年內に第二の不動産會社IPOの不動産の資本の“乗船券”はますます少なくなりますか？

最近、香港交易所の情報によると、金輝ホールディングスはすでに上場を通じて公聴會を開き、10月29日に香港株で正式に上場する予定です。

金輝ホールディングスは今回のIPOの発行価格區間は1株當たり3.5-4.50香港元で、基礎発行規模は6億株で、超過配當が0.9億株を超えず、最高募集資金は31.05億香港元である。

このリズムによって、金輝は香港龍の不動産に続いて、今年第二軒目のIPOを実現する大陸部の不動産企業になります。

中國內陸部の厳しい監督管理政策のため、ここ數年、不動産企業はIPOの方式でA株に上陸するのが難しく、香港株は企業の資本市場登録の第一選択となりました。2018年から、內陸部の不動産は香港IPO潮に行く一輪を開けました。2018年と2019年に香港株でIPOを完成した企業はそれぞれ7社と6社あります。

今年に入ってから、10社以上の不動産企業が香港に上場すると伝えましたが、金輝の前に、香港竜不動産のある企業だけがIPOを完成しました。アナリストは、優良企業はますます少なくなって、IPOの通過率の低い主因になりますと思っています。同時、業界の分化がますます深刻になるにつれて、いくつかの追いつけない小不動産企業は、資本市場の「法眼」に入るのが難しくなりました。

不動産産業にとって、資本金の「乗船券」は本當に少なくなりましたか？

40強の不動産會社はまだ一つしか殘っていません。

金輝は1996年から福州で始まり、2004年から全國化の布石を行い、2009年に本社を北京に移す。現在、金輝は全國16省と直轄市、31都市に入り、160の不動産開発プロジェクトを持っています。

易居克而瑞の統計によると、2019年の金輝ホールディングスの全口徑売上高は888.6億元で、第40位にランクされ、持分売上は661.6億元で、第37位となった。この基準に従って、現在全國の不動産企業の40強の中で、ただ金輝と祥生の2つの家だけが殘って発売していません。

金輝の上場の道は平坦ではない。

2013年、金輝は初めて港交所に上場申請書を提出したが、それができなかった。その後、金輝はA株への登録を試み、2016年に上場申請を提出し、上納所の公開発行が6億株を超えない、60億元の資金を集める予定です。

しかし、政策規制が厳しいため、2015年以來、住宅企業のA株市場でのIPOの試みは成功していない。2020年初頭、金輝は自らA株の上場申請を撤回し、3月25日に港渡し所に上場申請書を提出した。9月25日、金輝は再び表を渡し、一部の財務データを更新した。

最新の株式募集書によると、今年8月31日現在、金輝ホールディングスの未決算の前売住宅代金（契約負債）は713.84億元で、これまでの更新データより大幅に上昇した。

株式募集書によると、2017年、2018年及び2019年、金輝ホールディングスの収入はそれぞれ人民元117.77億元、159.71億元及び259.63億元で、年間複合成長率は48.5%に達した。同期の金輝の毛利は37.92億元、48.26億元、56.62億元で、年間複合成長率は22.2%であった。2020年上半期、金輝は営業収入109.72億元を実現する。

土地の蓄積については、今年7月31日現在、金輝の総土地備蓄は298.2萬平方メートルで、そのうち、二線都市と核心三線都市の土地備蓄は93.3%を占めています。

債務については、2017年、2018年、2019年、2020年4月30日、金輝ホールディングスが契約負債を控除した後の資産負債率はそれぞれ54.8%、50.7%、47.7%、46.6%と、次第に減少傾向にあり、且つ負債水準は業界の大多數の會社より優れている。

10月14日、恵譽は金輝の格付けを引き上げ、評価結果は「B」となり、これまでの「安定」を「正面」に引き上げた。恵譽氏によると、今回の引き上げの結果は、金輝の市場地位と財務レバレッジの改善を反映しており、同業者の非制御的権益（約20%）以下、レバレッジ率の持続的な最適化と債務構造の改善などを含む。主に省都市及び直轄市の土地備蓄の質と総建築面積が十分であり、將來の長期的な開発ニーズに十分満足できるという。

