金宇車城(000803)：1萬(wàn)拋售地產(chǎn)子公司 1.57畝土地賬面凈值30萬(wàn)

　　2019年9月，金宇車城股東“北控系”突然發(fā)起進(jìn)攻，提議將9人董事會(huì)大幅縮減至5人。最終，今年10月金宇車城完成董事會(huì)換屆選舉，“北控系”提前對(duì)這家上市公司實(shí)現(xiàn)全面控制。但僅過(guò)去半個(gè)多月，金宇車城新當(dāng)選的國(guó)資獨(dú)董郭軍元卻火速辭職，以個(gè)人原因卸任上市公司所有職位。

　　除高管層變動(dòng)外，證券時(shí)報(bào)·e公司記者還注意到，金宇車城又于近日將旗下地產(chǎn)子公司出售計(jì)劃端上臺(tái)面，該議案曾在5個(gè)月前因賤賣疑慮而遭獨(dú)董強(qiáng)烈反對(duì)，最終被股東大會(huì)否決。數(shù)月之后，金宇車城不僅未對(duì)大眾質(zhì)疑進(jìn)行詳細(xì)回應(yīng)，更增添了新的質(zhì)疑。

　　最新評(píng)估報(bào)告顯示，金宇車城對(duì)子公司出售理由及評(píng)估方式基本沒(méi)變，還多納入了一宗土地資產(chǎn)，但出售價(jià)格仍被敲定為1萬(wàn)元，且兩次中標(biāo)方均為同一家公司。有知情人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，金宇車城為了出售子公司，實(shí)質(zhì)上是在進(jìn)行自殘式處理，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在疑慮。

　　新任獨(dú)董火速辭職

　　“北控系”指出，因金宇車城目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，上市公司董事會(huì)人數(shù)過(guò)多，為精簡(jiǎn)人員、完善治理結(jié)構(gòu)，提高決策效率，根據(jù)金宇車城董事會(huì)運(yùn)作和治理的實(shí)際需要，提議將董事會(huì)成員人數(shù)由9人調(diào)減為5人；其中，非獨(dú)立董事由6人調(diào)減為3人，獨(dú)立董事人數(shù)由3人調(diào)減為2人。

　　2019年10月10日，金宇車城收到“北控系”、西藏瑞東、南充國(guó)資、金宇控股集團(tuán)等重要股東提案函件，分別提出了各自的董事候選人。其中，北控光伏提名匡志偉、王凱軍為金宇車城新一屆非獨(dú)立董事人選，張如積、王運(yùn)陳為獨(dú)立董事人選；西藏瑞東提名謝欣為非獨(dú)立董事人選；金宇控股提名胡明、胡智奇非獨(dú)立董事人選；南充國(guó)資則僅僅提名郭軍元為獨(dú)立董事人選。

　　10月21日，金宇車城正式召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)對(duì)董事會(huì)人員進(jìn)行投票選舉，歷時(shí)兩年的上市公司控制權(quán)之爭(zhēng)日漸明晰。最終，隨著新一屆董事會(huì)選舉結(jié)果出爐，“北控系”將實(shí)際掌控4/5的董事席，兩大股東間似乎勝負(fù)已分。

　　從金宇車城披露表決結(jié)果顯示，匡志偉、王凱軍、胡明當(dāng)選為上市公司新任董事，王運(yùn)陳、郭軍元?jiǎng)t獲選為新任獨(dú)董。

　　證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，董事王凱軍、獨(dú)董王運(yùn)陳和郭軍元為新面孔，而上一屆獨(dú)董則全部離任。作為金宇車城第二大股東，南充國(guó)投僅提名一名獨(dú)董，加之與“北控系”的一致行動(dòng)人關(guān)系，此次換屆改選后，“北控系”實(shí)際擁有金宇車城4/5的董事席位，實(shí)現(xiàn)對(duì)金宇車城的完全掌控。

　　從履歷來(lái)看，郭軍元出生于1973年，為四川元黎律師事務(wù)所主任律師，南充市律師協(xié)會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)，西華師范大學(xué)法學(xué)院特聘教授。(編者注：履歷稍有刪減)

　　不過(guò)，郭軍元在當(dāng)選獨(dú)董僅半個(gè)多月之后，便于11月7日向金宇車城董事會(huì)遞交辭呈，以個(gè)人原因?yàn)橛桑暾?qǐng)辭去所任的金宇車城獨(dú)董及在董事會(huì)各專業(yè)委員會(huì)所任職務(wù)，他在金宇車城將不再擔(dān)任任何職務(wù)。對(duì)此，金宇車城董秘吳小輝表示，具體原因不清楚，辭職報(bào)告只是說(shuō)個(gè)人原因。

