不動産企業はもう「わがまま買い」をやめました。第三四半期の土地市場は寒くなりました。

予想されていた土地市場の溫度が下がるという約束があった。

このほど、中國國土探査計畫院都市の地価動態モニタリンググループが発表した「2019年第3四半期全國主要都市地価監視報告」によると、第3四半期の全國全體の地価水準は前月比で、前年同期比の伸び率はいずれも鈍化している。このうち、住宅の地価は前年同期比の伸び率が6四半期連続で鈍化した。

今年の上半期、全國の土地市場に一時的に「小春」が現れました。4月からホットスポットの二線都市は連続的に気溫が上がり、土地の月間取引の合計金額は3000億元以上で、プレミアム率も20%前後を維持しています。

しかし、引き続き導入された信頼強化や海外融資などの政策により、不動産企業の融資コストやキャッシュフローの圧力がさらに高まり、全國の土地市場も第二四半期の昇溫の勢いを改め、Uターンして直下した。

もう一つの背景は、7月30日の中國共産黨中央政治局會議では、住宅を堅持することは、炒めるための場所ではなく、不動産の長期効果的な管理メカニズムを実行し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないことを強調しました。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、土地市場は不動産市場と同じで、依然として小春の出現だけが許され、夏に入ることができないと分析している。

供給、成約、割増率ともに溫度を下げる。

伝統的な「金九銀十」の売れ行きはまだ現れておらず、土地市場の相場も下向しています。

中指研究院の統計データによると、供給については、今年の第3四半期に全國300の都市で20936宗を導入し、前年同期比0.1%増加した。土地面積は88068萬平方メートルで、同1%減少した。

成約については、1-9月の総成約地は17850元で、同2%減少しました。成約総面積は74034萬平方メートルで、同2%減少しました。

月別で見ると、9月は8月に比べて前月比の落ち込みが見られます。中原不動産研究センターのデータによると、9月に673件の土地が取引され、8月の成約土地総數1124件に比べ、前月比40%下落しました。このうち、10億円を超える土地は全部で58元ですが、43%の地塊が地価で成約しました。平均割増率は5%だけで、21個の地塊の割増率は10%を超えました。

しかし、重點都市の表現から見ると、分化現象があります。

中國の不動産のデータによると、第3四半期に観測された全國50大都市の合計販売地総額は3.14兆元に達し、同期比18.1%の伸びを記録し、9千億円の販売都市が現れた。

このうち、土地譲渡金は同35都市で増加していますが、土地の割増率が増加している都市は27都市だけです。

杭州の第3四半期の売上高は最も高く、2289億元に達したが、前年同期より1.6%減少した。土地の割増率は16.65%で、同42%減少した。

四大一線の都市の中で、1-9月の土地譲渡金はまっすぐに増加しています。その中で深圳の同時期の値上がり幅は最大で、155%に達して、上海はわずか1.43%値上がりしました。プレミアム率の面では、上海、深圳はプラス方向に成長しています。北京は27.36%下がり、広州は33.57%下がりました。

10月に入ってから、土地の気溫がますます下がります。中國の不動産の統計データによると、最初の週の50個のホットスポットのうち、31個が定価で取引され、62%に達し、この割合はここ數年の記録を更新しました。

住宅企業のパフォーマンスを見ると、克而瑞のデータによると、7月には6割の百強の不動産企業が地歩を緩め、8月には3割の百強の不動産企業が手を出さなかった。9月には百強の住宅企業が新たに増加した商品の価値は約7000億元で、8月の1.1兆元に比べて36%大幅に下落した。

臺隊別に見ると、トップ10の不動産企業の地上げ販売比は1%しか上昇しておらず、理性的な狀態を維持している。11～30強の不動産企業の地上げ販売比は0.45ぐらいで、50強の不動産企業の中で一番積極的な臺隊で、主に規模を上げる需要がある。例えば、美的、中梁1～8月の地上げ販売比は0.7を超えている。

不動産企業は金を出し切って慎重にする。

今年の中間業績會では、多くの開発者が用心深い地番を伝えています。

中國取締役會の孫宏斌主席は、土地取りについて、會社の下半期は基本的に指標がないと述べました。

萬科最高経営責任者の張旭さんは「土地を取るのはいくらを受け取って帰ったらいくらをもらえるかによって計算します。固定的に土地を取る計畫はありません。しかし、実際のパフォーマンスから見ると、萬科8月の持分総額は150.41億元で、9月は50.28億元だけで、前輪比は66.7%大幅に減少しました。

不動産企業はわがままをやめて、「買う」という一番直接的な原因は融資の緊縮です。

7月12日、國家発展?改革委員會は、住宅企業の海外発債に対する制約を強化し、新融資は一年以內の満期中の長期的な海外債務を置き換えるしかないという通知を出しました。また、中央銀行、銀保監會は不動産融資及びクレジット関連商品に対する監督管理を強化し、消費者ローン、銀行の資産管理、信託などの各種資金を違法に不動産領域に入ることを厳禁しました。

孫宏斌は中間業績會で、今回は不動産を厳しく管理し、債務の発行、信託、開発貸付に対して一定の制限を設けました。

しかし、優れた都市の優良な土地は、開発者が爭って奪い合い、地方政府が土地を押し上げる動作の面で調整されています。

深センの前海桂灣はもともと10月22日の日の出を計畫していました。一つは商業用地で、一つは総合用地です。しかし、10月18日に深セン土地取引センターが譲渡手続きを中止すると発表し、業界內では騒然となっています。

広東省住宅政策研究センター首席研究員の李宇嘉さんは21世紀の経済報道記者に分析したところ、國家統計局が発表したばかりの70都市の住宅価格データの中で、深セン新房と中古住宅の価格はいずれも値上がり幅が全國のトップ10に入った。今回の前海土地の譲渡中止は具體的な原因を明らかにしていませんが、可能性が高いという推測は、もし樓面価格、プレミアム率が高いと、市場の予想の変化を引き起こす可能性があります。

張大偉氏は、全體的に見て、不動産企業が信託などの融資に頼って大幅に急速に不動産市場に進出したことで土地市場が短期的に上昇したことが、政策の引き締めの主な原因であると指摘している。不動産企業の年末資金チェーンが逼迫しており、ホットスポット都市の土地割増率は明らかに下がり始めており、後続の土地市場の流動基準が再度明らかに増加する可能性が排除されない。

後市の事前判斷について、上述の『2019年第3四半期全國主要都市地価監視報告』は、將來的に國內のマクロ政策が更に著地し、國民経済は引き続き全體的な安定を維持し、不動産市場の調整力は持続すると指摘した。都市の地価は全體的に低速成長を維持し、ホットスポット都市の住宅地市場は安定傾向を維持する見通しです。