雅戈爾退地之痛：4.84億損失需賣千萬件服裝

　　今年6月，雅戈爾宣布退還其3年前競得的兩宗土地，代價是4.84億元保證金被扣除。

　　曾經在杭州地產界出盡風頭的雅戈爾，這次“栽了”。

　　6月下旬，雅戈爾宣布解除與杭州市國土資源局的土地合同，退還其手中兩宗申花板塊的土地。

　　這兩宗土地，于3年前競得。彼時，國內房地產市場紅火異常。原本做服裝的雅戈爾，化身“房地產大亨”，成為幾個城市的“地王制造者”。

　　申花地塊，即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆。總價24.21億元、樓面地價超過1.7萬元/平米，“面粉貴過面包”的申花地塊，榮登“地王”。

　　3年過去，地王卻因房地產調控、盈利前景等原因，被雅戈爾退還。雅戈爾為此付出的代價是，4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　無奈退地痛失4.84億元

　　退地的代價是，4.84億元將被扣除，相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成。

　　6月20日晚，雅戈爾發布公告稱，經“友好協商”后，其全資子公司城北置業已與杭州市國土資源局簽署協議，解除了杭政儲出[2010]53號、56號地塊(即“申花地塊”)的使用權出讓合同。

　　當事另一方，杭州市國土資源局也幾乎同時透露稱，雙方解約，主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，并且已報杭州市政府同意。

　　雅戈爾在2010年11月時通過公開競拍，拿下申花地塊。資料顯示，申花地塊位于杭州汽車北站附近，距離西湖景區約10公里，并且還有“地鐵概念”的利好。

　　土地競拍的游戲規則向來是“高價者得”。為將“成熟優質”的申花地塊攬入帳下，雅戈爾開出了24.21億元的總價。

　　此次雅戈爾退地的代價是，用作履約定金的4.84億元，將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相當于土地總價款的20%。在6月20日的公告中，雅戈爾稱，已對這部分損失作計提資產減值準備。

　　對以西裝、襯衫等服裝起家的雅戈爾而言，4.84億元相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成，接近10億元地產業務凈利潤的五成。

　　如果與服裝業務相比較，退地的損失顯得更大。年報顯示，2012年，2萬余名雅戈爾服裝職工忙碌一年，賺得凈利潤8.18億元。退地損失4.84億元，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”。

　　年報顯示，2012年雅戈爾服裝業務共銷售2033.08萬件，實現凈利潤8.18億元，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計算，4.84億元的退地損失，要靠銷售1200多萬件服裝方能彌補。

　　地價大幅回落，雅戈爾最終付出的成本，可能不止4.84億元。根據公告披露，如果申花地塊重新出讓后的總價款，低于雅戈爾拿地時24.21億元總價款的80%，雅戈爾將補交其中的差價。

　　按雅戈爾2010年的拍地價格計算，53號和56號地塊的樓面地價分別達到17751元/平米和18114元/平米。不料，兩年后的2012年8月，另一家地產公司天陽置業拿下了申花13號地塊。令雅戈爾難以面對的是，13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比，價格大幅回落。13號地的樓面地價為12028元/平米。也就是說，申花地塊最新拍賣的樓面地價，不到雅戈爾兩塊地的70%。

　　這樣一來，雅戈爾開發出的房產與天陽置業開發的項目相比，失去價格優勢。雅戈爾若繼續開發，面臨虧損的可能，而退地則面臨補交差價。

　　雅戈爾在公告中稱，補交差價的承諾，構成其或有負債。{page_break}

　　“杭州地王”之役雅戈爾一戰成名

　　屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾置業負責人說，“其實是無奈之舉”，土地招拍掛，本質是“價高者得”。

　　申花53號、56號地塊的出讓，發生于2010年11月。當時，全國房地產市場一片紅火，躍居《中國城市房價排行榜》首位的杭州，尤為明顯。房價跳漲的同時，房地產企業拿地熱情極高，地王“屢現”。

　　與33號買家雅戈爾一同進場競拍的有，綠城、濱江、紹興金昌等多家浙江當地頗具實力的開發商。此前的2007年，通過把杭州商學院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈爾在杭州地產界“一戰成名”。