　　因違建計(jì)提減值準(zhǔn)備

　　11月5日晚間，金宇車城發(fā)布計(jì)提資產(chǎn)減值公告，子公司南充金宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱金宇房產(chǎn))于10月28日收到南充市嘉陵區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局出具的行政處理事先告知書，告知金宇房產(chǎn)的違建需拆除。

　　金宇車城表示，將對(duì)違建部分計(jì)提5841.88萬(wàn)元減值準(zhǔn)備。由此，經(jīng)對(duì)沖原為該違建合規(guī)而計(jì)提的預(yù)計(jì)負(fù)債978.8萬(wàn)元后，該計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)減少當(dāng)期上市公司凈利潤(rùn)4863.08萬(wàn)元。

　　證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，違建主要涉及金宇房產(chǎn)于2014年7月在嘉陵區(qū)嘉南路1號(hào)“盛世天城”綜合體4樓和商場(chǎng)東側(cè)、南側(cè)分別搭建磚混結(jié)構(gòu)房屋5290.81㎡和4780.52㎡，共建1層；在內(nèi)庭上空加蓋了網(wǎng)架玻璃屋頂3823.62㎡，搭建面積共計(jì)1.4萬(wàn)㎡。

　　今年10月出具的告知書已指出，上述房屋為框架結(jié)構(gòu)，永久建筑，但未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，屬于違法建設(shè)。此外，南充市嘉陵區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局?jǐn)M對(duì)金宇房產(chǎn)作出責(zé)令10日內(nèi)自行拆除，逾期未拆除依法強(qiáng)制拆除的行政處理決定。

　　值得注意的是，金宇房產(chǎn)違建部分房屋對(duì)應(yīng)的固定資產(chǎn)原值6288.21萬(wàn)元，折舊446.33萬(wàn)元，凈值5841.88萬(wàn)元；為該部分違建能合法化，根據(jù)政府相關(guān)文件規(guī)定，金宇車城2019年半年報(bào)為該部分可能發(fā)生的支出計(jì)提了978.8萬(wàn)元的預(yù)計(jì)負(fù)債。

　　資料顯示，金宇房產(chǎn)成立于1997年4月，注冊(cè)資本為4000萬(wàn)元，由金宇車城100%控股。截至2018年末，金宇房地產(chǎn)資產(chǎn)總額為3.65億元，凈資產(chǎn)4770萬(wàn)元；2018年，該公司完成營(yíng)業(yè)收入2082萬(wàn)元，而凈利潤(rùn)則為虧損2321萬(wàn)元；2019年9月30日，金宇房產(chǎn)營(yíng)收為1241萬(wàn)元，凈利潤(rùn)則是-7538萬(wàn)元。

　　1萬(wàn)元出售金宇房產(chǎn)

　　11月5日晚間，金宇車城進(jìn)一步公告披露，為聚焦新主營(yíng)業(yè)務(wù)，該上市公司擬將持有的金宇房產(chǎn)100%股權(quán)出售。

　　金宇車城給出的理由為，上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力較弱，且目前公司無(wú)土地儲(chǔ)備不足以支撐地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。2017年，金宇車城收購(gòu)江蘇智臨電氣科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱智臨電氣)后開(kāi)始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，至2018年底已轉(zhuǎn)型為以新能源相關(guān)業(yè)務(wù)為主。

　　金宇車城表示，金宇房產(chǎn)2019年三季度歸母凈資產(chǎn)為-2768萬(wàn)元(合并口徑)，此次交易不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，不需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　根據(jù)中天和評(píng)估出具的評(píng)估報(bào)告顯示，以2019年9月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，金宇房產(chǎn)總資產(chǎn)賬面值3.01億元，評(píng)估值2.73億；負(fù)債賬面值2.73億元，股東全部權(quán)益賬面值2813萬(wàn)元，評(píng)估值-23.67萬(wàn)元。經(jīng)收益法評(píng)估，金宇房產(chǎn)股東全部權(quán)益賬面值也為2813萬(wàn)元，但評(píng)估值卻為-8290萬(wàn)元，減值額1.11億元。

　　通過(guò)對(duì)比，資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法評(píng)估結(jié)果相差8266萬(wàn)元，這份評(píng)估報(bào)告選擇以資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)論。

