分散型長期賃貸マンション「氷火二重天」業界が優勝劣敗を加速

氷火二重の空一方、米國東部時間11月5日、青客マンション（QK）が正式にナスダックに上陸し、株価は上昇し続けており、卵殻マンションも近く米証券取引委員會（SEC）にF-1株の募集書を提出し、初めて株式公開（IPO）を行う予定である。一方、最近上海では中高級分散型長期賃貸マンションの源淾國際が経営紛爭に巻き込まれている。

一つの事実は、最近1年間に寓見、楽伽などの分散型の賃貸マンションが続々と運営問題を暴露し、業界のショートボードが絶えず暴露されています。11月7日、景暉智庫首席経済學者の胡景暉は21世紀の経済報道記者のインタビューを受け、長期賃貸マンション業界には參入許可のハードルが低く、資金の沈殿を利用して拡張し、レバレッジが高等問題を超えていると述べた。業界の資金運営パターンは國內の現在の資本市場の屬性と一致しないで、業界は立法監督及びより完備した業界運営基準を確立する必要があります。

しかし、業界でも胡景暉とは違った見方が出ています。11月8日、不動産2019年中國第3回ブランドマンションCEO年次総會で、不動産創始者全水は、2018年の賃貸マンション業界が変化し始めたことを指摘しています。まず軽資産の爆発で、次は長期賃貸マンションの住建が不動産システムから切り離されました。これまであまり良い収益モデルがないため、再び國は業界に対して非常に多くの利潤政策を打ち出しました。

源溿運営の悩み

源添國際前社員によると、今年8月以來、源滃國際は一部の従業員の賃金を支払うことができなくなり、従業員が続々と退職し、労働仲裁を申請した。

源淾國際前社員はすでに10月29日に関系部門の下で出した決裁書を受け取って、源添國際に7日以內に未払いを支払うように要求しましたが、ずっと滯納されています。一部の所有者によると、源滆國際カスタマーサービススタッフは電話でずっとオーナーをなだめて、家賃が入金されることを承諾していますが、まだ現金化されていません。源滃國際法定代表者の孫元元も所有者の訪問に関する問い合わせは避けられず、チームが資金問題に直面していることを明らかにしましたが、解決策を求めています。

記者の照會によると、2013年、孫元元は上海源滆実業有限公司（通稱「源滃実業」）に登録し、法定代表者を務めた。同時に大株主であり、個人持株比率は35.52%である。

総合啓信寶及び他の第三者工商情報プラットフォームによると、源滃國際には現在七大リスクが存在しており、時間通りに法律義務を履行していないため、裁判所に強制執行、持分質権設定、傘下不動産抵當などが含まれている。2019年10月から、源溿実業は稅金未納の情報が爆発され、渉資は約28萬元である。

源溿背后に基金の影があります。上海源淾実業の株主構成から見ると、上海湧創刃源投資パートナー企業（有限パートナー）の持ち株比率は20.77%で、その高管洪も修理したのも源濛実業の取締役である。また、上海容銀投資有限公司の持ち株比率は14%で、上海潮漠マンション管理センター（有限パートナー）の持ち株比率は24.25%である。

業界加速度シャッフル

この會社の離職社員と業界関係者の分析を総合して、源溿國際が運営紛爭に陥った主な原因はいろいろな方面から発生したのです。まずマクロ経済の成長速度が鈍化し、中高級賃貸マンションの賃貸客源が減少した。源溿國際の問題は上海の中高級豪邸市場の変化を映し出している。上海中原からのデータによると、今年は多くのハイエンド住宅の家賃水準が明らかに下落しています。例えば、古北プレートの金色のベラビエは、今年7月の家賃水準は160元/平方メートル/月で、前年同期は171元/平方メートル/月でした。パリ花園は昨年7月に136元/平方メートル/月で、今年7月に110元/平方メートル/月です。

第二に、源滃國際自身の運営能力は向上しなければなりません。上市場の相場が良くなく、家賃が下がる局面に遭遇すると、以前に所有者と契約した賃貸料は契約書に交付されます。

再度、源滆國際は拡張過程において、內部管理問題が絶えず浮上している。例えば、記者が取得した源滆國際と所有者が締結した契約上、所有者は委託管理會社に3ヶ月の賃料免除を與え、この期間は內裝に使われる。しかし、一部の所有者によると、源濛國際は実際には委託された住宅源の內裝を行ったことがなく、ただ一部の家具と追加部分のソフトケースを運んだだけです。

青客マンションの最高経営責任者の金光傑氏は、國內の長期賃貸マンションは発展してまだ10年にならないで、この過程の中で企業が交替して、“進むことがあります”は正常な現象ですと指摘しています。彼は簡単に國內の分散型の長期賃貸マンションの発展狀況を要約しました。例えば、大部分の分散型の賃貸マンションのシングルルームの模型はお金を儲けています。損失は現金型の損失ではないです。例えば、マンションの一年目の家賃は30%の利益があります。その年の市場の見積もりでは黒字になるはずです。

彼は、長期賃貸マンションの投資資金は必ず「長い」と考えています。自分の資金だけを持ってきてもいいです。賃貸料は大丈夫ですが、一旦運営側が住宅を拡張するために高利貸しなどの資金を使うと問題が発生しやすいです。

金光傑さんによると、現在の市場の分散型長賃貸マンションのリスクについて、自分も関連部門に解決案を提案したことがあります。

彼のロジックは、現在いくつかの専門的ではない運営者は、所有者と契約する時、三方のリスクを約束していません。市場が下り坂になると、長期賃貸マンションの部屋の空き率も上昇しています。

早ければ2018年、青客マンションは企業の倒産処理に関する事前案で、「長期賃貸マンション企業は直接に各種の法律上の倒産、破産が発生していないが、借入金の還付が一定の割合を超えており、各種金融機関の貸付停止などにより、長期賃貸マンション企業の倒産、破産に至る可能性がある」と述べました。そのため、運営者は契約の過程で、所有者、テナントとリスク責任を約定する必要がある。