沈陽商場之殤：營業員比顧客多　千店一面

　　嶄新的理石墻面、歐式穹頂吊棚、水晶燈、玻璃圍欄，裝修異常豪華，但卻只在1樓有5家甩貨的商鋪，二樓走廊空無一人……

　　2月8日，星期天，位于沈陽北站CBD核心區域的陽光百貨商場，不但未出現客流如織的熱鬧景象，反倒是“門前冷落車馬稀”。

　　近一兩年來，沈陽多家購物商場集中“退出”甚至關閉，包括日本伊勢丹百貨、泰國尚泰百貨、雅仕百貨、世茂五里河百貨、美美百貨、西武百貨等外資中高端百貨商場紛紛在沈陽退市。另外，近日一則“萬達將關閉沈陽兩家商場”的消息在網上瘋傳。該消息稱，包括沈陽北一路萬達、沈陽渾南萬達廣場在內的萬達百貨將關門。

　　這也讓人不禁產生疑問：沈陽商業地產到底怎么了?是什么造成了今天的“商場之殤”?

　　數十萬平方米的商場比比皆是

　　記者來到位于沈陽市著名的商圈“太原街”的五洲商業廣場，這里的大型商場五洲春天和東舜百貨占據了沈陽太原街的南面半條街。

　　然而，走進商場內部，記者卻發現漆黑一片，店面拉門緊鎖，電梯停運，只有1樓的門市房還有專賣店在營業。走廊地面、墻壁上多是許久沒有清理的積塵，玻璃上貼著“甩賣”、“清倉”標語。

　　據了解，過去沈陽著名商圈有兩個：中街和太原街。中街位于沈陽故宮附近，中街商業也因這座皇宮而建、而興盛，2005 年被評為“中國十大商業街”。太原街則是日本侵占東北時所建，原名“春日町”，主要有沈陽興隆一百、沈陽華聯商廈、五洲春天、東舜百貨、中興沈陽商業大廈、沈陽百盛、萬達廣場、新世界等多家大型商場。

　　后來，不僅這兩大商圈新增了許多大型商業企業，又新增了北行、金廊、北二馬路、五愛市場、渾南等諸多新商圈。幾年下來，在沈陽，數十萬平方米的商場比比皆是。

　　記者用了近3個小時，走訪了卓展、恒隆廣場、百聯購物中心、萬象城、茂業百貨，發現各家的經營現狀大同小異：顧客屈指可數，說營業員比顧客多絲毫不為過。

　　消費需求增長有限

　　相關資料顯示，北京商業面積為0.61平方米/人，上海為0.63平方米/人，而人口只有822萬多的沈陽，人均商業面積已經超過1平方米/人。另外，全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中沈陽位列全球第二，僅次于天津。

　　然而，在社會需求量增長有限的條件下，沈陽“商場供應”最終形成過剩狀態。

　　根據第六次全國人口普查的數據，東三省每年凈流出的人口約200萬人，遼寧每年還有大約20萬的人口凈流入，而這20萬人也不都流入沈陽，事實上，沈陽每年的凈流入人口僅有10萬人左右。

　　沈陽商業城副總經理佟雅娟說，蛋糕就這么大，卻這么多人要吃，結果只能是爭相殺價競爭，過去商業企業毛利率可達到20%至50%，現在能達到10%就不錯了，而純利潤干脆只有1%，甚至不到1%。

　　雖然沈陽商業企業幾乎家家經營慘淡，但商業企業建設勢頭依然不減。預計到2020年沈陽商業地產總存量將達到1227萬平方米，為2014年的1.7倍，按沈陽目前不變人口計算，人均商業面積將達到1.5平方米。

　　家家“摩爾”，千店一面

　　所謂“摩爾”，為MALL的音譯,全稱SHOPPING MALL，意為超級購物中心，指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協調和規劃，把一系列的店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的消費中心。

　　近些年，沈陽興建起來的大型商場，幾乎都是這種模式，可謂家家“摩爾”，千店一面。沒有特色，也沒有形成差異化經營，對顧客自然沒有什么特別吸引力。這樣，一些缺乏特色的新商場時常出現“營業員比顧客多”的現象也就不難理解了。

　　仲量聯行數據顯示，2014年，基于全球25大城市的統計數據顯示，商業房地產投資回報率僅為5.38%。另外，值得一提的是，近年來電商發展一路高歌猛進,傳統商場遭受到了巨大的沖擊,這些影響迫使許多傳統型百貨店不得不尋求新的轉型,重新思考如何應對變化中的市場環境。

　　在城市商業發展規劃中，國外的一些發展經驗或許值得借鑒。據了解，世界很多國家為了防止商業惡性競爭，都制定有相關法律。如法國《大型零售店鋪立地法》規定，凡是銷售面積超過300平方米的商場，設立、改擴建、重新開業以及銷售面積2000平方米以上的商場的任何擴張都需要向省級的商業設施委員會提交書面申請，要經過聽證，發給商業經營許可權證書，再向建設部門申請建設許可權證。資料顯示，家樂福在法國申請新開一家商店，必須關閉一家自身同等規模的商店。

　　但在我國，一些城市的商區盲目擴張，商場遍地，必然導致惡性競爭，浪費了大量資源。

　　大約15年前，沈陽商業城總經理、沈陽市人大代表張殿華出于對沈陽商業發展的長遠考慮，連續多年人代會都提出近乎相同的議案：要有計劃發展沈陽商業。然而，這一提議并沒有吸引太多關注。與此同時，分析沈陽商業發展歷程，許多都與政府缺乏詳細規劃、干涉過多有關。

　　多年前，沈陽投資數億興建起有數十萬平方米的“渾南大市場”，打造一個新的商圈。然而，這個市場建在郊區，雖然特意開通了公交線路，卻始終鮮有人去。最終“渾南大市場”只是象征性地開了一段時間就關門了，現在這個地方已經變成住宅區。