橫盤と回溫：北京の不動産市場の出來高は「317新政」を作った後、新たに高いです。

第一線の不動産市場は2020年末に最後まで調子を上げて調査します。

灣區の「雙雄」広州、深センは2020年末に不動産市場、地市はいずれも引き締まった市場を出て、北京の取引量は暖かくなり始めました。上海は中古住宅の大回復を経験しています。2021年の第一線のビルは、局部的な値上げの味を嗅ぎました。

年末の「反尾行」の後、2020年の北京不動産市場は、ここ數年では珍しい「豊作」を迎えました。中國の不動産からのデータによると、2020年に北京の新築住宅はネット署名4.9萬セットを実現し、中古住宅は16.9萬セット取引され、それぞれ最近の5年と4年の最高値を記録した。

この成績は価格が安定している狀態で実現されました。貝研究院は、2020年の北京新房の平均価格は48147元/平方メートルで、同3%上昇したと指摘した。中古住宅の平均価格は60485元/平方メートルで、同0.5%下落した。

価格安定量の上昇は、北京の不動産市場コントロールの期待効果と考えられています。

業界は通常2017年の「317新政」を新たな北京不動産市場コントロールの出発點と見なしている。「317新政」が登場してから今まで、北京の不動産市のコントロールは各層のカナダコードを追加して、そして絶えず「欠陥を調べて漏れを補う」。市場は3年余りの橫取引期間を経て、引き続き安定を図っています。

「317新政」を境に、2020年の北京不動産市場の出來高はすでに本ラウンドのコントロール以來の高さを記録しました。このうち、「反尾」の12月には、単月の取引量はすでに規制前の水準に回復しました。

全國的に言えば、北京のビル市はずっと「風向標」の意味を持っています。厳しい規制政策と供給関係の改善は、市場が安定している要因と考えられています。

「317新政」を境に、2020年の北京不動産市場の出來高はすでに本ラウンドのコントロール以來の高さを記録しました。視覚中國

制限競合室「ドミノ効果」

衝撃的な業績などで、不動産市場の取引量は年末に明らかに上昇する傾向があり、業界ではこれを「尾行相場」と呼んでいます。2020年には、北京の不動産市場は下半期から明らかに上昇傾向にあり、年末の「尻尾上がり」も予定通りやってきた。

中國の不動産統計によると、2020年12月に、北京の新築住宅と中古住宅はそれぞれ6681セットと20944セットの取引が成立し、両者はいずれも「317新政」以來の月度の高さを記録した。

取引量の高騰については、長期的な橫取引後の需要回復、疫病後の需要放出、信用緩和など多くの要因が作用した結果だと業界では一般的に見られています。

貝殻研究院の統計によると、2020年12月までに、北京首、二重の主流住宅ローンの金利は同15ベーシスポイント低下し、これも必要な大量放出を促した。

実際には、昨年の上半期には、市場の流動性は十分に余裕がありました。このような狀況の下で、三四線都市は數年前の日覆いの配當期間を経て、市場の反発力が足りなくなりました。そのため、核心の第二線都市の不動産は人気があります。

北京のビルの昇溫はまさにこのような大きな背景の下で発生します。しかし、広州などの都市で一時、住宅価格の上昇が速すぎたのと違って、過去三年間、北京の住宅価格はずっと安定を維持しています。一部の地域では中古住宅の価格が下落しています。

北京のある大手不動産企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、北京の住宅価格は安定しており、主に二つの原因があると述べました。一つは、価格制限政策が厳しいです。住宅価格をコントロールするために、北京では一度単価10萬元以上の新築住宅の審査を一時停止しました。この二年間で価格制限政策が緩んでいますが、高価なプロジェクトの入荷量はまだ少ないです。

競売所とは「住宅価格を制限し、地価を競売する」という方式で土地を競売して建てられた家のことです。北京は2017年末から大規模に競房土地の譲渡制限を開始し、競房制限項目は2018年中から集中的に市に入る。貝殻研究院は、ここ數年の競房は北京新房の供給の6割以上を占め、大興、豊臺、房山、昌平の4つの區は供給の重點であると指摘しています。2020年までに、競房の成約制限はすでに5割近くを占め、北京の新房市場の供給構造を大きく変えました。

