投資回報率在降低，資金流要比較充足

　　1、從投資角度，開發商投資回報率一般在多少?

　　一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內，但是目前純粹的商業很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產品才能做到10年以內。

　　2、充足的資金也不代表就能把購物中心做好。很多項目都卡在“招商”上了。前期怎樣規劃商業規模，比較好招商?

　　首先，單層建筑面積比較講究。單層達到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會單獨注明，其他面積都指建筑面積)就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報數給發展商)。

　　假如對于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進一個服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)，因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進駐了。

　　主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經沒好的鋪位給其它“鄰居”了。

　　6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。

　　3、超市、電影院之類，他們給的租金都很低，不利于提高投資回報率?

　　從市場角度來看，精品超市就是順應購物中心的發展成熟而興起。國內購物中心早年多規劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業主逐漸發現大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業模式并不能有效地帶來中高端客源。

　　于是，購物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購物中心的檔次，可謂一舉數得。