萬達商業 “由重轉輕” 新戰略初見成效

　　在香港聯交所上市逾7個月，萬達商業交出了一份靚麗的成績單。根據其發布的2015年前7月未經審計經營數據顯示，大連萬達商業地產股份有限公司及其附屬公司2015年1到7月累計實現合同銷售額合共約為人民幣691.07億元，累計同比增長8.0%;累計合同銷售面積約752.55萬平方米，累計同比增長38.9%。租賃收入方面，該集團2015年1-7月累計實現租賃收入約為人民幣79.11億元，累計同比增長32.7%。

　　萬達維持了其項目的現金流平衡，擁有中國迄今最多的豪華酒店，也有海外擴張計劃。估計萬達的凈資產值范圍介于3,060億元至3,760億元人民幣之間。幾大投行一致對萬達抱持充分信心，可見市場認為其模式和轉型可激發巨大潛力待釋放。

　　線下消費平臺的客流量代表消費者一種實實在在的民生依賴，通過這樣的民生依賴，來實現商業地產結構里商戶與業主的互利共榮，這才是可持續的商業發展模式。

　　值得關注的是，萬達商業租金收入增幅是房地產收入增幅的近3倍。根據估算，轉型以后，兩個輕資產模式運營的萬達廣場收益也相當于一個現在重資產模式運營的萬達廣場收益。而未來輕資產模式實施后，萬達廣場的發展速度將數倍于現在重資產模式下的萬達廣場。說明了萬達 “由重轉輕”的選擇初見成效。

　　BiMBA商學院教授、賓夕法尼亞大學沃頓商學院管理學博士呂曉慧評價稱：“萬達的轉型，是主動求變，而非被動適應。如今的第四次轉型，是萬達9年保持環比30%以上的增速的基礎上的主動之舉。”

　　細分來看，萬達此次轉型分為兩方面，從空間上看是從中國企業轉型為跨國企業;從內容上看，是從以房地產為主的企業轉型為以服務業為主的企業，由重轉輕。

　　今年1月，萬達與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。5月萬達推出了商業地產眾籌項目“穩賺1號”，預期合計年化收益率可達12%以上，一經推出，瞬間秒光。

　　盡管各方面業績向好，但在本周股市的“黑色星期一”中，受全球股市大跌影響，眾多大型公司股價也“在劫難逃”。截止到8月24日22點整，騰訊下跌5.02%，百度下跌8.8%，阿里巴巴跌幅為6.7%。其中，阿里巴巴股價一度跌破發行價，萬達股票也不幸躺槍。

　　不過，今年萬達正在進行的“輕資產”轉型更是打開了市場對于萬達估值的想象空間。高盛、中金、瑞信幾家頂級投行一致看好萬達未來的增長潛力，均認為萬達的商業股票被嚴重低估。

　　高盛預估，萬達于2014-2016(預期)年度將錄得基本盈利的年復合增長率達36%，估計2014-2016(預期)年度的基本利潤率為13.6%，而股本回報率為12%。遠期股權估值范圍乃介乎港幣2,560億元至4,270億元。高盛認為“萬達策略定位明晰，加上由經驗豐富且有強大執行能力的管理團隊推動，連同其物業開發及運營價值鏈的整合，遂形成自主發展的‘生態系統’。”中金香港證券預計，萬達的公允價值區間為2,330億至2,370億元港幣，預測2015年市盈率為9.0至9.2倍。