第二線不動産株IPO盛宴再起動価値発見か、それともバブル累積か？

もし2年前に龍頭會社が上場するのが不動産プレートの主流だったら、今年は2、3線の不動産株の「窓口期間」です。

今年の上半期には、中小不動産企業の傘下の不動産プレートが次々と分譲され、金科サービス、金融街サービス、合景悠活など14の不動産會社がIPOにラストスパートし、融資総額は100億元を超えると計畫しています。

にぎやかな下で暗流がわき起こり、この波の上場の潮流は業界の巨人がなく、あるのは流動性が豊かで、不動產の株価が上昇する富効果の下で、中小の不動產會社の慌ただしさが足を引き裂いて、彼らと未來の前途に対する困惑だけです。

現在、すでに上場した不動産株はあまねく株式益率、市価が高い企業で、遠く関連の親會社を超えています。市場が高く評価しているのは、主に親會社の業務拡張との関連が予想され、安定した業績成長性を持っています。例えば、碧桂園サービスです。

しかし、中小不動産會社はこのような決定性を持っていません。彼らの親會社の多くは千億にも満たず、資金チェーンが緊張しています。そして、大多數は蛇口不動産の規模と數十倍の差があります。

業界全體から見ると、不動産株の株式相場は50倍以上に達しています。彼らの親會社の不動産プレートをはるかに超えています。將來はバブルに行く可能性があります。

不動産上場の財産効果

最近、不動産の発売ラッシュがもう一つ熱い火を加えました。

7月6日、金融街の不動産は香港聯取引所で上場し、継興業連、イエ星グループ、建設業新生活後、2020年に第4位の上場不動産會社となりました。

今回のIPOは、金融街の不動産募集資金が6.6億香港元を超えた。7月6日の終値で、金融街の不動産は1株9.46香港元で、IPOの発行価格より28.53%上昇し、総市場価値は34.06億香港元である。

上半期には、14の不動産がすでに発売されました。または上場予定です。世茂と金科の規模は中ぐらいです。他は全部小不動産會社です。彼らの後ろには、まだ何十軒かの家が準備しています。

中小不動産はなぜ今年にまとめて発売されたのですか？易居中國のブエウク総裁は、多くの不動産會社が數年前から分割上場の準備をしていましたが、今年は財務データが基準に達し、市場要因が推進されています。

最大の推進要因は、上場した不動産株のモデル「儲かる」効果から來るかもしれない。グラムの瑞データによると、上半期のTOP 50上場企業の株価は平均14.54%下落した一方、すでに発売されている27株の不動産株は平均52%上昇した。

その中には、市場価値が倍増するネット株もあります。例えば、中奧家、永昇生活サービス、時代隣、鑫苑サービスの上昇幅は100%以上になります。

不動産株は畫期的なものまで出現した。頭の企業の碧桂園サービスの時価総額は一時107.9億香港ドルまで上昇し、業界初の市場価値千億円の不動産會社になりました。

不動産株のまばゆい財産効果について、碧桂園の不動産の総経理の李長江は、コミュニティ防疫の特殊な背景の下で、不動産サービスは「舞臺裏」から「臺前」まで歩いて、その価値は「二次発見」されたと言えます。

安信証券天津支社投資顧問の祁澤金氏によると、疫病の際の所有者の支払いは積極的で、不動産費の収入が安定していることが今年の不動産株のパフォーマンスが良い理由の一つだという。しかし、より重要なのは、不動産株の弱い周期性、良好で安定したキャッシュフローは、リスクの多い大規模な環境の中で投資家に人気があります。

資本市場は極めて高い評価を與えた。Windデータによると、6月30日現在、27軒のA＋H不動産株の加重平均の株式益率（TTM）は59倍である。

その中で、碧桂園サービス、保利発展、緑城サービス、中海不動産などのいくつかの頭の不動産會社は、株式益率が50倍以上で、投資の累積した株式益率は更に113倍に達しています。

直接融資額と帳簿上の財産効果を除いて、不動産を分割して上場しても、不動産企業に更に多くの収益をもたらします。5月末、旭輝ホールディングスは同じ林峰家族の永升サービスに対する投票権を50.12%に増加し、永昇サービスを実際にコントロールし、それを改めて併表した。