　　杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過程，描述為“簡單粗暴”。其中，53號地塊的競拍中，雅戈爾用時15輪“PK”掉了紹興金昌;56號地的競拍亦不過10輪，即被雅戈爾拍得。

　　56號地憑借其18114元/平米的樓面地價，成為“地王”。環伺周邊地塊，雅戈爾的拿地價格均高出不少。來自新浪樂居的資料顯示，其周邊的保利香檳國際樓面地價為11000元/平米，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。

　　屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾招致了“推高杭州房價”的批評。有購房者甚至在網上號召“抵制雅戈爾”。

　　“其實是無奈之舉。”雅戈爾置業負責人曾說，土地招拍掛，本質是“有償出讓、價高者得”，“競標者眾”，而“奪魁者一”。

　　公告顯示，拍下申花地塊后，雅戈爾在約定的時間內，向杭州市國土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價款。

　　此后，雅戈爾申花地塊的運作，便陷入了沉寂。有杭州業內人士指出，一般而言，成熟開發商會在拿地10個月后即開工建設。但去年初，有媒體報道，拿地已過去15個月，但兩宗土地依然被筑墻包圍，且長滿荒草。

　　當時，即有關于“雅戈爾申請退地”的消息傳出。但雅戈爾和官方均否認了該消息。根據當時的說法，雅戈爾長久未開發的主要原因是，還沒到政府交地時間。

　　今年3月，申花地塊的設計平面圖，出現在杭州市規劃局的網站上。這似乎粉碎了此前的退地傳聞。有消息甚至稱，年內有望開工建設。

　　僅過了3個月，“雅戈爾退地”就成為既定事實。“地王”作古。{page_break}

　　一邊退地一邊斥資20多億拿地

　　退地并非雅戈爾不再看好地產，而只是不看好申花地塊的開發前景。

　　“2011年1月以來，房地產市場的政策環境和市場形勢發生了較大變化。”這是公告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱，退地是公司“綜合權衡的結果”。

　　在杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳看來，雅戈爾退地可能是基于對未來房價走勢不樂觀。據她分析，以兩宗地塊逾1.7萬元/平米的樓面地價看，加上建安、營銷等成本后，要想在項目上有利可圖，“雅戈爾必須把房子賣到3萬元/平米左右”。

　　“現在申花地塊周圍的房價，最高不超過2.5萬元/平米。”章惠芳說，從退地的舉動看，雅戈爾可能預期，近幾年內不會出現房價漲到使其“扭虧為盈”的局面。

　　“現在退地虧損4.84億元，雅戈爾或許判斷，投入幾十億開發后，仍然是賠錢的，并且可能賠得更多。”章惠芳分析稱。

　　據報道，早在去年，雅戈爾負責人曾表示，現狀之下，申花地塊的兩宗土地“確實沒有盈利空間”。

　　對于“為何不尋求轉讓而直接選擇退地”的問題，劉新宇沒有正面回答。

　　章惠芳分析稱，目前的樓市以及信貸情況下，一個“能一下掏出24億元”的接盤者并不好找，而另一方面，即便是那些真正有實力的開發商，面對超過1.7萬元/平米的樓面地價，“也不敢輕易接手”。

　　章惠芳還猜測，退地事件中，或許也摻雜著雅戈爾戰略調整的意味。“雅戈爾進入杭州后，一直給人以水土不服的印象。”章稱，御西湖項目開發時間過長等事件，就是例證。

　　地產機構杰盟智庫執行長蘭洪海，也以“水土不服”形容雅戈爾在杭州的表現。在他看來，雅戈爾退地是“斷臂求生”的痛苦抉擇。

　　就在退地之前的5月底，雅戈爾宣布斥資14.5億元拿下寧波東城核心區一宗土地。據統計，今年以來，雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等形式，向地產砸進了20多億元。

　　“寧波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈爾地產布局的趨勢。”章惠芳說。不過，劉新宇此前曾對媒體稱，退地不意味著雅戈爾退出杭州土地市場。

　　“退地因趕上宏觀調控等多個原因，是經營活動中不可避免的失誤。”劉新宇稱，雅戈爾的做事風格比較穩健。

　　但在蘭洪海看來，房地產紅火時期，雅戈爾“高價奪地王”的行為，“還是比較激進的”。