流動(dòng)的な地下商機(jī)の経営にはどのようなコツがありますか？

地上商業(yè)はフロアと主力店の誘致配置によって違います。地下鉄商業(yè)の業(yè)態(tài)とブランドは顧客流の流動(dòng)ランダム性消費(fèi)に符合し、快速で軽便なのが地下鉄商家経営の重點(diǎn)です。このような「使いやすい」消費(fèi)品は低価格が必要で、ハイエンドブランドは「地下発展」に向かないです。地下鉄販売者は店が小さいが、坪効果（一平方メートル當(dāng)たりの面積で生産できる売上高）が高く、経営が適切な地下鉄商業(yè)は広告や不動(dòng)産などの付加価値があります。

　　分類(lèi)と業(yè)態(tài)

　　土地の面積限られた人口が密集しているため、地面資源が十分に不足し、都市の地価が高騰し、商業(yè)発展がボトルネックに見(jiàn)舞われ、多くの都市が軌道交通の建設(shè)に力を入れ、都市の立體空間を総合的に利用し、地上の圧力を緩和し、地下鉄ビジネスが生まれる。

記者は最近上海の徐家匯、人民広場(chǎng)、靜安寺など地下鉄のビジネスエリアを訪(fǎng)問(wèn)し、多くの業(yè)者を取材した後、地下鉄ビジネスは空間配置から言えば、大きく三つの種類(lèi)に分けられていることが分かりました。ポイントビジネスは駅構(gòu)內(nèi)の商業(yè)に集中しており、通常は便利な商品とサービスを主として、駅構(gòu)內(nèi)の公共空間に商業(yè)小売店を設(shè)置しており、例えば通路、出入口、待合室などに設(shè)置された自動(dòng)販売機(jī)、セルフ撮影などがある。今では、ドットビジネスは各都市の地下鉄に広く存在しています。

條式の商業(yè)はいくつかの商店と地下鉄駅を結(jié)ぶ地下の商業(yè)通路で、人の流れの多い乗り換え駅に配置されています。目的は人を集めて目的性のあるガイドを行うことです。このような商業(yè)通路の中で経営する商品は多様で、業(yè)態(tài)が豊富で、機(jī)能がそろっています。例えば、上海の五角場(chǎng)の5キロメートルの地下歩行システムは條式商業(yè)に屬しています。モントリオールの地下城もこのような種類(lèi)です。

立體的な商業(yè)は地上と地下を結(jié)ぶ商業(yè)體です。地下の軌道交通は、商業(yè)センターの放射線(xiàn)の範(fàn)囲を拡大するために、ショッピングセンターと商店を結(jié)んでいます。例えば上海の徐家匯サイトはショッピングセンターをかぶせて、徐家匯を上海の最も核心的な商業(yè)圏の1つにならせます。上海中山公園龍の夢(mèng)ショッピングセンターと香港太古デパートも典型的な立體商業(yè)に屬しています。

上記の異なる分類(lèi)は地下鉄の商業(yè)構(gòu)造の違いを形成しています。例えば、ドットビジネスの形態(tài)では、もっと多くの配置が便利な業(yè)種であり、ATM、新聞、菓子屋、セルフサービス、コンビニなどが含まれています。立體的な商業(yè)は上蓋建築などと連動(dòng)した配置を考え、デパートと地下鉄の通路を通じて計(jì)畫(huà)を統(tǒng)一する。

RET睿意徳中國(guó)商業(yè)不動(dòng)産研究センターは上海を典型的な事例として深く研究し、オフィス區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、観光スポット、交通中樞など五つのタイプの都市機(jī)能分類(lèi)によって、異なる機(jī)能エリアにおける軌道交通ビジネスの位置づけと業(yè)態(tài)の違いを研究分析します。

　　研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)消費(fèi)人群的不同特征，不同城市功能區(qū)內(nèi)軌交商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成和比重明顯不同：商業(yè)區(qū)的軌交商業(yè)中，服飾業(yè)態(tài)比重高達(dá)39%，明顯高于其他功能區(qū)內(nèi)的比重;住宅區(qū)中，生活服務(wù)業(yè)態(tài)比重最高，超過(guò)35%，房產(chǎn)中介服務(wù)占21%，這是在其他功能區(qū)內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)的業(yè)態(tài);輕食業(yè)態(tài)在辦公區(qū)的比重高達(dá)40%，主要客群為上班族，而在住宅區(qū)內(nèi)的比重不足5%;旅游景點(diǎn)周邊的軌交商業(yè)具有一定的特殊性，受季節(jié)影響較大，租車(chē)服務(wù)、酒店接待點(diǎn)和旅行社是這一功能區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的業(yè)態(tài)，比重達(dá)50%以上;從軌交商業(yè)客群消費(fèi)時(shí)段來(lái)看，辦公區(qū)的消費(fèi)時(shí)段集中于午市，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)在晚市時(shí)段更紅火，旅游景點(diǎn)、交通樞紐的軌交商業(yè)則有顯著季節(jié)性變化。

