前十月海外融資大增 仍難補缺口 房企“補血”渠道收緊

由于國內融資渠道收緊，近期房企迎來海外融資的高峰期。但對企業來說，這似乎是一個無奈之舉。

中原地產的數據顯示，今年10月，房企已累計發布近50億美元的海外融資計劃，高出9月份的37.97億美元，更明顯高于8月的15.8億美元。今年以來，房企發布的海外融資計劃達到575億美元，比去年同期增長了50%左右。

從今年5月開始，監管層就對房企的融資渠道進行嚴格管理。在一系列政策出臺后，私募、信托等渠道已經大大收縮，銀行貸款也明顯受限。受此影響，近期房企海外融資規模大幅提升。

海外融資從來都不是房企資金的主要來源，且就當下而言，海外融資成本偏高。分析人士認為，房企求諸海外融資，是境內渠道受限下的無奈之舉。但由于償債高峰期已至，房企的資金壓力在繼續加大。未來一段時間，在銷售端發力并確保銷售額和回款，仍將是房企的主要策略。

近半融資成本在兩位數

海外融資一直作為房企的一項資金來源而存在，主要用于對國內融資的補充，同時對沖匯率風險。今年上半年，房企海外融資規模一度攀高，此后趨于平穩，到9月和10月，又出現大幅增長。

僅10月30日一天，房企就有5筆海外融資動作。其中，融創發行5年期的6.5億美元優先票據，利率7.5%；旭輝發行5年期的4億美元優先票據，票面利率6.45%。這兩家企業發債的目的均為“現有債務再融資”。

弘陽地產同日發行于2021年到期的金額為1億美元優先票據，利率達到13%。佳兆業也表示，發行2022年到期的2億美元優先票據，利率為11.95%。禹洲擬發行5年期5億美元優先票據，利率為8.375%。

相比之下，境內融資的規模明顯下降。川財證券的數據顯示，2019 年前3個季度，房企累計境內債權融資額為5144億元，較去年同期的8287億元減少了37.93%。

由于國內房地產調控政策趨嚴，部分企業資金壓力偏大，今年以來，房企海外融資的成本相對較高，有近半數的海外融資成本在兩位數。

其中，當代置業于今年1月和2月發行的一筆3.5億美元綠色債券，利率達到15.5%。即便是位居“第一軍團”的恒大，在4月份發行的數筆美元票據，利率也分別在10%和10.5%。在美元債高峰期的9月和10月，成本在兩位數的融資也大量存在。

海外融資一直不是房企的主要資金來源。根據國家統計局的數據，今年1—9月份，房地產開發企業到位資金130571億元，同比增長7.1%。其中，利用外資的規模雖然增長了1.4倍，但也僅有104億元。

但在現階段，海外融資仍然可以作為房企資金鏈的重要補充。華東地區某小型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者透露，由于公司規模較小（未能進入前50），最近兩年，公司都很難從銀行獲得貸款。最困難時，公司一度依賴內部融資和民間借貸。該公司上半年曾發行兩筆美元債務，成本雖高，金額也不大，但可解燃眉之急。

銷售端仍是發力重點

前述人士表示，某種程度上說，進行海外發債是“不得已”之舉。因為在同樣的成本下，公司更加青睞操作便利、直接落地項目的信托融資，但由于后者已遭遇嚴控，才求諸海外。

這也反映出當下房企融資難的現狀。過去三年（2016年至2018年）是房地產市場最長的上升周期，很多企業實現規模的大幅攀升，中型房企也在此輪增長后，看到了繼續趕超的機會。但進入2019年，國內調控壓力驟增，融資渠道大幅收緊，令不少企業措手不及。

10月31日早間，正榮地產宣布發行本金總額為3億美元的優先票據，年息9.15%，所得款項凈額將用于償還現有債務。在去年首次沖上千億后，正榮將今年的銷售目標定為1300億，截至第三季度尚有400億的缺口。公司的資金需求較大，一年內償還的債務規模占比為47.4%。

10月下旬，浙江房企三盛宏業曾在2017年向內部員工發行期限為12個月、收益率為12.5%的理財產品，但至今未能兌付，同時公司還存在欠薪現象。

為搭上資本的末班車，近期甚至出現一撥房企“上市潮”，10月下旬，天保集團和新力控股先后通過了港交所的聆訊，有望在近期登陸資本市場。發家于安徽的三巽集團、起于常州的港龍地產，均未在百強之列，也在10月向港交所提交上市申請。

恒大研究院的報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元。從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

受訪者普遍認為，在資金壓力偏大的情況下，未來房企更傾向于在銷售端發力。其中，力求完成銷售目標并強化回款，將是接下來幾個月的重要策略。與此同時，對外擴張的步伐將不可避免地放緩。

根據58安居客房產研究院的跟蹤監測的全國50余個重點城市，截至10月下旬，已有10余個品牌房企在打折促銷，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。

10月中旬，綠地集團湖南事業部被曝出強制內部員工買房的消息，并最終被證實，恒大則在8月末推出價格優惠措施。

中原地產首席分析師張大偉還認為，如果情況惡化，甚至不排除出售項目的可能。由此，并購市場將可能出現交易升溫。比如，近期大悅城將北京長陽半島項目公司的一半股權出讓給萬科；SOHO中國在出讓一批停車位后，近期又傳出欲將旗下三棟寫字樓出售的消息。