萬達推"輕重并舉"戰(zhàn)略轉型

　　籌劃成立萬達商業(yè)基金管理公司 “祛魅”重資產。

　　盡管去年內地房地產市場整體低迷，萬達商業(yè)(03699.HK)依然交出了不錯的首份年報。

　　“去年我們不僅超額完成了年度計劃，而且毛利率遠遠領先其他競爭對手，這主要緣于我們獨特的商業(yè)不動產租賃模式。”萬達商業(yè)董事長丁本錫3月31日在香港業(yè)績會如是表示。

　　截至去年年底，公司合約銷售金額1601.5億元，同比增26.65%，增速比全行業(yè)高出32個百分點。2014年，旗下主要業(yè)務板塊的毛利潤率雖然同比輕微下滑，但仍高達42.57%，而行業(yè)平均水平則為35.2%。

　　對于市場質疑其毛利率數據是否存在“水分”，丁本錫回應稱，公司住宅類項目占銷售業(yè)務比例僅占40%，其余60%均為以萬達廣場作捆綁綜合體的商鋪、小型公寓等投資類項目，并且一二線城市占比達50%，因此盡管去年住宅房地產處于低迷周期，萬達商業(yè)依然能獲得逆勢增長。

　　同時，他表示這些萬達廣場通常位于城市核心地段，未來幾年公司將充分利用低價獲得的土地儲備繼續(xù)以綜合體模式開發(fā)，以此保持業(yè)績穩(wěn)定增長。目前，萬達商業(yè)地產旗下仍有7594萬平方米的在建和代建物業(yè)，而公司去年新購置的土地儲備成本僅有1187元/平方米。

　　萬達商業(yè)董事兼執(zhí)行總裁曲德君表示，今年計劃新開26個購物中心，大部分位于內地二線城市，今年整體銷售總額目標將增長5%，未來期望每年保持新開業(yè)購物中心30間。

　　“目前全國有大約160多個城市的人口基數在100萬至300萬左右，而目前我們僅在60多個城市完成了布局，因此未來還有很大的發(fā)展空間。”他續(xù)指。

　　在過去幾年的圈地擴張急速擴張中，萬達一直依靠“以售養(yǎng)租”的重資產模式，即通過物業(yè)銷售帶來的現金流平衡投資物業(yè)所需的資金，但直接后果就是公司資產負債率一路攀升。

　　根據萬達商業(yè)的招股書以及年報數據顯示，2011年至2014年年末，其資產負債率分別為47.4%、45.9%、49.4%、53.8%。截至去年年底，公司凈負債率為56.68%，較2013年底的52.98%上升了3.7個百分點。同時，去年公司的總負債同比增加35%至1810億元，利息凈支出高達71.32億元。

　　同時，在“重資產”模式之下，萬達商業(yè)地產的融資活動凈現金流連年維持在巨額狀態(tài)，2012年為185.51億元，2013年為379億元，去年則飆升至538億元。同時，其投資活動每年則維持龐大的凈現金流出，去年此項現金凈流出高達459億元，同比暴漲92.15%。

　　萬達集團的當家人王健林已經意識到這種模式缺乏長期持續(xù)性，并已經開始推行“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉型，以輕資產模式有效補充原有模式的短板，減輕沉重的資金壓力。這種轉型戰(zhàn)略已經在年報中有所體現，截至2014年末，公司經營活動的凈現金流入累計88.3億元，較2013年底的68億元上升約30%，逆轉了過去幾年經營活動凈現金流入逐年下滑的趨勢。

　　公司財務總監(jiān)劉曉彬透露，公司計劃主要在境內市場發(fā)行較低息的債券，置換過去成本較高的債券，并預期今年融資成本由2014年7.51%降至7%以下。

　　此外，公司管理層透露，目前正籌劃成立萬達商業(yè)基金管理公司，作為公司實施“輕資產”戰(zhàn)略轉型的資金操作平臺。

　　同時，公司積極探索資產證券化如REITs (房地產投資信托基金)、外部投資和互聯(lián)網金融，從而降低對銷售物業(yè)的依賴。其中，在互聯(lián)網金融方面正積極研究產品，將主要通過結合電子商務平臺，以及集團收購的“快錢”業(yè)務，希望將來可與輕資產戰(zhàn)略結合。

　　公司今年計劃快速打造實體網絡銷售平臺，在6月底將運行O2O平臺，并計劃到年底部分廣場實現智能化與網上平臺對接。