RET睿意徳研究によると、上海オフィスビルが集中しているいくつかのエリア：陸家嘴、淮海中路、南京西路の軌道交通ビジネスの中で、飲食業(yè)の割合が最大で、40%を占めている。軽くて持ち運(yùn)びに便利な軽い食事は、仕事以外のレジャー食品としても適していますし、通勤途中に攜帯して食べることもできますので、サラリーマンに人気があります。

注意すべきなのは、美容美髪、SPA養(yǎng)生、ヨガフィットネスなどの生活サービス業(yè)はオフィスエリアでの比重が18%に達(dá)しており、サラリーマンの健康需要を満足させる以外に、便利さもお客様の大きな優(yōu)位を引き付けています。異なった都市區(qū)域の中で、オフィスビルの周辺の軌道交通商業(yè)の一人當(dāng)たりの消費(fèi)水準(zhǔn)の違いは比較的顕著で、都心のCBD、都市副センターと近郊の工業(yè)園區(qū)內(nèi)の軽い食品製品の客単価を比較したところ、近郊の工業(yè)園區(qū)の客単価は最も低く、副センターは約3.5倍、CBDは園區(qū)の6.5倍に達(dá)することが分かりました。

　　経営ノウハウ

地下鉄の中では客の流れが大きいですが、肝心なのは客を消費(fèi)に転化させることです。

「地下鉄ビジネスをうまくやるには、まず全體計(jì)畫(huà)の時(shí)にテーマがあります。商店街の企畫(huà)やデパートのブランド配置など、ドット、スティック、立體的な商業(yè)に関係なく、テーマ計(jì)畫(huà)が必要です。良いテーマ計(jì)畫(huà)は、地下鉄ビジネスの一部を人々の「目的地消費(fèi)」に変えることができます。あまりにも緩いので、何のテーマもない地下鉄ビジネスは規(guī)模効果がありません。家賃の水準(zhǔn)も上がりません。RET睿意徳首席アナリストの施瑾さんは『第一財(cái)経日?qǐng)?bào)』の記者に語(yǔ)った。

上海を例にとって、人民広場(chǎng)地下鉄はディミ、ウェディングドレスの街、香港の名店街のいくつかの大きなテーマがあります。「第一財(cái)経日?qǐng)?bào)」の記者は靜安寺地下鉄駅で見(jiàn)ました。地下鉄商業(yè)は明らかに統(tǒng)一計(jì)畫(huà)で、専門(mén)の「IN SHOP集中地」を開(kāi)発しました。入り口に看板があり、輸出先も統(tǒng)一風(fēng)格があり、アパレル、生活用品店、コーヒーショップなどはすべて小資とデザイナーのブランド位置づけで、テーマが鮮明です。

全體の計(jì)畫(huà)があったら動(dòng)線(xiàn)を設(shè)計(jì)します。地下鉄商業(yè)の動(dòng)線(xiàn)は地上の百貨店と違って、地上のデパートは客流を高いところに誘導(dǎo)することを重視しています。そして、主力店、サブ主力店、體験式の営業(yè)狀態(tài)の客引きを配置しています。地下鉄はもともとあまり多くないです。普通の意味での「黃金位」の店もありません。例えば、上海人民広場(chǎng)の旅客流動(dòng)量は非常に大きいです。それは重點(diǎn)中継所なので、家賃が高いです。ある業(yè)者によると、人民広場(chǎng)地下鉄駅の普通の店舗の家賃は約20～30元/日?平方メートルで、南京西路の店舗の賃貸料の水準(zhǔn)に比べて高い。乗り換え駅ではない地下鉄の店は家賃が數(shù)元/日?平方メートルしかないです。

また、ランドマークや目的地に近い出入り口も「黃金の位」です。例えば上海駅の地下鉄口は約6つの出入り口がありますが、駅のチケット売り場(chǎng)に一番近い出入り口は客足量が一番多く、このエリアの商店の家賃も一番高いです。したがって、投資者と動(dòng)線(xiàn)の設(shè)計(jì)は、中継局と主要出入口を「黃金位」として先行起動(dòng)し、重點(diǎn)配置の「黃金位」後に他の出入口やサイトを補(bǔ)助動(dòng)線(xiàn)とします。

