萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最重要的三件事

　　對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心類型的產(chǎn)品已經(jīng)形成成熟的業(yè)務(wù)模式。模塊化的管理，按照節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，連每個(gè)購(gòu)物中心在哪天開業(yè)都能精準(zhǔn)的計(jì)算出來(lái)。王健林幾乎已不在這條業(yè)務(wù)線上投入更多精力。

　　剛剛結(jié)束的針對(duì)機(jī)構(gòu)投資人的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的管理層們被問及如何看待股價(jià)表現(xiàn)。上市三個(gè)多月來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)一直在48港元的發(fā)行價(jià)附近徘徊。而今年一月份，在A股上市的萬(wàn)達(dá)院線上市后連拉了12個(gè)漲停板，股價(jià)漲幅超過300%。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)的管理層認(rèn)為，造成萬(wàn)達(dá)商業(yè)股價(jià)低迷的重要原因是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)品牌在香港的影響力還不夠，香港投資人對(duì)萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式還不夠理解。分析師們意猶未盡，但眼看下一場(chǎng)針對(duì)媒體的報(bào)告會(huì)就要開始，談話不得不提前結(jié)束。雙方客套地約定要加強(qiáng)溝通。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林沒有出現(xiàn)在香港。這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市后第一次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，不可謂不重要。但在香港和投資者們見面，并沒有優(yōu)先排到王健林的日程表中。在萬(wàn)里之外的美國(guó)，王健林和美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬合了影。除了做到貨如輪轉(zhuǎn)外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的“戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)折”正在發(fā)生。

　　在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，曲德君首先發(fā)言。他稱，2014年對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)來(lái)說(shuō)最重要的三件事是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、百店開業(yè)、登陸資本市場(chǎng)。

　　2014年，萬(wàn)達(dá)全年合約銷售總金額1601.5億元，較2013年增長(zhǎng)26.65%;合約銷售面積1478萬(wàn)平方米，較2013年增長(zhǎng)35.97%。物業(yè)銷售毛利為372.16億元，較2013年增加21.48%，毛利率為40.56%，與2013年基本持平。

　　前一天在隔壁酒店(香格里拉)舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的恒大地產(chǎn)(3333.HK)董事會(huì)主席許家印感慨取得逆市增長(zhǎng)不易，相似的一幕也發(fā)生在JW萬(wàn)豪。萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提問時(shí)表示，之所以能在逆市里實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)獨(dú)特的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃模式。盡管部分城市商業(yè)地產(chǎn)體量已經(jīng)過剩，但是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍舊能保證開一個(gè)火一個(gè)。萬(wàn)達(dá)的銷售型物業(yè)都是分布在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近的公寓或者寫字樓，能保證較高的毛利率。

　　2015年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃新開26個(gè)購(gòu)物中心，大部分位于內(nèi)地二線城市，整體銷售總額目標(biāo)將增長(zhǎng)5%，未來(lái)期望每年保持新開業(yè)購(gòu)物中心30間。

　　真正值得關(guān)注的改變是戰(zhàn)略上的傾斜。萬(wàn)達(dá)董事會(huì)秘書王鍵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，他理解對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)的管理層來(lái)說(shuō)，2015年最重要的是，在完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的前提下，輕重并舉、實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)的智能化和電子商務(wù)。

　　從現(xiàn)金流的角度考慮，沒有任何房地產(chǎn)銷售，靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢(shì)、房?jī)r(jià)高低影響，熨平經(jīng)濟(jì)周期，使收入更加穩(wěn)定。在2015年年初萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林稱，過去萬(wàn)達(dá)成功靠的是城市綜合體，建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來(lái)銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬(wàn)達(dá)自己做，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成。

　　據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)已和4家機(jī)構(gòu)簽訂240億元26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資協(xié)議，還在跟海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)及基金洽談。王健林要求2015年確保簽訂63個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資合同。將2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同簽完，年內(nèi)收現(xiàn)金300億。

　　同樣出于現(xiàn)金流的考慮，萬(wàn)達(dá)商業(yè)要減少兩方面的投資。一方面是市場(chǎng)相對(duì)過剩、占?jí)嘿Y金的國(guó)內(nèi)的酒店。另一方面是國(guó)外酒店的投資。關(guān)于海外地產(chǎn)的投資，丁本錫稱，都是個(gè)案性選擇。萬(wàn)達(dá)做的產(chǎn)品都是通過銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，把住宅賣完后，白賺一個(gè)酒店。萬(wàn)達(dá)不會(huì)做負(fù)向現(xiàn)金流特別大的項(xiàng)目，除非在特別好的地段。丁本錫很滿意萬(wàn)達(dá)的倫敦項(xiàng)目，該項(xiàng)目去年開售至今，實(shí)現(xiàn)30億的銷售額，成為倫敦的銷售冠軍。