西南証券は、表が永遠に上昇した後、旭輝の経常収入が持続的に上昇し、旭輝の信用格付けと融資コストの改善にも役立つと考えています。

こんなに多くのメリットがあります。開発者は不動産を解體し、上場を促進する意欲が空前の高まりです。今年の下半期には、いくつかの不動産會社がIPOを準備する予定です。

泡沫のまぼろし？

弘陽サービスは自分の上場の道を「虎躍プロジェクト」にたとえて、関連の不動産と弘陽不動産を「龍騰虎躍」の組み合わせにしたいですが、財報を開けば、弘陽サービスの管理面積は1580萬平方メートルしかありません。他の宋都不動産、イエ星グループは600萬平方メートルにも満たないです。

実際には、金科を除いて、今年の他の13社の上場予定の不動産會社の面積はすべて1億平方メートル以下で、その中の11社は3000萬平方メートル以下で、業界のトップの碧桂園サービス（6.85億平方メートル）、萬科不動産（6.4億平方メートル）の端數に達していません。それらは半分を超えて、去年の営業収入は10億元に満たないです。

現在の不動産會社の急速な発展の背後には、不動産企業、親會社の業務サポートに依存するところが多い。

例えば、碧桂園の碧桂園サービスをバックにして、ここ數年急速に拡大しています。大半は関連會社の碧桂園からのプロジェクトです。これらは全部楊恵妍家族の産業です。2019年、碧桂園サービス収入の90%近くは碧桂園グループが開発した不動産で、第三者開発者からのプロジェクト収入は11.4%だけである。

今回の上場ブームの中の不動産會社は、その関連會社の規模自體が小さいので、それらに十分な拡張サポートを與えることができません。

彼らのブランドと自身の規模は未來の市場競爭の中にも成長の空間がありにくいです。光大証券研究所によると、後の疫病の時代には、中小不動産の資金管理の面での劣勢により、買収の機會が大量に出現し、トップ不動産の市場占有率が大幅に上昇するという。下半期は不動産業界の初歩的な棚卸期間となります。大きな魚が小魚を食べて最初の高潮が始まります。

年初現在、碧桂園サービスなど多くの不動産上場會社が大規模な市場融資を行い、下半期の「合併窓口期間」のために弾薬を備蓄しています。

中指院のデータによると、不動産サービス百強企業の総面積は2014年の19.5%を占め、2019年の43.6%に増加し、2023年の數字は45.4%に達する見込みです。

また、今年の不動産株の上昇は、予想値が虛高で、バブルが存在し、市場でも論爭があります。

有名な証券會社の首席不動産アナリストは21世紀の経済報道記者に対し、不動産株は現在の株式市場の利益率が高すぎて、その自身の成長性は市場が思っているほど確定していません。

方正証券不動産首席アナリストの夏亦豊氏によると、不動産株は風口に立っており、今年は大きな上昇幅がある。しかし、急速な成長は長く維持するのが難しく、長期的に業績のパフォーマンスを見る必要があります。

キーマンキングも慎重な態度を維持し、不動産株の発展の勢いは不動産會社の発展の見通しと大きく関係しています。上昇の動力はやはり不動産會社自身の業務能力を見ます。

祁澤金から見ると、現在の中國の不動産會社はまだ初歩段階にあり、収益ポイントは単一で、不動産費を徴収する業務にとどまっています。後期には、モノのインターネット連動、家政サービスなどの面で付加価値サービスを開発し、より多くの収入を得て、業績の伸びを維持することができます。

注目に値するのは、一部の不動産會社が上場して、ただ関連會社に融資のツールとして扱われて、あるいは純粋な資本運用、関連取引の疑いがあります。

これに対し、夏亦豊は、関連住宅企業が株価に対して訴求があれば、継続的な利益輸送が発生すると考えています。會社にとって、開発者と傘下の関連不動産は左ポケットと右ポケットの問題です。

上海易居不動産研究院の研究総監の厳躍進氏によると、関連不動産企業と不動産會社は利益輸送の可能性があるという。結局、両企業の関連度は非常に高い。

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