沈陽百貨商場三個瓶頸成為這個行業(yè)亟待反思的命題

　　就在沈陽和平區(qū)長白維華商業(yè)廣場因招商入駐率不高遲遲不能開業(yè)，陷入與商戶的資金糾紛時，繼伊勢丹之后太原街一家知名百貨商場或于7月末閉店易主的消息又在坊間傳遞。

　　沈陽百貨商場怎么了?事實上，沈陽零售商業(yè)的血風(fēng)腥雨從未離開過人們的視線，尤其是2010年至當(dāng)前，沈陽百貨零售商業(yè)生死游戲的特色一直風(fēng)煙四起……

　　如何破除擺在沈陽百貨商場面前的三個瓶頸，成為這個行業(yè)亟待反思的命題。

　　瓶頸一 體量龐大 風(fēng)格雷同

　　“未來新商業(yè)斗爭因招商、人才、運營等三難將導(dǎo)致商家跑的比招的快，很可能出現(xiàn)商業(yè)新開一個倒一個”，這是五年前中國商業(yè)街協(xié)會秘書長董利在對商業(yè)總結(jié)的一句口頭禪，如今用來形容沈陽的零售百貨現(xiàn)狀并不為過。

　　一位圈內(nèi)人士如數(shù)家珍地向北國網(wǎng)、遼沈晚報記者說：“沈陽商場的現(xiàn)狀就是那么殘酷，鐵西一商場啟動四年未敢開門，世茂五里河店先后三次開門，鐵西‘龍之夢’換了莊家，大東‘龍之夢’頻繁改換業(yè)態(tài)，渾南‘女人街’8年未見影。”

　　維華商業(yè)廣場的招商之難，是沈陽其他不少百貨商場同樣經(jīng)歷的問題，皇姑一家商業(yè)體放棄了傳統(tǒng)的百貨招租模式，而是集中招租餐飲娛樂項目，最終定位于餐飲娛樂集散地，打破了傳統(tǒng)百貨商場餐飲娛樂的黃金比例。

　　但此舉也遭到業(yè)內(nèi)專家的批評，認(rèn)為引入餐飲能為商場吸引人氣，但由于商場餐娛行業(yè)遠(yuǎn)不如大品牌帶動商場租金的上揚，不能叫出高租金，則是不少購物中心不愿輕易引入大量餐飲的原因。“一站式”購物娛樂，成為沈陽不少購物中心喜聞樂見的運營模式，不僅品牌和款式相同，甚至連商品擺方布局都相似：一樓珠寶、化妝品、鞋類，二樓三樓女裝，四樓男裝，五樓餐飲和影視娛樂。經(jīng)常逛街的陳女士表示，如果不是因為價格和活動的不同，真看不出來商場和商場有何區(qū)別。

　　目前，沈陽有超過10萬平方米規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目達(dá)55家以上，如此大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)集中亮相，對于沈陽這樣一個不足千萬人口的1.5線城市而言，要想“吃得消”恐怕在短期內(nèi)很難做到。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年沈陽城市居民人均可支配收入26431元，人均消費支出20002元，增長10.2%。顯然，沈陽人消費支出的增長速度低于沈陽商業(yè)中心的開發(fā)速度。

　　瓶頸二 結(jié)構(gòu)失衡 暗藏隱憂

　　仲量聯(lián)行一紙調(diào)研報告稱沈陽商業(yè)購物中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國第一，將沈陽商購物中心及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向風(fēng)口浪尖。

　　RET睿意德沈陽機(jī)構(gòu)高級經(jīng)理玄兆業(yè)表示：“以竣工開業(yè)的購物中心來看，沈陽的購物中心空置率達(dá)不到17%，可能不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計口徑和方式不同，如果把在建有商業(yè)屬性的都算進(jìn)基數(shù)，并不客觀反映真實，因為有些項目可能調(diào)整成酒店、寫字間等。”

　　不過他坦承，目前沈陽在建購物中心數(shù)量和面積不小，沈陽購物中心空置率相對較高，一個重要的原因就是某個大體量購物中心的歇業(yè)和控制會拉高整個市場的空置率，比如大發(fā)廣場空置下來，一下就是20萬平方米。