　　證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，納入評(píng)估范圍的固定資產(chǎn)中的3項(xiàng)房屋建筑物為2016年在盛世天城項(xiàng)目加建形成，此部分房屋建筑物尚未取得房產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)手續(xù)，建筑面積多達(dá)10314.36㎡，賬面凈值則為5956.73萬(wàn)元。金宇車城公告稱，因該部分房屋建筑物未取得相關(guān)審批，因此存在被政府認(rèn)定為違章建筑而被強(qiáng)行拆除的風(fēng)險(xiǎn)，此次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)上述房產(chǎn)評(píng)估為0元。

　　金宇車城透露，11月3日，該上市公司通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性磋商，在應(yīng)邀投標(biāo)的3家公司中以最優(yōu)條件確定中標(biāo)單位為上海瑞聰投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱瑞聰投資)，交易金額為1萬(wàn)元，且附生效條件的交易協(xié)議已簽署。

　　需要提醒的是，早在2019年5月，金宇車城董事會(huì)就曾審議通過(guò)了《關(guān)于公司2019年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案的議案》、《關(guān)于出售子公司股權(quán)的議案》等10余項(xiàng)議案。實(shí)際上，最核心的議題就是1萬(wàn)元出售金宇房產(chǎn)，中標(biāo)者正是瑞聰投資。但這份資產(chǎn)出售計(jì)劃卻存有多重疑慮，亦讓金宇車城獨(dú)董“火大”且強(qiáng)烈反對(duì)，最終所有議案均未能通過(guò)股東大會(huì)表決。

　　資產(chǎn)評(píng)估存三大疑問(wèn)

　　“感覺(jué)大家的財(cái)務(wù)專業(yè)水平受到了極大侮辱！”一位知情人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，時(shí)隔將近5個(gè)月后，金宇車城已將董事會(huì)重新調(diào)整，但卻再次拋出1萬(wàn)元出售金宇房產(chǎn)的議案。通過(guò)前后兩次公告對(duì)比，金宇車城出售理由及評(píng)估方式基本沒(méi)變，而兩次投標(biāo)均由瑞聰投資以1萬(wàn)元的價(jià)格中標(biāo)，令人生疑。

　　在今年6月份首次公告出售時(shí)，金宇車城時(shí)任獨(dú)董王敏就曾公開(kāi)指出，金宇車城出售金宇房產(chǎn)股權(quán)事項(xiàng)，基本事實(shí)存有疑問(wèn)。目前，對(duì)這公司的定價(jià)依據(jù)及原則尚不清晰，王敏本人故表示棄權(quán)意見(jiàn)。而在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，金宇車城獨(dú)董更當(dāng)場(chǎng)“開(kāi)火”：從金宇車城公布的對(duì)該資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告等相關(guān)材料發(fā)現(xiàn)，議案所涉及到的數(shù)據(jù)等很多地方存在疑慮，呼吁股東謹(jǐn)慎投票。

　　具體來(lái)看，金宇車城出售資產(chǎn)主要涉及三個(gè)重要事項(xiàng)：首先，在資產(chǎn)評(píng)估法中，金宇房產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值770萬(wàn)元，而評(píng)估公司使用電話和問(wèn)詢的方式，對(duì)其長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)評(píng)估價(jià)值減值4000多萬(wàn)元，從而導(dǎo)致該資產(chǎn)項(xiàng)目減值5442萬(wàn)元，獨(dú)董對(duì)此產(chǎn)生疑慮。

　　其次，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果顯示，金宇房產(chǎn)的固定資產(chǎn)賬面價(jià)值為5900多萬(wàn)元，但固定資產(chǎn)中對(duì)3項(xiàng)房屋及建筑物價(jià)值評(píng)估為0，依據(jù)是相關(guān)資產(chǎn)手續(xù)欠缺，存在被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)獨(dú)董認(rèn)為，在沒(méi)有獲得準(zhǔn)確意見(jiàn)情況下，將這部分固定資產(chǎn)價(jià)值歸零，對(duì)這種判斷的謹(jǐn)慎性持嚴(yán)重的懷疑態(tài)度。此外，5月6日，金宇房產(chǎn)召開(kāi)股東會(huì)決議向股東分配紅利4800萬(wàn)元，但此事項(xiàng)需要慎重考慮。

　　按照《公司法》規(guī)定，公司盈利才可分配。2018年，金宇房產(chǎn)財(cái)報(bào)是虧損的，而在做出紅利分配之前，金宇房產(chǎn)未分配利潤(rùn)僅有5200余萬(wàn)元。在這樣的情況下，向股東做出分紅4800萬(wàn)元的決定是不妥的，而這三個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)致金宇房產(chǎn)減值額約1億元。

