沈陽(yáng)商場(chǎng)之殤：營(yíng)業(yè)員比顧客多　千店一面

　　嶄新的理石墻面、歐式穹頂?shù)跖铩⑺簟⒉Ａ鷻冢b修異常豪華，但卻只在1樓有5家甩貨的商鋪，二樓走廊空無(wú)一人……

　　2月8日，星期天，位于沈陽(yáng)北站CBD核心區(qū)域的陽(yáng)光百貨商場(chǎng)，不但未出現(xiàn)客流如織的熱鬧景象，反倒是“門前冷落車馬稀”。

　　近一兩年來(lái)，沈陽(yáng)多家購(gòu)物商場(chǎng)集中“退出”甚至關(guān)閉，包括日本伊勢(shì)丹百貨、泰國(guó)尚泰百貨、雅仕百貨、世茂五里河百貨、美美百貨、西武百貨等外資中高端百貨商場(chǎng)紛紛在沈陽(yáng)退市。另外，近日一則“萬(wàn)達(dá)將關(guān)閉沈陽(yáng)兩家商場(chǎng)”的消息在網(wǎng)上瘋傳。該消息稱，包括沈陽(yáng)北一路萬(wàn)達(dá)、沈陽(yáng)渾南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)的萬(wàn)達(dá)百貨將關(guān)門。

　　這也讓人不禁產(chǎn)生疑問：沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了?是什么造成了今天的“商場(chǎng)之殤”?

　　數(shù)十萬(wàn)平方米的商場(chǎng)比比皆是

　　記者來(lái)到位于沈陽(yáng)市著名的商圈“太原街”的五洲商業(yè)廣場(chǎng)，這里的大型商場(chǎng)五洲春天和東舜百貨占據(jù)了沈陽(yáng)太原街的南面半條街。

　　然而，走進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)部，記者卻發(fā)現(xiàn)漆黑一片，店面拉門緊鎖，電梯停運(yùn)，只有1樓的門市房還有專賣店在營(yíng)業(yè)。走廊地面、墻壁上多是許久沒有清理的積塵，玻璃上貼著“甩賣”、“清倉(cāng)”標(biāo)語(yǔ)。

　　據(jù)了解，過去沈陽(yáng)著名商圈有兩個(gè)：中街和太原街。中街位于沈陽(yáng)故宮附近，中街商業(yè)也因這座皇宮而建、而興盛，2005 年被評(píng)為“中國(guó)十大商業(yè)街”。太原街則是日本侵占東北時(shí)所建，原名“春日町”，主要有沈陽(yáng)興隆一百、沈陽(yáng)華聯(lián)商廈、五洲春天、東舜百貨、中興沈陽(yáng)商業(yè)大廈、沈陽(yáng)百盛、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新世界等多家大型商場(chǎng)。

　　后來(lái)，不僅這兩大商圈新增了許多大型商業(yè)企業(yè)，又新增了北行、金廊、北二馬路、五愛市場(chǎng)、渾南等諸多新商圈。幾年下來(lái)，在沈陽(yáng)，數(shù)十萬(wàn)平方米的商場(chǎng)比比皆是。

　　記者用了近3個(gè)小時(shí)，走訪了卓展、恒隆廣場(chǎng)、百聯(lián)購(gòu)物中心、萬(wàn)象城、茂業(yè)百貨，發(fā)現(xiàn)各家的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀大同小異：顧客屈指可數(shù)，說營(yíng)業(yè)員比顧客多絲毫不為過。

　　消費(fèi)需求增長(zhǎng)有限

　　相關(guān)資料顯示，北京商業(yè)面積為0.61平方米/人，上海為0.63平方米/人，而人口只有822萬(wàn)多的沈陽(yáng)，人均商業(yè)面積已經(jīng)超過1平方米/人。另外，全球在建購(gòu)物中心面積最多的10個(gè)城市中，有7個(gè)位于中國(guó)，其中沈陽(yáng)位列全球第二，僅次于天津。

　　然而，在社會(huì)需求量增長(zhǎng)有限的條件下，沈陽(yáng)“商場(chǎng)供應(yīng)”最終形成過剩狀態(tài)。

　　根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，東三省每年凈流出的人口約200萬(wàn)人，遼寧每年還有大約20萬(wàn)的人口凈流入，而這20萬(wàn)人也不都流入沈陽(yáng)，事實(shí)上，沈陽(yáng)每年的凈流入人口僅有10萬(wàn)人左右。