資本の「風口」がだんだん遠くなる

規模が大きく、財務健康のため、今回のIPO規模は30億香港元を超える見込みで、2018年の正栄に続いて、香港株IPO募金規模が最大の住宅企業となります。

しかし、この「成績」は今年の住宅企業IPOの大きな狀況を代表するものではない。今年は早く発売された香港?龍の不動産で、募金規模は15億香港元に足りないです。

2018年には7つの大陸部の不動産企業が香港に上場し、合計で98.3億元の資金を募集しています。2019年の香港上場企業の數は6社で、86.9億元の資金を募っています。

香港龍不動産、金輝ホールディングスの後、現在は香港交通所に並んでいる不動産企業は、萬創國際、ヘレンブルク不動産、奧山ホールディングス、三巽ホールディングス、大唐不動産、鵬潤ホールディングス、上坤ホールディングス、領地ホールディングス、地産、祥生ホールディングスなど多數あります。祥生を除いて、その他はすべて中小の不動産企業です。

これらの企業の資料から見ると、規模が小さく、地域分布が集中し、負債率が高く、融資ルートが単一で、融資コストが高いのが特徴です。例えば鵬潤ホールディングスの下には9つのプロジェクトしかなく、2017年と2018年の収益はそれぞれ3.57億元、2.24億元で、利益は億元に満たない。

もう一つの上場予定の不動産は、2019年末に未返済の借金総額は126.57億元で、その中の一年間で返済する必要がある短期債は35.84億元で、現地に保有する現金及び現金等価物は20.39億元しかなく、現金は短期債をカバーするのに足りない。

これらの不動産企業のIPOの道はでこぼこを稱することができます。その中で、萬創國際はもう四回の上場申請に失敗しました。大唐不動産はもう三回目に株式募集書を提出しました。ヘレンバーグ、奧山ホールディングス、三巽グループは二度IPOです。

資本市場は不動産企業の融資、持地、會社の管理などの方面の“プラス”の作用に対して業界が公認します。內陸部の融資政策が厳しい狀況の下で、近年、多くの中小企業が香港株のIPOに衝撃を與え、資本市場の「快速車」に乗りました。しかし、今年に入ってから、不動産企業の上場の道は更にでこぼこのようです。

港交通所の要求がもっと厳しいですか？

中國企業資本連盟の柏文喜副理事長は21世紀の経済報道に対し、取引所は主に申請書類の形式上のコンプライアンスと手続き上の合法性、手紙カバーの完全性などの面から審査すると述べました。最近申告した企業は中小の不動産企業を主として、審査に合格していないのはこのいくつかの方面で問題が発生したかもしれません。香港株の不動産株に対する審査はもっと厳しくなりました。

ある大型上場不動産融資部門の責任者は21世紀の経済報道に対し、香港資本市場はA株よりも財務、見返りの堅実さと業績の持続性を重視しており、ここ數年來、業界の分化が深刻で、中小企業の持地、融資、販売プレミアムなどの面での劣勢がますます明らかになり、財務パフォーマンスは大きな影響を受けている。

彼は、上場に成功しても、これらの企業の株価や相場のパフォーマンスはあまり良くないと述べました。聞くところによると、2019年に発売された不動産企業の中で、徳信中國、新力ホールディングスは発売初日にすでに「破発」した。

この関係者は、今年に入ってからさらに厳しい規制政策と、規制層が不動産企業に融資する「三つの赤い糸」の管理が、中小企業の劣勢を激化させ、基本的な財務指標が基準に達しない場合、これらの企業の上場の難しさは必然的に増大すると考えています。

上海易居不動産研究院智庫センター総監の厳躍進氏は、大陸部の不動産企業が香港株に上陸する窓口期間はすでに過ぎたと考えています。業界が黃金時代から銀時代に向かうにつれて、及び內陸の不動産市場のコントロールが常態化になり、ここ二年間、業界の市場空間と不動産企業の収益力が低下しています。この影響で、規模の大きい伝統的な不動産企業でも、株価の上昇率は高くなりにくいです。

伝統的な不動産企業の資本の「風口」が次第に遠ざかると同時に、物管業界はかえって上場ブームを迎えており、しかも株価も株式益率も伝統的な不動産企業より高いです。2019年に香港株の保利不動産に登録し、1株當たりの価格は35.1香港元に達し、純資産は45.79億香港元である。同年に発売された千億の不動産企業の中梁ホールディングスは、一株當たりの価格は5.2-66.8香港元で、純資産の純額は29.18億香港元だけです。

統計によると、今年に入ってから、すでに興業グループ、イエスターグループ、建設業新生活、金融街の不動産、弘陽サービスと正栄サービスの6つの物管企業が資本市場に登録しました。

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