　　知情人士進(jìn)一步指出，令人遺憾的是，時(shí)隔數(shù)月后，金宇車城并未對(duì)上述質(zhì)疑做出合理回應(yīng)，而是繼續(xù)重啟金宇房產(chǎn)的拋售計(jì)劃。

　　更需提醒的是，2019年10月14日，金宇房產(chǎn)又在業(yè)績(jī)不佳的背景下，做出分紅2000萬(wàn)元的決議，而考慮該事項(xiàng)后，金宇房產(chǎn)股權(quán)估值為-2023.67萬(wàn)元。對(duì)此，金宇車城董秘吳小輝表示，前次4800萬(wàn)元分紅已經(jīng)取消，而這次考慮到要出售金宇房產(chǎn)股權(quán)，所以將未分配利潤(rùn)做了一個(gè)分配。

　　1.57畝土地僅值30萬(wàn)元

　　通過(guò)查閱大量公告，證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2019年5月，金宇車城第一次發(fā)布金宇房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，曾漏掉這家子公司的一宗土地資產(chǎn)。

　　2019年半年報(bào)顯示，金宇車城在資產(chǎn)清理盤點(diǎn)工作中，于2019年7月發(fā)現(xiàn)金宇房產(chǎn)存在1.57畝土地未在賬面反映的事項(xiàng)。經(jīng)初步了解，金宇房產(chǎn)在2004年對(duì)所取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷售并在后期開(kāi)始辦理分戶產(chǎn)權(quán)時(shí)，政府方面不承認(rèn)金宇房產(chǎn)對(duì)此1.57畝土地的所有權(quán)，意欲將其納入城中村改造項(xiàng)目，未為金宇房產(chǎn)辦理此1.57畝土地的《國(guó)有土地使用證》。

　　直到2013年12月19日，經(jīng)多方努力，當(dāng)?shù)卣_認(rèn)了金宇房產(chǎn)對(duì)1.57畝土地的所有權(quán)，為金宇房產(chǎn)辦理了土地證。金宇房產(chǎn)經(jīng)辦人員即將土地證交檔案室存檔，財(cái)務(wù)人員未得到土地證已經(jīng)辦理的信息，未將已經(jīng)攤銷至已建項(xiàng)目成本中的此1.57畝土地的土地成本轉(zhuǎn)出。

　　在土地證辦理后，金宇房產(chǎn)即將此土地對(duì)外出租，但還未收到相應(yīng)的租金。根據(jù)金宇車城安排，擬由會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)此差錯(cuò)事項(xiàng)的賬務(wù)處理進(jìn)行論證，對(duì)尚未收到的租金，金宇車城將根據(jù)監(jiān)事會(huì)對(duì)此事項(xiàng)的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行后續(xù)處理和披露。

　　據(jù)知情人士透露，在2019年半年報(bào)時(shí)，金宇車城到了最后披露時(shí)間，來(lái)不及對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估等，原計(jì)劃放在或有事項(xiàng)里面進(jìn)行處理。不過(guò)，金宇車城獨(dú)董認(rèn)為這是上市公司事實(shí)確定的土地使用權(quán)，若來(lái)不及進(jìn)行評(píng)估，可以放在無(wú)形資產(chǎn)科目里進(jìn)行批示和附注說(shuō)明。

　　果不其然，在2019年9月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日的第二次評(píng)估報(bào)告顯示，2004年金宇車城以6項(xiàng)土地面積合計(jì)10.19萬(wàn)㎡(含此1051㎡、合約1.57畝)對(duì)金宇房產(chǎn)增資，并對(duì)土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，但未進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。在該次評(píng)估中，將上述1.57畝土地使用權(quán)新納入為評(píng)估范圍，金宇房產(chǎn)也已將此土地調(diào)整至無(wú)形資產(chǎn)科目進(jìn)行核算。

　　證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，第二份評(píng)估報(bào)告僅顯示上述1.57畝土地賬面原值35.2萬(wàn)元，賬面凈值為30.06萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為537萬(wàn)元。

　　知情人士表示，金宇房產(chǎn)這塊地長(zhǎng)期在賬外，沒(méi)有被體現(xiàn)出來(lái)，上市公司部分高管曾希望通過(guò)賬面價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而南充國(guó)資方面高管認(rèn)為這塊地應(yīng)該值800萬(wàn)元~1000萬(wàn)元。從最新的評(píng)估報(bào)告來(lái)看，金宇車城為了出售金宇房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是在進(jìn)行自殘式處理，值錢資產(chǎn)也變?yōu)椴恢靛X，不值錢的資產(chǎn)更不值錢。如今，金宇房產(chǎn)新增一宗土地資產(chǎn)，但其股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)依然是1萬(wàn)元，這難以理解。