住宅価格のデータはなぜ喧嘩しますか？

　　「指數計算法」と「算術平均法」

「70の大中都市の住宅販売価格変動狀況」によると、國家統計局調査の方法は「新築住宅の販売価格、面積、金額などの資料は直接に地元の不動産管理部門のオンライン署名データを採用する」というものです。

広州市の國土に基づいて住宅管理局データの違いは主に統計方式の違いに由來します。

広州の統計方法は算術平均法で、総成約価格を総成約面積で割って、単位の住宅価格を計算します。國家統計局は指數計算法で、同じ不動産の異なる時期の価格変化を追跡して重み付けして住宅価格のデータを計算します。

分析によると、平均住宅価格は數萬元の中心區と數千元の郊外を合わせて平均數を計算します。このような統計は不動産市場の「実用価値がない」と判斷します。國家統計局の統計方法は科學的で、不動産市場の変化をもっと體現しています。

経済が発達し、市場化の度合いが高い広州市では、なぜこのような統計方式が選ばれたのか？専門家は、住宅価格が上昇すれば、統計結果は必ず上昇すると指摘しています。

今年4月に広州で住宅価格について政府が「指導」し、「政府の指導価格より高い住宅は販売できない」という政策を打ち出しました。下半期には、一部の開発者は、中心區の高価格住宅は前売証が入手できにくく、郊外の低価格住宅は前売証が入手しやすいと話しています。

業界関係者は、統計方法を変えて、住宅価格の高すぎる狀況を変えることはできないと指摘しています。このような統計は、「ゆらゆら」のきらいがある。

　　數字の「ダイエット」のために、統計範囲を変えます。

統計データを「明らかに下がる」ために、統計方法で「文章を作る」以外に、「太っている人」と「やせている人」が一緒に體重を量ることができます。

記者は、今年10月から、広州市は郊外の従化と増城の両県レベルの市に位置し、広州市の住宅価格統計に組み入れられますが、これまでの住宅価格の統計にはこの二つの県レベルの市が含まれていません。

現在、この2つの県レベル市の平均住宅価格は1平方メートルあたり4萬元に満たないが、広州市の核心區の平均住宅価格は1平方メートルあたり4萬5千元で、両地を住宅価格統計の「革新方法」に組み入れ、その結果が明らかになった。

記者の調査によると、広州のいくつかの不動産は年初に比べて30%以上値上がりしています。例えば、海珠區の中古住宅は昨年買い取り、今年売りました。住宅価格はすでに2萬元以上から3萬元以上に値上がりしました。

広州市の住宅購入者の毛さんは記者に対して、しばらく前に白雲區の130平方メートルの住宅に気に入ったと言いました。成約価格は1平方メートル當たり2.3萬元と約束しましたが、開発者は11月末に突然電話をかけました。

ですから、毛さんは一平方メートル當たり1.9萬円の「契約」にサインしなければなりません。國土不動産管理局が記録に載せて住宅価格の統計に計上しますが、多く出てくる平方メートルあたり4000元の差額は前倒しで現金を支払わなければなりません。これで、毛さんは初めて50萬元以上を払ったのに相當する金額を調達できなくなり、結局この住宅を放棄しました。

政府はコントロールの目標を達成するだけを考えています。開発者は1銭も多く儲けています。最後はやはり私達が支払うべきです。毛さんはそう言います。

　自己矛盾を防止し，市場の誤審を避ける。

「データが矛盾していて、誤解が生じやすい」中國不動産データ研究院の陳晟執行院長は成約価格「データ喧嘩」の矛盾は、政府が効果的に判斷しにくいだけでなく、「データによる會話」が好きな人に市場の予想を混亂させます。

胡剛氏は、統計データが自己矛盾している問題は、不動産分野だけではないと指摘した。統計によると、2012年に各省が報告したGDPデータは、國家統計局が発表した國內総生産より明らかに高かった。

専門家の分析によると、統計誤差には重なりの要因があるが、一部の地方政府の主観的行為は無視できない。今年6月、國家統計局は、広東中山橫柵鎮が2012年の年報で工業生産総額62億元を水増ししたと発表しました。

「統計の権威は統計の真実性からきており、政府の信頼力にかかわるので、児戯とは思えない」胡剛が言った。

専門家は、地方政府が住宅価格のデータを発表して、都市の地區、家屋のタイプなどによってそれぞれデータを発表するべきで、公衆に不動産市場の変化を実感させて、住宅価格のデータに更に參考価値を持たせて、データの矛盾が市場の誤審を誘発することを免れますと提案しています。