不動産分譲の上場ラッシュの背景：「開発者アフターサービス」から國家「ソフトインフラ」へ

今年の資本市場のホットスポットは、不動産のプレートです。

株価と予想値の急騰によって、有名なベンダも次々と不動産を分割して上場しています。世茂、華潤、融創、恒大に続いて、11月23日、広州國有企業の越秀不動産公告は、不動産を分割して上場するつもりです。

不動産は資本の新たな寵愛のロジックとなり、疫病の発生期間にコミュニティサービスの重要性が際立っているほか、資金の危険回避の需要もあります。さらに根本的な原因は、保利不動産をはじめとする大手會社が不動産の境界を大きく開拓し、伝統的なコミュニティサービスを広大な都市、郷鎮サービスに拡張し、無限の成長空間を備えています。

真っ先に「大不動産」の概念を打ち出した保利不動産総経理の呉蘭玉氏は、不動産サービスが最高の黃金時代を迎え、業界は國家戦略段階に上昇したと考えています。「十四五」期間中、不動産はより多くの公共サービスを提供する「ソフトインフラ」の役割を演じます。

この背景において、不動産業界の評価システムが変化し、不動産會社間の分化も発生しており、都市管理に力のある企業が將來的には、不動産業界の大手もこれらの企業の中で生まれるだろう。

絶え間なく広がる境界

一年ぶりに、呉蘭玉はまだ覚えています。保利不動産の公開ロードショーの時、投資者に「大不動産」の理念を述べました。最初はまだ投資家が理解できないと心配していましたが、2019年末までに、保利不動産のIPOは超過予約を獲得し、凍結資金はアリを超えました。

不動産株の熱はその時に下相談して、呉蘭玉の言うように、不動産會社の境界は開けられました。

過去二三十年間で、不動産サービスは不動産に屬しています。ほとんどの業務は住宅コミュニティ及びオフィスビル、デパートに限られています。

萬科は最近不動産會社を「萬物雲」と改名して、空間科學技術サービスとして位置づけています。萬科不動産、萬物梁行及び都市サービスの三つのプレートを含みます。

呉蘭玉の不動産の位置付けは、國家戦略のソフトインフラにサービスします。彼女は「國民経済と社會発展の第14次5カ年計畫と二〇三五年未來目標の制定に関する中國共産黨中央の提案」の中で、12つのプレートは7-8つの內容が不動産サービスに関連しています。不動産業界の立ち位置は國家戦略に協力し、ソフトサービスの力になります。

現在まで、保利は西塘などを含む數十の郷鎮、観光スポットのサービスを受けました。萬科不動産の觸角も廈門鼓浪嶼、橫琴自貿試験區などに伸ばしました。

保利、萬科、それとも碧桂園の不動産かに関わらず、すべて主に3大コースを攻撃します。住宅、商業と公共サービス、その他の會社は住宅と商業に集中します。

2018年以降、「大不動産」概念はすべての上場不動産會社に利益をもたらし、保険不動産の上場前後に、投資家はすでに不動産株を奪い取っています。ランキング上位50の不動産會社は、ほとんど不動産を分割して上場する計畫です。

2020年以來、不動産のプレートは著しい上昇を経験して、予想値は迅速に六十倍まで上昇して、最近はある程度反落して、しかし依然として40倍ぐらいあります。

しかし、最近発売された不動産株から見れば、業界は分化して、世茂、合景などは相次いで破発して、融創サービスの看板が大幅に上がった後、ある程度反落して、全體の熱が下がりました。

將來、不動産會社は二つの種類に分化されます。一つは伝統的なコミュニティの不動産です。基礎不動産サービスを內容と収入源とします。二つは進化した大不動産會社で、典型的な代表は萬科と保利です。

現在、市場のほとんどの不動産會社は前者です。一方、保利と萬科の違いは、公共サービスの分野では、萬科より多くの都市で、保利はさらに落ち込んで、郷鎮に突進したことにある。

不動産のコースでは、「公共サービスを得る者は天下を得る」ということで、公共サービスを展開する不動産會社は、住宅や商業だけを行う不動産會社よりはるかに大きい見通しです。

規模と収益の議論

親會社が開発した新団地を受け入れることができるため、不動産會社は確定的な成長性を備えていると考えられています。

現在の市場価値の最大の碧桂園サービスを例にとって、その関連會社の碧桂園は世界最大の不動産會社であり、毎年開発された団地は碧桂園サービス管理に屬しています。

興業証券によると、不動産業界は今後3～5年間、依然として規模配當金を享受しており、不動産業界の集中度の向上、不動産の多角的な業態の開拓、買収合併、及び在房不動産の全価値チェーンの上下に付加価値サービスの開拓を含む。

東方証券の試算によると、2030年までに基礎物管理不動産市場の規模だけで1.7兆元に達し、業界全體の規模は2.5兆元を超えた。

実際には、コミュニティモードだけで、不動産會社の無限の成長は、疑似命題です。伝統的な時代の不動産企業が一般的に不動産企業から離れ、住宅団地に専念しているため、彼らの間にはお互いに壁があり、基本的に誰も飲み込めない。

資本の合併に頼って拡張して、よく品質のそんなに良くない団地を引き付けることしかできなくて、手に入れたのも1紙2、3年の契約だけです。

最初に上場した不動産會社の彩生活は、このような例です。2019年のカラー生活の売上高は大幅に下がり、純利益は何も伸びませんでした。

したがって、公共サービスの領域に拡張した後、不動産の境界と空間は、より大きく開けられます。「ハードスペース」から「ソフトインフラ」に向かって前進すると、不動産の成長率はさらに拡大されます。

この段階では、萬科不動産CEOの朱保全も呉蘭玉も、規模は依然として第一位であることを認めています。萬科、保利、碧桂園、恒大不動産の管理面積は數億平方メートルにあります。

現在、資本買収によっても自然拡張によっても、すべての不動産會社はまだ走馬圏の過程にあり、規模の成長はまだ境界が見えない。

記者は、現在の不動産會社の収益モデルとソースは、コアはまだ不動産費ですが、以前と比較して大きなブレークスルーは、その評価のサポート力が不足していることを発見しました。

さらに注目すべきは、業界が玉石混交しており、不動産會社間の収益水準の差が大きく、水分も少なくないことです。例えば、世茂サービス2019年の粗利益率、純利益率はそれぞれ33.7%、15.4%に達し、碧桂園サービス粗利率、純利率はそれぞれ31.6%、17.8%であり、一方、保利不動産粗利率は約20.3%、純利率は8.4%で、中海不動産の粗利率は20%、純利率は9.8%である。

不動産の証券會社の研究者は、このような明らかな違いが現れて、1つは現在多くの不動産會社と親會社、兄弟會社の間に大量の関連取引が存在しているためです。

しかし、記者が注目したのは、利潤不動産の収益レベルは比較的合理的です。2020年中期に、保利のコミュニティ付加価値サービス収入は7.61億元で、同期比40.8%アップして、會社の収入の21.1%を占めて、コミュニティ付加価値サービスプレートの営業収入と利益も、確かに基礎不動産より高いです。

今年の不動産株の暴騰と今後の動向について、不動産會社と投資家はより理性的な見方を持っています。

呉蘭玉氏によると、不動產業はゴールデンタイムに入ったばかりで、健全な成長の環境と空間を與えるべきだという。

香港不動産金融研究家の黃立沖氏によると、上半期の不動産株の暴騰にはある程度の投機があるが、その価値は高評価を支えることができず、將來の不動産株の合理的な株式益率は18～29倍の間にあるべきだという。

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