競合室の衝撃を制限し、一連の「ドミノ効果」をもたらす。その中で、価格に対する抑制効果が最も顕著である。上記の不動産関係者によると、価格が明らかに市場水準を下回っているため、一つの限定競房プロジェクトは周辺の4つから5つの商品室プロジェクトの定価に影響し、同地域の中古住宅の見積に影響を與えているという。

彼は供給量が多すぎて、一部の競房制限プロジェクトが滯りに陥っていますが、一部の優れたプロジェクトはすでに市場の主流になっています。中原不動産統計の「2020年北京住宅販売ランキング」では、上位8名が競房に限られている。このうち、萬象悅府と中海世界時代の二つの項目の限定競房は全部で2000セット以上売れています。売上高はそれぞれ96.9億元と85.4億元に達しています。

中古不動産取引の主調に値下げします。

供給の改善以外に、北京の不動産市場の需要もずっと安定しています。多くの回答者は、全國で最も厳しい不動産市場の規制政策の下で、北京の不動産市場の投機需要はすでに跡を絶ち、投資需要の割合はとても小さいと答えています。特殊な要因の影響以外に、市場はすでに急速な溫度上昇の動力を備えていません。

このような「特殊な要因」の多くは不動産分野以外から來ています。2020年4月30日、北京市の「教育高地」である西城區は教育改革の新規を発表し、「単校劃片」を「多校劃片」に変更しました。西城區も北京の「城六區」の中で最後に「多校劃片」を実施する區域になります。

これは基礎教育の均衡化を進めるための政策で、一時は西城區の中古住宅の価格が上昇しましたが、2020年7月末の「窓口期間」を過ぎて、この地域の価格は徐々に安定してきました。

貝殻研究院によると、需要供給の両端で調整を続けた結果、北京の不動産市場の需給構造は均衡に向かっている。このうち、去年の北京新房市場の需給比は1.1:1でした。さまざまな兆しは、取引規模が7割以上の中古住宅の領域を占め、需給関係も大幅に改善されたことを示しています。

上記の機関によると、昨年の北京の中古不動産の取引期間は130日間で、取引先の取引期間は99日間で、前年比28日間と14日間長くなりました。

話の権利がだんだん買い手に移るにつれて、売り手は価格に対する堅持を絶えず放棄しています。2020年通年の北京の中古住宅の所有者の価格改定は依然として値下げを主としており、価格改定の中の値下げ回數は86%を占め、同時期とほぼ同じである。

貝殻研究院によると、「317新政」の後、北京は3年余りの住宅価格の橫斷幕期を経験した。若いグループの購買力は相対的に向上して、市場に入るタイミングが早まる。2020年の北京中古住宅購入者の中で29歳以下は16%を占め、同3ポイント上昇した。

注意すべきなのは、市場取引が急速に回復しているにもかかわらず、北京の不動産市場はコントロール前の市場高位からまだ差がある。その中で、新築住宅の年間取引規模はまだ5萬件の大臺を突破していません。（2014年前）7萬～8萬セットの歴史的な常態から大きな差があります。中古住宅の取引規模は17萬セットに満たないが、規制前の年間販売は往々にして20萬セット以上になる。

しかし、業界関係者は、不動産コントロールの常態化と需要構造の変化によって、市場が大幅に上昇する動力がありにくく、現在の取引規模は北京の不動産市場の次の段階の常態になりそうです。

価格の動きも安定を主とします。貝殻研究院は、貨幣政策が徐々に常態に戻り、不動産金融のレバレッジが徐々に深化する政策背景の下で、2021年に北京の中古住宅の平均価格が引き続き安定していると指摘しました。

新築住宅については、北京の無価格地塊の成約比率は2019年の48%から2020年の84%に引き上げられ、これは將來の住宅価格を支える役割を果たします。しかし、市場上にはまだ十分な制限付き競房がありますので、価格が明らかに上がることはありません。

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