遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移”：全面布局大灣區(qū) 舊改項(xiàng)目進(jìn)入釋放期

帶著北方和央企基因的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，進(jìn)入華南房地產(chǎn)市場(chǎng)已15年，是最早開(kāi)拓珠三角的外地房企之一。

15年來(lái)，從中山起步，依托深圳、廣州、中山三大支點(diǎn)，遠(yuǎn)洋已全面布局大灣區(qū)，獲取項(xiàng)目達(dá)40個(gè)左右，其中50%以上為舊改。

進(jìn)入2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出“南移西拓”戰(zhàn)略，將粵港澳大灣區(qū)放到了更重要的位置，而華南團(tuán)隊(duì)多年的耕耘也迎來(lái)收獲，在深圳，公司將有兩大項(xiàng)目入市，是華南區(qū)域最主要的銷售資源，預(yù)計(jì)將為集團(tuán)貢獻(xiàn)較大的業(yè)績(jī)。

眾所周知，粵港澳大灣區(qū)已成房企兵家必爭(zhēng)之地，這里不僅是房企銷售的“糧倉(cāng)”，也是他們多元化運(yùn)營(yíng)的試驗(yàn)場(chǎng)。遠(yuǎn)洋也不例外，在其獲取的眾多舊改項(xiàng)目中，也含有諸多持有型物業(yè)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理兼華南區(qū)域總經(jīng)理趙建軍透露，華南區(qū)域在集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)已達(dá)到1/3，未來(lái)銷售份額也將達(dá)到甚至超過(guò)這一比例。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，趙建軍認(rèn)為，近期調(diào)控政策有助于市場(chǎng)穩(wěn)定，而穩(wěn)定的預(yù)期有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的制造業(yè)屬性已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)只有那些管理能力強(qiáng)的房企，才能勝出。

北方房企的“華南經(jīng)”

中山是遠(yuǎn)洋進(jìn)軍華南的第一個(gè)落腳點(diǎn)。2005年，趙建軍和團(tuán)隊(duì)離開(kāi)大本營(yíng)北京，來(lái)到二線城市中山，從政府代建開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)200萬(wàn)平米的遠(yuǎn)洋城，成為第一家在中山乃至華南獲得口碑的北方開(kāi)發(fā)商。

五年后，遠(yuǎn)洋開(kāi)始進(jìn)入深圳，收購(gòu)位于龍崗的南聯(lián)小學(xué)舊改項(xiàng)目，建成大型城市綜合體——遠(yuǎn)洋新干線，一炮而紅，此后接連拿下遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋天著等項(xiàng)目。

又一個(gè)五年后，遠(yuǎn)洋進(jìn)入廣州。至此，以中山、深圳、廣州為三大支點(diǎn)，大舉進(jìn)軍佛山、東莞、珠海、江門、惠州等城市，目前灣區(qū)主要城市已全面進(jìn)入。

2017年前后，遠(yuǎn)洋還拓展了福建市場(chǎng)，進(jìn)入漳州、廈門、福州、龍巖等主要城市。而海南早在2010年前后便進(jìn)入，經(jīng)過(guò)15年發(fā)展，遠(yuǎn)洋在華南地區(qū)的布局已顯露雛形。

然而，作為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)源地，深圳和大灣區(qū)是多家龍頭房企的大本營(yíng)，外來(lái)房企要有一席之地，非常困難。

對(duì)此趙建軍表示，灣區(qū)是所有開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)，招拍掛競(jìng)爭(zhēng)很激烈，遠(yuǎn)洋也參與了一些，但仍堅(jiān)守投資標(biāo)準(zhǔn)，不冒進(jìn)。遠(yuǎn)洋在灣區(qū)的資源獲取，是以舊改為主力，招拍掛做補(bǔ)充。

他說(shuō)，深圳現(xiàn)在一地難求，大量的土地供應(yīng)來(lái)源是舊改，市場(chǎng)特征表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是安全性高，市場(chǎng)銷售情況一般較穩(wěn)定，雖然政策有變化，但仍是全國(guó)優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)；二是利潤(rùn)有一定保障，從集團(tuán)內(nèi)部幾個(gè)區(qū)域的利潤(rùn)業(yè)績(jī)來(lái)看，華南給集團(tuán)貢獻(xiàn)了較好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

目前，在深圳做舊改的市場(chǎng)主體大致分為四類，一類是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的央企，如華潤(rùn)、華僑城、遠(yuǎn)洋、招商；第二類是深圳本地的國(guó)企，比如地鐵集團(tuán)、深業(yè)；第三類是佳兆業(yè)、鴻榮源、星河、卓越、京基等本土民企；第四類是全國(guó)其他外地進(jìn)來(lái)的民企。

依靠央企背景和較早開(kāi)始的舊改經(jīng)驗(yàn)，遠(yuǎn)洋通過(guò)多元化的合作方式，目前已在華南獲取多個(gè)舊改項(xiàng)目，占比超過(guò)一半。

這些項(xiàng)目既有與央企合作，比如招商、保利、華潤(rùn)；也有跟大型民企合作，如旭輝、卓越、中南；還有跟當(dāng)?shù)貒?guó)企合作，比如深圳安居集團(tuán)、中山城投等。