　　正在集中迅速擴(kuò)張的商業(yè)體，讓不少已經(jīng)開業(yè)的商場感受到了壓力，并追隨市場變化而在不斷調(diào)整中摸索最適合自己的模式，而且這種努力從來沒被放棄，無論是世茂五里河店由百貨改茶城，還是華聯(lián)五里河店改造升級，以及茂業(yè)百貨隆重招商餐飲娛樂業(yè)態(tài)，星巴克咖啡新近強(qiáng)勢入駐，釋放出求變的信號。

　　一家商業(yè)地產(chǎn)高級主管劉平(化名)表示，他們帶領(lǐng)團(tuán)隊做前期市場調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)沈陽商業(yè)一個清晰的現(xiàn)狀，就是像恒隆、萬象城一類較為高端的商業(yè)，以及五愛街沿線等主打低端的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都比較好，但中端商場的人氣卻缺乏得驚人，這讓他一度百思不得其解。

　　充分的調(diào)研和專業(yè)咨詢后，劉平意識到，從商業(yè)氛圍來看，沈陽大多數(shù)面向中等收入水平消費的品牌基本是由代理商來經(jīng)營，而不像一線城市的品牌直營，推廣力度有限。另外一些并無商場經(jīng)營管理經(jīng)驗的開發(fā)商，則盲目拷貝一線城市商業(yè)的模式來做本地項目定位，導(dǎo)致商業(yè)項目間存在同質(zhì)化問題。

　　瓶頸三 中產(chǎn)稚嫩 難撐大局

　　LV在沈陽開四家門店，賓利、瑪莎拉蒂等豪車落戶……這成為不少沈陽人和商界津津樂道的話題。最新數(shù)據(jù)顯示，共有61個國際奢侈品品牌在沈陽占有一席之地，奢侈品銷量成繼北京、上海、杭州之后的國內(nèi)第四大城市。自然，這也是不少商賈看好沈陽消費潛力的理由。

　　身為高端商場的經(jīng)營者代表，市府恒隆廣場副總經(jīng)理楊少昌則向北國網(wǎng)、遼沈晚報記者表示，他們非常看好沈陽高端市場消費潛力，對其前景也持樂觀態(tài)度，否則公司不會在沈陽接連投資兩個項目，國內(nèi)除上海外沈陽是第二個開兩家店的城市，目前店面商戶入住率已達(dá)100%。“我并不太關(guān)注商業(yè)體供應(yīng)的絕對數(shù)字，但沈陽高端商業(yè)體與高端消費能力是大致匹配的，單個商場經(jīng)營的好壞主要在于自身經(jīng)營能力、管理能力和推廣能力，以及順應(yīng)市場變化趨勢調(diào)整的努力。”楊少昌說。

　　世邦魏理仕沈陽分公司董事總經(jīng)理周業(yè)輝說：“沈陽商業(yè)購物中心目前存在的問題，就是沈陽缺乏中產(chǎn)階級，正在開業(yè)及開發(fā)中的商業(yè)項目多定位為中檔或中高檔消費的購物中心，造成同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。沈陽本身中產(chǎn)階級就少，而相應(yīng)定位給中產(chǎn)階級消費的購物場所卻偏多。”

　　對方指出，在中國的一線城市中，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，商務(wù)氛圍濃郁，中產(chǎn)收入人群占比較高，入住商業(yè)項目的品牌商多為直營商鋪，所以相應(yīng)的針對中產(chǎn)階級消費的商業(yè)項目較多，且經(jīng)營狀況良好。城市商業(yè)總體狀態(tài)呈現(xiàn)橄欖球形狀的發(fā)展態(tài)勢。但沈陽情況較為特殊，由于沈陽正處于快速發(fā)展期，市民收入水平差異偏大，中產(chǎn)階級收入人群比例偏低，城市商業(yè)總體狀態(tài)呈現(xiàn)啞鈴式的發(fā)展態(tài)勢。

　　周業(yè)輝建議，有計劃地分階段分體量地供應(yīng)土地，才能最直接地避免這種短時間內(nèi)大量項目集中開業(yè)上市造成供過于求的狀況。而對于已經(jīng)購地準(zhǔn)備開發(fā)的項目，準(zhǔn)確的定位，主題化、差別化、多元化經(jīng)營，可以幫助開發(fā)商有效地避免這種競爭。