鄭州西區將打造十大商圈

　　“這是個最好的時代，也是個誰都不愿意錯過的時代。”對于市場遭遇深度調控，使其迎來了新一輪的發展契機。短時間內，鄭州西區一下涌入了萬達、寶龍、升龍、錦藝等18個超億元的商業地產項目。

　　但行業快速發展，也伴隨著理性的考量。如此巨量的商業項目，能夠進入良性的運營，讓投資者能夠長遠地有收益才最為關鍵。西區商業面臨重大變革，伴隨機遇會產生又一批成功的商業，未來的藍圖究竟如何，我們將逐個關注西區的商業企業如何招商、經營，打造西區商業的夢工廠。

　　單個項目

　　商業占比不低于30%

　　純粹的住宅地產帶動不了一個地區的發展。對于政府來說，商業是一個有效的拉動內需的手段。

　　對于中原區的消費者來說，大體量商業企業前所未有。從上世紀80年代至今，西區只有一個碧沙崗商圈，其余大多數是社區商業。“鄭州零售業理想狀態是總面積達到600萬平方米，人均商業網點擁有面積提升至2平方米。”鄭州市商務局局長宋加利說。據悉，鄭州零售業總面積目前是200萬平方米，人均商業網點擁有面積是0.7平方米。

　　按照目前的中原區人口來說，人均商業面積是遠遠不夠的。據中原區政府公布的數字，目前，中原區的流動人口約有26.5萬，常住人口在59.8萬。而中原區的人均商業面積遠遠小于鄭州市的平均值。

　　“這個市場還有很大的潛力可挖。”鄭州萬達廣場商業管理有限公司副總經理彭嵩云說。

　　《鄭州市現代化商貿城發展規劃(2009～2020年)》中提出“西提升”，對于中原區來說，零售企業規模偏小、品牌知名度低、網點覆蓋面不足，是亟待解決的問題。

　　自去年開始，中原區對開發商的項目有了嚴格限制，在已經簽約的商業地產中，每個項目的商業面積都不低于總面積的30%。而目前這些已經簽約的商業地產項目，大多數商業面積都在10萬平方米以上。

　　未來將規劃十大區域型商圈

　　西區的商業重心在西移。1989年，鄭州西區第一家百貨商場商業大廈在碧沙崗附近火爆開業，品類齊全的商品成為那時最潮的地方。然而隨著鄭州商戰的偃旗息鼓，西區商業就此陷入沉寂將近20年。西區需要有自己的商業繁榮。

　　中原區商務局副局長楊光介紹，未來10年，西區將打造10個區域型商圈。這10個商圈將以道路為主要劃分依據。中原區商務局透露，這10個商圈不是空穴來風，很多商圈已經跟主要商家簽訂了協議。

　　有業內人士分析，從目前西區已經初露端倪的商業布局來看，這十大商圈有可能是“桐柏路商圈、建設路商圈、碧沙崗商圈、中原路商圈、隴海路商圈、帝湖商圈、秦嶺路商圈、須水商圈、鄭西商圈、孫莊商圈”。

　　中原區作為鄭州的西大門，具有舉足輕重的地位。這十大商圈的輻射力也不僅僅是西區。對于為什么這么多商業企業看好中原區，楊光說，“土地資源的優勢是商家最看重的。”專家預測，2020年中原區人口將達百萬。這樣的“人和”，也是商家看重的。

　　兩年內，將出現19家購物中心

　　張先生在秦嶺路附近經營了一家效益還不錯的報亭，月收入4000元左右的他說，在這里，幾元錢一本的《都市麗人》的銷售要比《時尚》、《嘉人》等20元的雜志好得多。他對身邊正在動工的商業地產項目也略有了解。“建成后會去逛逛，買東西還是看價位吧。”他說。但對于這些進駐的商業企業，顯然他們的輻射意圖不僅僅是西區這一區域。

　　萬達、寶龍、錦藝、升龍……這些國內首屈一指的商業地產龍頭企業2010年開始密集進駐中原區。18個超億元的項目被引進。中原區商務局副局長楊光說，中原區在未來兩年內，將出現19家大型購物中心，城市綜合體、shopping mall 是主要業態。而在一定時間內，中原區也將成為河南省擁有城市綜合體數量最多的區域。西區的消費習慣將被改變。對于很多人來說，城市的發展讓“最鄭州”的味道越來越淡，但西區，卻是讓人有“鄭州情結”之處，這個基礎是別的區域不具備的。這樣的觀點也受到很多人的認可，一位目前任職于某房地產企業的老總說：“如果西區能夠滿足購物需求，我覺得待在西區生活也沒什么不好。”

　　“來西區殺時間吧。”這句邀請包含的內容比“購物”更廣泛。這也是西區在建的商業項目以“購物中心”、“城市綜合體”為主的重要原因。吸引更多的人來西區“逛街”，遠比吸引他們來這里買一件別的商場都能買得到的品牌更具有誘惑力。在建的城市綜合體中，“MAX”影院、“星巴克”都將首次亮相鄭州。未來的西區在商家的藍圖中，更是一個消費時光的地方。

　　“LV都開到了西區，它的受眾也絕對不僅僅是西區。”有人談道。楊光認為，作為鄭州西大門，中原區在沉寂了許久之后，未來，也將跨越區域局限，能成為“河南的中原區”。

　　競爭加劇，后續經營才見真功夫

　　西區商業會不會顯得太擁擠?這樣的問題對商家來說不算什么，他們從來不擔心商業扎堆。

　　商業體越是集中，才越可能營造出良好的商業氛圍，這對整個板塊的價值也會起到推動作用。不止一家商業企業的負責人說，政府推地，開發商買地做項目，這些都是經過多方論證規劃的，是建立在城市長遠運營的基礎上的。在中原區建設這種大型的商業實體，這樣的規劃是對的，是具有超前意識的。

　　從目前的商業布局上來看，不足3平方公里的面積內，多個大型商業聚集，仍是顯得有些集中。鄭州一家百貨商場負責人說，盡管商業項目“錯位經營”“差異經營”是地產策劃人皆知的道理，盡管現在的“招數”越來越多，但基本上都處于嘗試調整的起步階段，更大的競爭還在后頭，效果有待實質性的延伸落實。

　　對于個體的經營，商家大多都會談到，足夠有吸引力的主力店，品牌的吸引力足夠，有趣的營銷，對于消費群體的吸引力是不用擔心的，后續的經營也沒有問題。不過對于這些，從目前來看，更多地被交給了未來的市場。