其中，遠(yuǎn)洋濱海大廈和遠(yuǎn)洋天著，預(yù)計(jì)下半年將面世，這是今年華南事業(yè)部的重要發(fā)力項(xiàng)目。

對(duì)于獲取項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，趙建軍表示，投資是動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，靜態(tài)指標(biāo)有毛利和凈利，動(dòng)態(tài)指標(biāo)是IRR。

目前，華南地區(qū)已經(jīng)是集團(tuán)主力團(tuán)隊(duì)，利潤(rùn)占比超三分之一，銷售絕對(duì)額每年都在遞增。

精細(xì)化管理時(shí)代

粵港澳大灣區(qū)重要性的凸顯，從遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年的“南移西拓”戰(zhàn)略即可看出。

2020年，遠(yuǎn)洋重新調(diào)整了區(qū)域架構(gòu)，基于三大業(yè)務(wù)板塊布局，在四個(gè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部基礎(chǔ)上，新增華中、華西事業(yè)部。華中事業(yè)部包括武漢、長(zhǎng)沙、南昌、鄭州，華西包括成都、重慶、西安、貴陽(yáng)、南寧、昆明。

“南移”則是指向長(zhǎng)三角和珠三角這兩個(gè)區(qū)域擴(kuò)張，“西拓”以武漢經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈為發(fā)展方向。

遠(yuǎn)洋相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新戰(zhàn)略一是為了穩(wěn)定、維持基本盤，北京、天津短期之內(nèi)還有大量土地儲(chǔ)備，還要繼續(xù)堅(jiān)持，二是做區(qū)域深耕，既然要發(fā)展，還是要給大家機(jī)會(huì)和空間，要把組織拆得更小一些。

在此基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋整體戰(zhàn)略方向是以投資開(kāi)發(fā)為主業(yè)，發(fā)展相關(guān)性業(yè)務(wù)的綜合型實(shí)業(yè)公司。

其中，銷售型住宅、商業(yè)是未來(lái)業(yè)務(wù)的主力，這是基于對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)的判斷，未來(lái)15萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還有機(jī)會(huì)。

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)更多是指商業(yè)和寫(xiě)字樓，包括遠(yuǎn)洋大廈以及像頤堤港這種綜合體，其他還包括產(chǎn)業(yè)合作和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、養(yǎng)老、遠(yuǎn)洋資本等產(chǎn)業(yè)。

對(duì)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展導(dǎo)向，一是希望能獨(dú)立發(fā)展，有機(jī)會(huì)成為又一個(gè)主業(yè)。二是希望它賦能發(fā)展，協(xié)助資源獲取，能力提升，三是自身可以實(shí)現(xiàn)可觀的財(cái)務(wù)回報(bào)。

趙建軍補(bǔ)充說(shuō)，目前遠(yuǎn)洋在華南運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目還比較少，以銷售為主，未來(lái)也希望盡早持有一些項(xiàng)目來(lái)運(yùn)營(yíng)，這需要選擇合適地塊。

事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在向綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)賽道轉(zhuǎn)向，萬(wàn)科拿下廣信資產(chǎn)包，中海接手590億元舊改巨無(wú)霸項(xiàng)目，它們都希望在住宅銷售收入之外，獲得運(yùn)營(yíng)能力、新的盈利引擎。

2019年度萬(wàn)科股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，來(lái)到了管理紅利時(shí)代，應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，注重精細(xì)化管理。

這一點(diǎn)與趙建軍不謀而合，在他看來(lái)，房地產(chǎn)有兩個(gè)特征，一方面是金融屬性，市場(chǎng)依然需要側(cè)重考慮杠桿、風(fēng)險(xiǎn)、收益、投入這幾大因素，另一方面制造業(yè)屬性也逐步顯現(xiàn)出來(lái)，越來(lái)越講求精細(xì)化、專業(yè)化管理。只有這兩方面結(jié)合得好的企業(yè)，才能真正存活下來(lái)。

趙建軍說(shuō)，未來(lái)，誰(shuí)愿意在管理上下功夫多，誰(shuí)做成事的概率就高，反之在激進(jìn)、冒進(jìn)做事，或者內(nèi)部管理沒(méi)有達(dá)到一定條件時(shí)去做事，失敗的概率會(huì)加大。

和大多數(shù)央企、國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商類似，遠(yuǎn)洋也是穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的理念。趙建軍認(rèn)為，目前的市場(chǎng)，有些企業(yè)生存非常艱難，過(guò)往的躁動(dòng)和冒進(jìn)都會(huì)帶來(lái)巨大后遺癥，成功是在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上追求可持續(xù)發(fā)展。

展望下半年樓市，趙建軍認(rèn)為，全國(guó)的政策肯定以穩(wěn)定為主，形成穩(wěn)定的預(yù)期，這對(duì)大家都是好事。但城市之間有分化，遠(yuǎn)洋堅(jiān)定投資主力城市，越是主力城市越安全，越是能量小的城市，反而風(fēng)險(xiǎn)大。