恒大物業港股IPO啟動路演：99%在管項目來自恒大集團 上市前市值已破750億

恒大物業港股IPO路演于11月16日正式啟動。

此前一天晚間，中國恒大公告，恒大物業分拆上市已通過港交所聆訊。數據顯示，2017-2019年恒大物業凈利潤年復合增長率高達195%，并成功吸引騰訊、云鋒基金、中信資本、周大福等巨頭入股。

從9月29日交表到如今過審，恒大物業前后歷時僅一個半月，刷新了物管公司赴港上市的最短時間紀錄。

據了解，此次恒大物業港股IPO計劃集資最多20至30億美元（約156億港元）。華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信證券和海通國際為聯席保薦人。公司募集資金將用于戰略收購及投資；開發其增值服務；升級信息系統及設備；招聘及培養人才及營運資金。

在業內人士看來，恒大物業的分拆上市，是恒大集團降負債的重要舉措。

11月16日，中國恒大港股高開近3%，但截至當日收盤微跌0.24%。

“從金融的角度看，因恒大集團整體負債較高，無論是多元化發展還是分拆恒大物業上市，都會對其整體估值、募資、金融結構造成影響，也利于負債結構調整。因為房產上市公司和物業公司的估值表現是不一樣的，物業公司的表現會更好。另外，從恒大相關多元化戰略的角度看，從商業、旅游到現如今物業上的布局，都是房地產相關多元化發展的路徑，全產業鏈都可以得到覆蓋。”中國房地產數據研究院院長陳晟對21世紀經濟報道記者說道。

單一依賴或成估值“瓶頸”

公開資料顯示，恒大物業的歷史可追溯至1997年，作為全方位的物業管理人，恒大物業涵蓋中高端住宅物業、商用物業、主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校。

截至2020年6月30日，恒大物業已訂約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，覆蓋22個省、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米而簽約面積為5.13億平方米，服務近二百萬個家庭。截至最后實際可行日期，恒大物業總簽約面積為5.27億平方米，而在管面積為2.69億平方米。

從財務數據上看，恒大物業現金流充裕且業績增速較快。2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日，恒大物業分別實現營業收入43.994億元、59.032億元、73.327億元及45.639億元，2017年-2019年復合年增長率為29.1%；實現凈利潤則分別為1.066億元、2.39億元、9.305億元及11.477億元。

根據中指研究院數據，2019年恒大物業位列中國物業服務百強企業項目覆蓋城市數第二，并以總收入、總毛利及總凈利潤計排名第三，亦為簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。2017年至2019年，恒大物業凈利潤以195.5%的復合年增長率增加，在中國物業服務20強企業中最高。

不過，從招股說明書中可以明確看到，恒大物業規模和盈利上的優勢主要來源于恒大集團，但這一單一的業績來源，或讓恒大物業面臨一定潛在風險。

公開資料顯示，恒大物業管理的絕大部分物業均由恒大集團開發。截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年6月30日，由恒大集團所開發物業的在管面積分別占總在管面積的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%。

截至2020年6月末，恒大物業716項在管項目中只有13項約102.4萬平米來自獨立第三方，超過99%在管面積為承接母公司及其聯營和合營公司的項目；與之對應，其物業管理服務收入近乎百分百來自關聯方。

更值得一提的是，恒大物業的單一最大客戶即是恒大集團，2017-2019年及2020上半年為其貢獻銷售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

“恒大物業業務來源主要來自恒大集團，這在房地產行業是一種很普遍的現象，因為它首先是管理好集團內體系的物業。但是如果上市之后，它的很多業務操作、資金來源都是獨立運作，將會更加市場化，可能也會收購別的企業，跟恒大本身房地產開發業務的關聯性就會逐漸減弱。”知名地產分析師嚴躍進受訪指出。

不過，在部分參與港股投資的機構人士看來，對單一開發商的過度依賴，會影響物業公司自身的造血能力，進而影響企業估值，尤其是在當前房地產行業馬太效應明顯的情況下，物管企業獨立開發業務能力是衡量其核心競爭力的關鍵。

“物業公司如果過往是給別人提供服務，在我們看來是更有價值的，但如果本質上是依靠自身的房地產項目，那么它的價值其實是有限的。”滬上一家私募機構人士受訪指出。

上市前夜市值突破750億

除了業績情況，恒大物業此次上市最引人關注的莫過于其“豪華”股東團。

今年8月，恒大物業曾引入一輪235億港元戰略投資，投資方包括華泰國際大灣區有限公司、華人置業創始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福等14家。

其中，許家印好友，華人置業創始人劉鑾雄的妻子、華人置業執行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373%；云峰基金認購15億港元，持股比例1.791%；騰訊認購12億港元，持股比例1.433%；夏海鈞認購5.5億港元，持股0.657%；周大福創始人鄭家純家族認購5億港元，持股比例0.597%。

以此折算，此次戰略投資恒大物業估值約為837.5億港元（約合750億元人民幣），在部分投資者看來這一估值水平已在較高位置。

根據Wind數據顯示，截至目前港股從事物業服務的上市公司合計35家，截至11月16日晚平均市盈率約為30倍。其中與恒大物業相似的碧桂園服務，一直穩居港股物業第一股的“交椅”，市盈率55.96倍、總市值1328.64億元（碧桂園2019年凈利潤規模為17.18億元，約為恒大的1.8倍）；同期，綠城、保利物業市盈率則分別為48.75倍、40.38倍，總市值分別為307.65億元、272.57億元。

“一般對房地產上市公司估值會達到5-6倍，但物業類、資產類的公司相應的估值會達到10倍甚至更高。這是市場對物業未來社區的運營，包括衍生服務有很大預期。因此這一類公司的估值會比純房地產公司上市的估值高很多。”陳晟受訪表示。

在業內人士看來，未來恒大物業能否在一眾物業公司中“脫穎而出”，進一步帶動估值走高，則取決于公司能否跑出新的賽道，比如衍生服務、社區服務、科技服務在物業里的應用和提升。

“物業公司如果僅僅是保潔、保安、保全這三類業務，是達不到這么高的估值的。但現在有一種新興的業態，如果能夠圍繞物業衍生生活服務，對物業公司的估值就有很大的想象空間。所以最后還是取決于恒大物業走什么路線，是擴大規模，還是針對社區存量挖掘更多衍生的業務。比如說恒大的車跟社區的人的關聯，這都可以有一些很好的想象，關鍵看恒大是否能做得到位。”陳晟進一步指出。