具體的な業(yè)態(tài)経営を?qū)g行するには、地下鉄ビジネスはランダム性消費(fèi)、低価格、高坪効果を把握しなければならない。

「私達(dá)は操作する時(shí)に、まだ差別化を重視しています。皆さんは軽いものを選んでいます。具體的に細(xì)分化された業(yè)態(tài)で違いがあります。現(xiàn)在上海シン荘地下鉄駅にはミルクティー、ジュース、ファーストフード、ケーキ屋、タルト店などがあります。だからこのような業(yè)態(tài)を繰り返してはいけません。チキン屋を開(kāi)くつもりです。」上海のシン荘地下鉄駅に出店しようとしている崔さんは記者に地下鉄ビジネスをするには低価格と高価格比に注意しなければならない。

「もう一つのコツは、地下鉄の店は面積が小さく、坪効が高いことです。これらのミルクティーショップ、エッタルト店は小商売だと思ってはいけません。家賃は安いです。その反対に、店舗の一番重要なのは客流です。地下鉄の客流が巨大ですから、上質(zhì)な店にある地下鉄の店の家賃は安いです。地下鉄駅ではなく、一般地下の店の家賃は5～6元/日?平方メートルしかないです。地下鉄の店は數(shù)十元/日?平方メートルに達(dá)することができます。坪効施瑾は指摘する。

もう一つのポイントは、地下鉄ビジネスと上部建築の連動(dòng)が経済効果を大幅に高めることです。例えば中山公園の龍の夢(mèng)、人民広場(chǎng)の來(lái)福士、靜安寺の久光、徐家匯の港匯など。典型的な代表は香港地下鉄です。公開(kāi)資料によると、香港の地下鉄路線(xiàn)の総延長(zhǎng)は43.2キロしかないが、日本の旅客數(shù)は220萬(wàn)人に達(dá)し、最高時(shí)は280萬(wàn)人に達(dá)することができます。その中で、九鉄は毎日旅客數(shù)は約75萬(wàn)人です。香港地下鉄は上場(chǎng)會(huì)社で、2005年に香港に上場(chǎng)しました。主な収益は運(yùn)送と管理運(yùn)営です。地下鉄戦略も不動(dòng)産管理の分野に含まれています。多くの香港地下鉄で不動(dòng)産を建てている中、青衣城（盈翠半島）、匯景花園、新翠花園はとても典型的で、それらの特徴は似ています。一階はバス停か地下鉄駅で、上の二階から三階は商業(yè)建築で、上の方は配置の高層住宅で、中間は居住區(qū)の中心花園です。ある業(yè)界関係者によると、香港の地下鉄の収益のうち、約40%は運(yùn)送から來(lái)ており、約25%は店舗から來(lái)ており、約20%は上部建築の運(yùn)営から來(lái)ており、その他は不動(dòng)産開(kāi)発などから來(lái)ている。

　　付加価値

基本的なレンタル料、顧客消費(fèi)以外に、地下鉄商業(yè)には巨大な付加価値があります。広告収益と周辺の不動(dòng)産増値を牽引します。

公開(kāi)データによると、地下鉄の日旅客數(shù)のデータにおいて、パリは1000萬(wàn)人以上、ニューヨークは約2000萬(wàn)人、モスクワは800萬(wàn)人、北京の地下鉄流量は130萬(wàn)人で、上海は約100萬(wàn)人、広州は約60萬(wàn)人となっています。最近5年間で、北京地下鉄の乗客は約23億人です。巨大な客流が地下鉄を巨大な情報(bào)伝達(dá)プラットフォームに変えたので、地下鉄運(yùn)営會(huì)社にとって広告収益は巨額で安定しています。

地下鉄広告の長(zhǎng)期的な供給に従事している周さんによると、地下鉄の広告の投入は普通4週間で計(jì)算されます。つまり、一ヶ月ぐらいで広告內(nèi)容を更新します。

「地下鉄広告はランプボックス、壁、車(chē)のラベルなどに分けられています。例えば、位置の違うランプ箱の広告価格は各3萬(wàn)~10萬(wàn)元/4週間からで、壁面の広告は11萬(wàn)~12萬(wàn)元/4週間で、車(chē)のラベルは約28萬(wàn)元/臺(tái)/4週間です。地下鉄広告の年間収益は數(shù)億元に達(dá)し、商業(yè)価値は侮れない」周さんは

広告の価値以外に、地下鉄がもたらした周辺の不動(dòng)産の値上がりも明らかです。ある資料によると、広州の地下鉄商圏の概念がある店舗は地下鉄の概念がない店舗より1.4～1.8倍高い。ホンコン太古城は、地下鉄駅の上に建っている大きなショッピングセンターです。