郝継霖:ショッピングセンターの「先開業、後招商」のやり方には隠れた危険がある。

　　記者:今のショッピングモールはどう思いますか。企業を誘致する」というビジネスの新常態?

郝継霖:ショッピングセンターは商を募集できなくて、明らかに需給の方面の原因で、この時期は供給が需要を超えたと言ってもいいです。デパートごとに基本的に同じサプライヤーや協力者を探しているからです。では、お客様も自分の判斷と選択があるので、今オープンしているショッピングモールは不完全なことが多いのを見ることができます。私たちの業界では、開業が上手で半分成功したとよく言われていますが、開業時にうまくいかなければ、実は多くの隠れた危険を埋めてしまいます。どうしてこんなに多くのデパートの企業誘致に問題が発生したのですか?ショッピングモールの経営者は自分に聞いて、どうしてこのブランドはまたこの商圏でもう一度現れますか?なぜデパートを建てたら必ずビジネスを募集し、良いビジネスを誘致できるのかという観點があります。私個人は日に日に上昇する圧力に直面して、経営者は設計、招商の上ですべて心を込めなければならなくて、更に他の人のものを剽竊しないでください、自分の位置づけと個性を見つけて、自分がいったいどんな客群を引きつけるのかをはっきり聞きます。

最近、ショッピングモールの同質化現象が臺頭し始め、簡単に複製されているものが多い。業界內ではデパートが大きいほどいいと錯覚しています。もちろん、市道がいいときはブランドがあなたのデパートに入りたいと思っていますが、市道が悪いときは、場が大きいほどテナントを募集するのは難しいです。一つのショッピングモールが8割もしないうちに開業すれば、これからの生活は大変だと思います。

　　記者:ここ2年、ショッピングセンターの飲食業態は非常に人気があり、地元のショッピングセンターの飲食は40%を超えていますが、どう思いますか。

郝継霖:個人的には、正常なショッピングセンターを運営していると思います。飲食の割合は一般的に40%を超えず、25%前後ではあまり差がありません。飲食は通常晝食の夕食だけを作るので、客を吸う能力と接待の能力は限られていて、しかも飲食は他の業態に比べて、その賃貸能力は実は強くありません。1つのデパートが合理的な投資収益率を得るには、ファッションなどの他の業態に頼らなければならない。

しかし、非常時といえば、飲食の割合が高くなる可能性があります。例えば、上海正大広場では、美食に頼って業界內で一席を占めることに成功していますが、その後は業態を調整すると思います。結局、飲食の割合が高すぎると経営者にとって非常にプレッシャーになります。また、新しい場として、私は個人的に飲食について考えを変えるべきだと思います。結局、誰もが、すべての家庭が毎日食べ物に接觸しています。例えば、私は深業上城のビジネスに砂糖水屋を入れるという概念を考えています。1軒だけではなく、多くの家が入居した後、魅力的な深センスイーツセンターの概念を形成しています。

「異なる顧客に対して異なる製品ラインを提供することは、將來の市場の細分化の內在的な要求である。

　　記者:國內のショッピングセンターはますます多くなって、しかし國內良質なブランドの選択性は相対的に狹く、経営者はどのようにこのようなビジネスの困惑に直面しますか?

郝継霖:皆さんの參考になる2つの方法があると思います。一つは「オープンソース」で、現在、日本、韓國、中國臺灣、香港などの國と地域には、実際には良い、導入と育成に値するブランドがたくさんあります。もちろん、これは企業の背後にある支持力、運営チームの能力などの問題に関連しており、これらの新しいブランドに対して、どのように「物語を話す」かを理解し、大陸部に進出する決意を持たなければならない。また、狀況が異なるため、新ブランドが國內に進出する際には具體的な狀況に応じて包裝し、新しいビジネス概念を與えなければならない。そうすれば、ウィンウィンの効果を達成することができる。もう一つは製品の新しいブランドラインを作ることです。飲食店の例を挙げます。太古匯に飲食ブランドが進駐したいと思っていたので、新しい名前を変えて、メニューを変えて、中の內裝を変えてもらえませんか?ブランドができて、簡単な複製は業者にとって安心感をもたらしますが、新しい嫌舊の消費者には?

いわゆる差別化経営とは、実は同じブランドから異なる製品ラインを提供することで実現でき、裝飾、出品、サービス、細部が異なることができ、萬象城のLIAN尚蓮、小山などの店はこのような経営戦略を取っている。また、ショッピングモールの運営者として、テナントに合理的なアドバイスと必要な助けを與え、視野を広げ、市場に対する認識を広げなければならないことを強調したいと思います。

　　記者:現在、國內の小売商業市場では、子供や親子のプロジェクトが非常に人気があり、將來のコミュニティ型になる可能性があると考えている従業員もいます。ショッピングセンター業態の核心を體験するには、このような観點をどう思いますか?

郝継霖:個人的には子供、親子體験プロジェクトや業態を導入するかどうかは、まずショッピングセンターの面積を見なければならないと思います。もし小さなデパートが本當に必要でなければ、投資収益と直接関係があります。子供が遊ぶ、體験する體は通常、比較的大きな面積で支えなければならないからだ。もし私が作ったショッピングセンターが本當に子供の業態を導入する必要があるならば、それはきっと業界內の最高のバージョンを選んで、あれば十分で、多くは必要ありません。業界関係者に注意したいのは、ビジネスが目を引く必要があることが多いが、投資家が最も重視しているのはビジネスリターンだ。私たちのショッピングセンターは実はプラットフォームで、テナントは利益共同體で、私たちが導入した業態、プロジェクトは、純粋に目を引くのではなく、場內全體の消費を牽引する効果を果たさなければなりません。消費してこそ、テナントのビジネス目標を実現することができるからだ。