng)産販売を牽引します。

購(gòu)入制限令の解読

購(gòu)入制限令が出された後、ほとんど各都市の住宅の出來(lái)高に大きな影響があります。

例えば北京では、2011年から限定購(gòu)入までの1日當(dāng)たりの住宅の出來(lái)高は355セットで、購(gòu)入制限令後は毎日120セットの成約があり、成約量は大幅に下落しています。

上海では、購(gòu)入前の週平均の出來(lái)高商品住宅は22萬(wàn)平方メートルで、購(gòu)入制限後の週平均は3萬(wàn)~6萬(wàn)平方メートルで、成約面積の下落幅は北京市場(chǎng)よりも大きいです。

不動(dòng)産市場(chǎng)への影響はすぐにわかる。

北京の高級(jí)住宅の販売はどれも悪いと知っています。

ハイエンド住宅は今回の政策の影響を最も受けています。」

潘石屹は微博で表しています。

これに対して、「新マーケティング」の記者はバラ園副総裁の陳寶良に連絡(luò)しました。彼は今年の販売狀況が確かによくないと言って、取材を拒否しました。

「1998年の住宅改革は中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)の思春期で、規(guī)模、構(gòu)造が迅速に調(diào)整されたと言えます。

1997年から不動(dòng)産の出來(lái)高と価格が急速に上昇しました。

2010年は不動(dòng)産企業(yè)の資金がとてもゆったりした年です。

去年の商品室の売上高は5.25兆元で、一昨年は3兆元で、売上高の最大の2年です。

また、昨年の不動(dòng)産開(kāi)発業(yè)者の土地購(gòu)入資金は1兆元しかない。

これらの販売と土地購(gòu)入の狀況から見(jiàn)ると、不動(dòng)産開(kāi)発者の資金は一般的に比較的ゆとりがある。

最近発表された3600萬(wàn)件の保障住宅の建設(shè)は、不動(dòng)産市場(chǎng)が成長(zhǎng)した更年期のように、全體の構(gòu)造は大きな調(diào)整と変化に直面しています。

不動(dòng)産開(kāi)発者にとって、主に住宅開(kāi)発者の影響は大きい。

少なくとも50%の不動(dòng)産會(huì)社は今後2、3年以?xún)?nèi)に淘汰されてアウトになると思います。

淘汰した企業(yè)は実力が比較的に悪いはずです。製品と保障性住宅は地理的な位置、製品の品質(zhì)とタイプにあまり差がない企業(yè)です。

不動(dòng)産企業(yè)の生存の一番重要なのは資金の実力で、資金は不動(dòng)産企業(yè)の核心競(jìng)爭(zhēng)力になりました。

過(guò)去2週間で、多くの上場(chǎng)企業(yè)が香港で高利債を発行し、利率は11%に達(dá)しました。このような高い利率から資金需要に対する切迫した心理が見(jiàn)られます。

新浪証券チャンネルはこのほど、潘石屹の判斷を裏付ける記事を発表した。

同時(shí)データによると、萬(wàn)科保利などの先導(dǎo)的上場(chǎng)企業(yè)の負(fù)債はいずれも千億円を超えている。

不動(dòng)産メーカーはここ數(shù)年、脫馬圏の力を強(qiáng)めて、再融資計(jì)畫(huà)を打ち出しましたが、不動(dòng)産コントロールはすでに複數(shù)の不動(dòng)産企業(yè)が殻を利用して上場(chǎng)する夢(mèng)を潰しました。

専門(mén)家によると、厳しい政策統(tǒng)制の下で、巨額の債務(wù)が住宅企業(yè)のかじりにくい骨になるという。