深センは6月に中古の部屋が成約して4年の新高値を記録しました。

流行の中から最も速い深センの不動産市場を回復して、上半期に1波の獨立している市況を出て行きました。先の6月に深圳の中古住宅は萬セットの契約が成立しました。上半期は全部で4.4萬セットの契約が成立しました。2015年の「牛市」の出來高を直撃しました。2016年以來の最高値を記録しました。

疫病の狀況が常態化した後、金融政策が緩和され、資金の一部が不動産市場に流れ、特に購入制限の敷居が比較的低い深圳は全國のバイヤーの目の中の「人気菓子」となった。

深センの一部の業界関係者から見れば、このような熱の背後には、需給の法則から逸脫した虛火がある。最近、住建部は深センに研究を派遣して、複數の深セン業界の人と共に不動産市場の動向を検討しています。

新しいコントロール政策が下準備されているかもしれません。深圳の不動産市場は「見える手」を切実に必要として、乾燥した暑さを和らげて、長期的に安定した発展の軌道に戻ります。

熱がどんどん高くなる

7月の太陽は火のようです。深圳のビルは気溫よりもっと熱いです。

3月以來、シンセン新房市場の熱は今も下がりません。

中古住宅も蘇生車線に入ります。國家統計局によると、3月から5月にかけて、深センの中古住宅価格の上昇幅は全國をリードし、前月比の上昇幅は1.6%前後で、前年同期比9.7%から12.0%に上昇し、いずれも70都市のトップ5に位置している。

深センの不動産市場の熱は6月に続きます。中原研究センターのデータによると、6月の深セン新房住宅は3343セットで取引が成立し、前月比6.4%上昇した。成約面積は33.6萬平方メートルで、前月比11.5%上昇した。

中古住宅は4年ぶりに再び「萬セット割れ」し、6月には10554セットの契約が成立し、前月比23.9%上昇し、2016年3月の水準に戻りました。中古住宅の平均価格もまた新高値を更新しました。中國不動産産業協會のデータによると、深センの6月の中古住宅の平均価格は7萬臺を突破し、74929元/平方メートルに達し、平均価格は北に行くと20%以上に達し、昨年末に比べて14.37%上昇し、上昇幅は全國第二位となった。

シンセン音楽のある研究センターのデータによると、上半期中に新築住宅市場は8157セットしか供給できないことを背景に、全部で16727セット成約しました。在庫は6-7ヶ月まで下がりました。

このすべては疫病が常態化して制御する大環境に入る中で発生します。マクロ経済の下振れで、一人當たりの収入が下落した上半期に、深センの不動産市場はどうしてマクロ面と乖離した相場を出てきましたか？

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、深圳の上半期の上昇は主に貨幣政策の好さと住宅購入者の楽観的な期待に起因すると考えています。住宅購入者の多くは、將來の金融政策が引き続き緩和されると考えています。

深圳は限定購入の最もゆったりした一線の都市であると同時に、流動性がゆったりしていて、ややもすれば千萬の家に大量のバイヤーがいます。上記のルートが封鎖されたら、供給が増えなくても、深圳のマンションはずっと靜かになります。深センのシニア業界関係者は、深圳のゆったりとした限定購入政策により、深センの不動産に投資する入場券が入手しやすいと指摘しています。深圳では大學の本科が定住し、家を買うことができます。今年上半期には多くの人がわざわざ深圳に定住して家を買いに來ました。

言い換えれば、完全に本當の居住需要が不動産市場を支えているわけではなく、深センの住宅はある程度「投資商品化」されており、深センの中原データによると、3月以來、市場における投資需要の割合は40%近くに達しており、ほぼ2015-2016年の牛市場の水準である。

期待をコントロールして漸次現れます

このような全國的に注目されている大相場の中で、深センの不動産市場は「安定を求める」という聲が高まっています。

「最近は深セン不動産と不動産に関する検討、座談會に何回か參加しました。テーマはほぼ同じです。どうやって深セン不動産を安定させるか」中國総合開発研究院の旅行と不動産研究センターの宋丁主任は明らかにしました。

7月4日、住宅と都市農村建設部の倪虹副部長は深圳に行って、座談會を行いました。

會議に出席した人たちはみな供給不足の問題に言及した。華潤買い入れ華南大區総経理の蔣慕川氏によると、深センの住宅用地の供給量が少ないことは、深センの商品室の供給が需要に追いつかず、住宅価格の上昇圧力が大きい重要な原因だという。

萬科グループのパートナーである譚華傑さんは深センの土地開発率があまり高くないと指摘しました。彼は、現在深圳の土地開発率は40%で、參照できる日本の東京で、開発率は70%だと言います。

また、會議に出席した人は、深圳のオフィスビルは過剰だと指摘し、深圳の「商改住」政策の著地実施を加速することを提案しました。

しかし、これらの提案と措置は今の大規模な不動産市場には役立たないで、市場は依然として強烈な行政コントロールの期待があります。

住建部の調査は、規制強化のための情報を解放していませんが、市場の反応が過剰で、デマが飛び交い、すぐに規制新政の「裏話」が出てきました。

一時的な不動産市場の成約雰囲気が緊迫しています。短期的に中古住宅の週間ネット署名のデータは前月比40.7%急騰しました。7月7日、深セン市不動産仲介協會がデマを飛ばし、これらのうわさを否定した。

深圳のビルはこれからどう行きますか？コントロールができますか？中國の不動産は、最近多くの都市の住宅価格が明らかに上昇するにつれて、緊縮のコントロール政策がすでに現れ始めたと考えています。杭州、寧波、東莞などは最近すべて不動産市場のコントロールを強化しました。

楽有家のマーケティング副総裁の劉理琴氏など多くの業界関係者が、深センのコントロール政策が登場する可能性が高いと予測している。

李宇嘉氏は、「深房理ペテン」事件の説明によると、不動産投資は骨髄まで浸透しており、不動産市場の上昇の背後には、深圳の真実な需要が大きすぎるのではなく、レバーが強すぎて、供給が需要に追いつかないということです。短期的には、監督層は革新的なコントロール手段を必要とし、政策は精密化し、金融と住建部門の協力を提案し、実質的な行動を行う。

宋丁氏は、深圳の不動産市場の核心問題は長期的な土地の供給が深刻で不足しており、有限な供給量は投資投機力の宣伝の題材になり、ひいては不動産市場の虛火上昇を招き、住宅価格の高企業であると指摘した。

彼は政策が世論を導いて安定的な期待の作用を果たすと表しています。長期的には供給側から、需給のアンバランスを著実に改善することが根本です。

深セン住建局によると、2020年には深セン市の商品室69350セットに入る予定で、その中の住宅は50618セットで、上半期には1萬セットまで販売されていない。つまり、下半期にはまだ4萬セットの商品室が市場に入るということです。

しかし、これは依然として短期的な措置で、今年の需給関係を緩和するしかないです。

李宇嘉氏は、將來的に深圳の「高家賃」を解消するには、深圳から跳び出なければならないと考えています。大深圳に合作模範區を計畫案配して早く著地させ、省級統一計畫権、増分配當金（GDPと稅収）を共有することで、激勵メカニズムと取っ手となり、協力模範區內に定著させ、深圳の土地利用、軌道交通、公共配置、産業配置、クロスボーダー計畫などの一括的な計畫を実施しています。土地の供給不足の問題を徹底的に解決することができます。

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