遠洋集團“南移”：全面布局大灣區 舊改項目進入釋放期

帶著北方和央企基因的遠洋集團，進入華南房地產市場已15年，是最早開拓珠三角的外地房企之一。

15年來，從中山起步，依托深圳、廣州、中山三大支點，遠洋已全面布局大灣區，獲取項目達40個左右，其中50%以上為舊改。

進入2020年，遠洋集團提出“南移西拓”戰略，將粵港澳大灣區放到了更重要的位置，而華南團隊多年的耕耘也迎來收獲，在深圳，公司將有兩大項目入市，是華南區域最主要的銷售資源，預計將為集團貢獻較大的業績。

眾所周知，粵港澳大灣區已成房企兵家必爭之地，這里不僅是房企銷售的“糧倉”，也是他們多元化運營的試驗場。遠洋也不例外，在其獲取的眾多舊改項目中，也含有諸多持有型物業。

遠洋集團總裁助理兼華南區域總經理趙建軍透露，華南區域在集團的利潤貢獻已達到1/3，未來銷售份額也將達到甚至超過這一比例。

對于未來的房地產市場，趙建軍認為，近期調控政策有助于市場穩定，而穩定的預期有利于市場健康發展。房地產市場的制造業屬性已經顯現，未來只有那些管理能力強的房企，才能勝出。

北方房企的“華南經”

中山是遠洋進軍華南的第一個落腳點。2005年，趙建軍和團隊離開大本營北京，來到二線城市中山，從政府代建開始，到開發200萬平米的遠洋城，成為第一家在中山乃至華南獲得口碑的北方開發商。

五年后，遠洋開始進入深圳，收購位于龍崗的南聯小學舊改項目，建成大型城市綜合體——遠洋新干線，一炮而紅，此后接連拿下遠洋新天地、遠洋天著等項目。

又一個五年后，遠洋進入廣州。至此，以中山、深圳、廣州為三大支點，大舉進軍佛山、東莞、珠海、江門、惠州等城市，目前灣區主要城市已全面進入。

2017年前后，遠洋還拓展了福建市場，進入漳州、廈門、福州、龍巖等主要城市。而海南早在2010年前后便進入，經過15年發展，遠洋在華南地區的布局已顯露雛形。

然而，作為中國房地產的發源地，深圳和大灣區是多家龍頭房企的大本營，外來房企要有一席之地，非常困難。

對此趙建軍表示，灣區是所有開發商的重點，招拍掛競爭很激烈，遠洋也參與了一些，但仍堅守投資標準，不冒進。遠洋在灣區的資源獲取，是以舊改為主力，招拍掛做補充。

他說，深圳現在一地難求，大量的土地供應來源是舊改，市場特征表現在幾個方面：一是安全性高，市場銷售情況一般較穩定，雖然政策有變化，但仍是全國優質的市場；二是利潤有一定保障，從集團內部幾個區域的利潤業績來看，華南給集團貢獻了較好的利潤和現金流。

目前，在深圳做舊改的市場主體大致分為四類，一類是市場競爭力強的央企，如華潤、華僑城、遠洋、招商；第二類是深圳本地的國企，比如地鐵集團、深業；第三類是佳兆業、鴻榮源、星河、卓越、京基等本土民企；第四類是全國其他外地進來的民企。

依靠央企背景和較早開始的舊改經驗，遠洋通過多元化的合作方式，目前已在華南獲取多個舊改項目，占比超過一半。

這些項目既有與央企合作，比如招商、保利、華潤；也有跟大型民企合作，如旭輝、卓越、中南；還有跟當地國企合作，比如深圳安居集團、中山城投等。

其中，遠洋濱海大廈和遠洋天著，預計下半年將面世，這是今年華南事業部的重要發力項目。

對于獲取項目的財務指標要求，趙建軍表示，投資是動態指標和靜態指標相結合，靜態指標有毛利和凈利，動態指標是IRR。

目前，華南地區已經是集團主力團隊，利潤占比超三分之一，銷售絕對額每年都在遞增。

精細化管理時代

粵港澳大灣區重要性的凸顯，從遠洋集團今年的“南移西拓”戰略即可看出。

2020年，遠洋重新調整了區域架構，基于三大業務板塊布局，在四個開發事業部基礎上，新增華中、華西事業部。華中事業部包括武漢、長沙、南昌、鄭州，華西包括成都、重慶、西安、貴陽、南寧、昆明。

“南移”則是指向長三角和珠三角這兩個區域擴張，“西拓”以武漢經濟圈、成渝經濟圈為發展方向。

遠洋相關負責人表示，新戰略一是為了穩定、維持基本盤，北京、天津短期之內還有大量土地儲備，還要繼續堅持，二是做區域深耕，既然要發展，還是要給大家機會和空間，要把組織拆得更小一些。

在此基礎上，遠洋整體戰略方向是以投資開發為主業，發展相關性業務的綜合型實業公司。

其中，銷售型住宅、商業是未來業務的主力，這是基于對國內國際市場的判斷，未來15萬億的房地產市場仍然還有機會。

不動產開發運營更多是指商業和寫字樓，包括遠洋大廈以及像頤堤港這種綜合體，其他還包括產業合作和客戶服務業務，涵蓋物業管理、養老、遠洋資本等產業。

對非開發業務發展導向，一是希望能獨立發展，有機會成為又一個主業。二是希望它賦能發展，協助資源獲取，能力提升，三是自身可以實現可觀的財務回報。

趙建軍補充說，目前遠洋在華南運營的項目還比較少，以銷售為主，未來也希望盡早持有一些項目來運營，這需要選擇合適地塊。

事實上，整個房地產行業都在向綜合開發運營賽道轉向，萬科拿下廣信資產包，中海接手590億元舊改巨無霸項目，它們都希望在住宅銷售收入之外，獲得運營能力、新的盈利引擎。

2019年度萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示，房地產行業高歌猛進的時代正在遠去，行業發展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，來到了管理紅利時代，應該向制造業學習，注重精細化管理。

這一點與趙建軍不謀而合，在他看來，房地產有兩個特征，一方面是金融屬性，市場依然需要側重考慮杠桿、風險、收益、投入這幾大因素，另一方面制造業屬性也逐步顯現出來，越來越講求精細化、專業化管理。只有這兩方面結合得好的企業，才能真正存活下來。

趙建軍說，未來，誰愿意在管理上下功夫多，誰做成事的概率就高，反之在激進、冒進做事，或者內部管理沒有達到一定條件時去做事，失敗的概率會加大。

和大多數央企、國企背景的開發商類似，遠洋也是穩健運營的理念。趙建軍認為，目前的市場，有些企業生存非常艱難，過往的躁動和冒進都會帶來巨大后遺癥，成功是在穩健的基礎上追求可持續發展。

展望下半年樓市，趙建軍認為，全國的政策肯定以穩定為主，形成穩定的預期，這對大家都是好事。但城市之間有分化，遠洋堅定投資主力城市，越是主力城市越安全，越是能量小的城市，反而風險大。