　　沈陽(yáng)商業(yè)城副總經(jīng)理佟雅娟說，蛋糕就這么大，卻這么多人要吃，結(jié)果只能是爭(zhēng)相殺價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，過去商業(yè)企業(yè)毛利率可達(dá)到20%至50%，現(xiàn)在能達(dá)到10%就不錯(cuò)了，而純利潤(rùn)干脆只有1%，甚至不到1%。

　　雖然沈陽(yáng)商業(yè)企業(yè)幾乎家家經(jīng)營(yíng)慘淡，但商業(yè)企業(yè)建設(shè)勢(shì)頭依然不減。預(yù)計(jì)到2020年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)總存量將達(dá)到1227萬(wàn)平方米，為2014年的1.7倍，按沈陽(yáng)目前不變?nèi)丝谟?jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到1.5平方米。

　　家家“摩爾”，千店一面

　　所謂“摩爾”，為MALL的音譯,全稱SHOPPING MALL，意為超級(jí)購(gòu)物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的消費(fèi)中心。

　　近些年，沈陽(yáng)興建起來(lái)的大型商場(chǎng)，幾乎都是這種模式，可謂家家“摩爾”，千店一面。沒有特色，也沒有形成差異化經(jīng)營(yíng)，對(duì)顧客自然沒有什么特別吸引力。這樣，一些缺乏特色的新商場(chǎng)時(shí)常出現(xiàn)“營(yíng)業(yè)員比顧客多”的現(xiàn)象也就不難理解了。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年，基于全球25大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率僅為5.38%。另外，值得一提的是，近年來(lái)電商發(fā)展一路高歌猛進(jìn),傳統(tǒng)商場(chǎng)遭受到了巨大的沖擊,這些影響迫使許多傳統(tǒng)型百貨店不得不尋求新的轉(zhuǎn)型,重新思考如何應(yīng)對(duì)變化中的市場(chǎng)環(huán)境。

　　在城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，國(guó)外的一些發(fā)展經(jīng)驗(yàn)或許值得借鑒。據(jù)了解，世界很多國(guó)家為了防止商業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，都制定有相關(guān)法律。如法國(guó)《大型零售店鋪立地法》規(guī)定，凡是銷售面積超過300平方米的商場(chǎng)，設(shè)立、改擴(kuò)建、重新開業(yè)以及銷售面積2000平方米以上的商場(chǎng)的任何擴(kuò)張都需要向省級(jí)的商業(yè)設(shè)施委員會(huì)提交書面申請(qǐng)，要經(jīng)過聽證，發(fā)給商業(yè)經(jīng)營(yíng)許可權(quán)證書，再向建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)許可權(quán)證。資料顯示，家樂福在法國(guó)申請(qǐng)新開一家商店，必須關(guān)閉一家自身同等規(guī)模的商店。

　　但在我國(guó)，一些城市的商區(qū)盲目擴(kuò)張，商場(chǎng)遍地，必然導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，浪費(fèi)了大量資源。

　　大約15年前，沈陽(yáng)商業(yè)城總經(jīng)理、沈陽(yáng)市人大代表張殿華出于對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，連續(xù)多年人代會(huì)都提出近乎相同的議案：要有計(jì)劃發(fā)展沈陽(yáng)商業(yè)。然而，這一提議并沒有吸引太多關(guān)注。與此同時(shí)，分析沈陽(yáng)商業(yè)發(fā)展歷程，許多都與政府缺乏詳細(xì)規(guī)劃、干涉過多有關(guān)。

　　多年前，沈陽(yáng)投資數(shù)億興建起有數(shù)十萬(wàn)平方米的“渾南大市場(chǎng)”，打造一個(gè)新的商圈。然而，這個(gè)市場(chǎng)建在郊區(qū)，雖然特意開通了公交線路，卻始終鮮有人去。最終“渾南大市場(chǎng)”只是象征性地開了一段時(shí)間就關(guān)門了，現(xiàn)在這個(gè)地方已經(jīng)變成住宅區(qū)。