深センの不動産市場AB面：4年で倍増する人がいて、インフレに走る人がいます。

「パレットの値上げ」「月の値上げ百萬円」は深センのオーナーのイメージを大きくしましたが、これは彼らのすべてではありません。

半分は海水で、半分は炎です。これは深センのオーナーの本當の狀況を形容することができます。

一連の計畫の利益のために、加えて新規供給が少なすぎて、深センの不動産市場は今年の下半期以來、持続的に上昇しています。複數の団地のオーナーが自分の家に空気を入れ、風を吹いて、高い値段で販売したいです。

それは反映して、今の段階で、人々は自分の資産が上がるかそれとも下がるかの普遍的な焦慮に対して。

しかし、すべての人の不動産が値上がりしているわけではありません。一方は恒裕浜城で、座って深セン灣の優良品質の資源を抱いて、4年倍増して、また日増しに向上したいです；一方は鳳凰の中で花苑で、區位はばつが悪くて、4年の上げ幅は微小で、更に一朝寢返りを打つと思っています。

この二つは公式名指しで「不動産価格をつり上げる」と批判されたプロジェクトは、深センの不動産市場の切り裂きの両面を映し出している。

一連の計畫の利益のために、加えて新規供給が少なすぎて、深センの不動産市場は今年の下半期以來、持続的に上昇しています。-甘俊撮影

焦慮する業主たち

鳳凰里小區のオーナーたちは、自分が最初に通報されて批判されるとは到底思いませんでした。

12月17日、深セン寶安區住建局は「住宅価格の売買」についての個人相談を行い、鳳凰里小區のネット署名措置を一時停止した。

中糧鳳凰里花苑小區は深圳寶安區福永街道に位置しています。2015年12月に発売されたばかりの時、平均価格は約3.5萬/平で、最高記録価格は39500元/平で、4年前は特に安くはありませんでした。

當時、プロジェクトは11號線の地下鉄を売りにしていました。2016年6月28日に開通しました。寶安空港、南山福田などに達することができます。

マーケティングギャグが多いですが、「ハード」もあります。鳳凰に詳しい數名の仲介者によると、この団地の問題は周辺の工場が多いことにあり、今でも多くが立ち退きしていない。

記者が地図を調べてみると、この団地の周辺には大洋田工業區、クロ沙井工場、金屬工場などさまざまな種類の工場や工業區があります。

不動産の天下データによると、今年以來、中食鳳凰の中の住宅価格の動きはやや変動していますが、ほとんど水平線で、1-11月の成約平均価格は約4.7萬元/平方メートルです。同時期に、深センの中古住宅価格はすでに約55000元/平から65000元/平に迫っています。

広東省住宅政策研究センターの首席研究員の李宇嘉さんによると、鳳凰里小區の住宅価格は長年目立って上昇していない。

深センの不動産市場のもう一つの面は、月に百萬円、四年に倍増したネットの赤い相場です。例えば、深圳灣の恒裕濱城は4年前に取引開始の単価は約10萬/平で、現在は普通20萬＋を掛けています。南山の華潤城もあります。2015年の取引開始は最低4萬元で、現在平均価格は10萬以上です。

11月に深圳の不動産価格が一斉に上昇しましたが、これは地域分化の深刻な事実を覆い隠しています。

深圳灣では、不動産の新しいプロジェクトの奇貨が居住できます?；镜膜摔蠍偢?、恒裕浜城と蛇口半島城邦だけがあります。一縷の海景など多くの優勢を持っています。毎年上昇します。一方、寶安、龍崗、羅湖などの都市區では、依然として大量のプロジェクトが上昇していません。

安居客のデータによると、11月、南山中古の部屋の平均価格は80646元/平で、前年比9.07%上昇し、寶安の平均価格は49054元/平で、前年同期比7.21%上昇した。一方、龍崗の11月の中古の部屋の平均価格は37626元/平で、昨年より0.22%下落し、塩田の平均価格は46530元/平で、同4.58%下落した。

城內にも分化がある。例えば同じ寶安區でも、寶安空港近く、沙井、桃源居、西郷、新安の中古住宅の平均価格が上昇していますが、福永の中古住宅の平均価格は今年の初めから約3500元/平で年末までに約27000元/平となり、11月の平均価格は前年同期比13.78%下落しました。

その他に諸葛の部屋を探して統計しますによると、今年118の開業量のわりに大きい深圳の中古のビルの中で、51の不動産の値下がりがあって、66の區の中で、11つの區が値下がりします。

龍岡大道1號を例にして、その開業価格は2018年12月の47207元/平飛び込みから2019年11月の38553元/平まで18%下落しました。承翰半山海は38008元/平から33936元/平まで、10.71%下落しました。

諸葛は部屋の研究者を探して指摘して、2019年に前5區の中で下げて、もとの関外の切れの區は4席を占めて、例えば南オーストラリア、ヒマワリは涌き出して、石巖、塩田の港などの遠郊を押し上げます。上げ幅のTOP 5の中で、南山、福田はそれぞれ2席を占めて、竜華は1席を占めます。

投資のリスク

1998年から2019年まで、中國の不動産市場は増加の中にあります。年間の取引額は數千億から數兆元まで、更に10兆元を超えています。主流都市の住宅価格は2008年の激しい調整を除いて、ほとんどずっと上昇の中にあります。連続的な下落はまだ現れていません。

これは市場の中でつながって、住宅価格が永遠に上昇するという観點が少なくないです。第一線の都市、特に北京、深センでは、不動産価格の神話が根強いが、二年前に、萬科理事會の郁亮會長は、中國の不動産の片側上昇時代はすでに終わったと明らかにした。

彼の観點は全國市場にとって、2019年末には、いくつかのより明白な分化が発生しました。

全國的に見ると、都市間に大きな分化が見られます。ある業界関系者は「今年の市場は2つしかない。深セン、深セン以外の都市」という見方が極端だが、分化の事実を反映している。

今年の11月、北京の中古住宅は2年余りの低迷を続けています。東四環、北四環の多くの模範バープロジェクトの住宅価格は、すでにピーク時より15%ぐらい下落しました。新房市場は、競房の供給制限が激しいため、多くの北京ベンダが反映しています。

また、大灣區の戦略や豪邸稅の基準緩和などの配當金があり、全國の不動産市場が低迷する中、深センの不動産市場は一風秀麗で、暖冬を迎えている。

しかし、所有者たちの「値上げ」の事例は、深圳でも全面的に上昇した時代が過ぎ、分化が進んでいると説明しています。

李宇嘉氏は、家が家庭の80%以上の財産を占める時、多くの人がこの手法を通じて財産の増値と現金化を実現したいと思っています。所有者のハンドルも価格の大幅な上昇につながることはありません。

一戸建てでお金持ちになりたいという時代が終わった。三年前に高位で北京の家を買った人は、今の帳簿は全部赤字です。深センでは一年前に買った竜崗、塩田などの土地プロジェクトは値上がりしていないだけでなく、赤字です。四年前に鳳凰里小區を購入したオーナーたちも、インフレなどを含めて、今まで持っているのはほとんど儲からないです。

2019年の経済工作會議では、不動産に対して不動産不炒の位置づけが続いています。中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、不動産不炒も將來の不動産政策が依然として投機に打撃を與えることを表しており、未來の雙方向コントロールは手段であると考えている。

中食鳳凰の中花苑のような「硬傷」プロジェクトでも、恒裕浜城のような「優勢」プロジェクトでも、今と未來、投資屬性を深圳の中古住宅に添付したい人は再三考慮しなければなりません。