超10萬體量購物中心招商難度加大

　　目前一線城市項目多在8萬方左右，10萬以上的項目投資者要謹慎選擇。但另一方面，商業地產(購物中心)卻出現增速放緩、體量縮減、招商壓力增加等情況。據估算，今年全國新增購物中心數量將比年初預計至少減少20家。10萬以上的項目被投資者謹慎選擇，目前一線城市項目多在8萬平方米左右。

　　據中國房地產業協會會長劉志峰介紹，從去年起，商業地產投資出現了下滑，但根據今年上半年的經濟數據，在傳統商業、網絡經濟兩大消費業態支撐下，消費首次超過了投資，成為經濟增長的第一拉動力。今年上半年，消費對經濟增長的貢獻率達到了60 %，比去年同期提高了5 .7個百分點，其中商業地產功不可沒。

　　但不能忽略的是，商業地產增速確實在放緩。新城控股集團副總裁歐陽捷過去一兩年一直在研究這方面的問題。“以上海為例，上海目前一年開業的購物中心增加的人均建筑面積為0 .1平方米，10年就增加1平方米，而且過去上海已經開業了160家購物中心，我們按照一個購物中心覆蓋靜態人口20萬人來算，它可以覆蓋到3200萬人，而上海只有2400萬人，所以上海的購物中心已經過剩了。”

　　據歐陽捷介紹，今年該公司的項目已進入了21個大中城市，其中有10個以上是省會城市，但他卻認為，未來三四線城市才是商業地產的機會點。據統計，目前三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16 .5%，所以它面臨很大的機會，

　　“從我的角度來看，我覺得現在已經是商業地產的冬天了，這是一個冬天的開始。”廣州凱德廣場·云尚總經理劉嘉表示：“我們有50多個項目正在經營，不論是客流、銷售還是租約到期的續簽都有一定的增長。但是在過去一年里面也遇到了一些重大的挑戰，有一些數據是下滑的。”他表示，如果是超過10萬平方米體量的購物中心，其招商營運的挑戰比以往加大。基于此，企業在投資做一個購物中心時，會更加謹慎。“我們在一線城市做購物中心時，會放選擇8萬到10萬的體量。我覺得這就代表商業地產收縮的開始。”

　　“我們也研究了一下，一個三線城市的人口平均50 9萬，一個四線人口平均是411萬。如果按照一個購物中心20萬人口的覆蓋率，城鎮化率50%算(50%的人住在三四線城市里面，剩下50%的人住在縣城、城鎮或者是農村)，那么可以容納購物中心1600多個。”他表示，如果按照美國的標準———一個購物中心覆蓋12 .9萬人來計算，那么購物中心的量還可以上升到2 7 0 0個。“所以購物中心未來的機會點也就在10年時間，過了這10年跑馬圈地結束，三四線城市也就沒有機會了。”

　　但他同時提醒，三四線城市商業地產也存在著一些風險和陷阱，尤其要注意“新城市商圈”。他認為，新城市商圈很難再有春天了：“政府建立了大批的工業園區，大批的新城區，但城市人口的導入已經完全減緩了。”他表示，目前中國已經進入后工業化時代，一個城市中連“千人大廠”都很少見，更不要說“萬人大廠”了。在這種情況下，新城區地廣人稀，不僅購物中心，臨街商鋪都很難存活。

　　其實工業園、產業園已經存在大量空置項目了。據好租C E O曲先洋介紹，以北京為例，商業地產的空置率為4%，這還是一個合理的水平。但如果把工業園、產業園、廠改房這些新形式算進去，在北京的空置率則超過10%.“去庫存”可能是未來三年里我國大部分城市要解決的一個問題。