商業(yè)是更難打的一場戰(zhàn)役

　　在深圳控股最初想做商業(yè)地產(chǎn)時，董方聽到一個說法：做住宅是小學(xué)生水平，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生、研究生水平。“在初期，我們覺著這個說法有些夸張，但越做這種感覺越深刻。住宅再差，只要降價一定賣得出去。而商業(yè)一旦搞不好，價格再低也沒人要!”

　　目前中國購物中心已呈現(xiàn)總量過剩的趨勢。據(jù)董方介紹，2014年深圳大概有20多個新項目入市，購物中心新增體量是50多萬平方米。2013年年底，已開業(yè)購物中心就有46家，面積是308萬平方米，加上2014年新增的，就有360萬平方米，在建和尚未開業(yè)的購物中心超過25個，新增加的商業(yè)面積超過200萬平方米。

　　到2015年左右，深圳購物中心會超過70個，面積超500萬平方米?！斑@是令人擔(dān)憂的一個事，估計有不少購物中心會面臨較大困難，預(yù)計10-20%才能活得比較好。”

　　面對這一局面，深圳控股將如何突圍?“購物中心不僅僅是購物，還有體驗。我們的商業(yè)，定位就是體驗，核心就是避免同質(zhì)化競爭。”除了備受關(guān)注的“深業(yè)上城”，在采訪中，董方還透露了未經(jīng)媒體充分曝光的另外兩個規(guī)模較大的商業(yè)項目。

　　其一是城市更新項目“深業(yè)東嶺”，位于羅湖深南路起點黃貝嶺，定位為集開放式立體商業(yè)街區(qū)、時尚購物中心、地鐵商業(yè)街、寫字樓、都市山居住宅于一體的具有嶺南風(fēng)尚的現(xiàn)代綜合體。

　　另一個位于羅湖區(qū)北部、筍崗-清水河物流園區(qū)內(nèi)的“深業(yè)進(jìn)元大廈”項目，是深圳城區(qū)唯一的永久性都市產(chǎn)業(yè)綜合體。由于旁邊是閑置的火車軌道，因此深圳控股設(shè)想將廢棄的火車軌道、火車頭、倉庫進(jìn)行保留及改造，打造“鐵路文化公園”，輔以酒吧、餐飲、咖啡、特色文化演展和文化創(chuàng)業(yè)等業(yè)態(tài)。

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　　自3月18日香奈兒宣布中國降價歐洲漲價以來，列舉這幾天各大紙媒、網(wǎng)站、新聞微信的頭條，誰不提一提香奈兒，就覺得與世隔絕了。連都市報都拿出一個整版的規(guī)模來仔細(xì)八卦這個品牌行動背后的前世今生。

　　無論本意如何，這場香奈兒的營銷已經(jīng)做到或即將做到：

　　一、不花廣告費全民皆知香奈兒。奢侈品是只漲價不降價的，但如此大跨度的反其道而行之，無論原有核心目標(biāo)客群、高收入但未富裕的潛在目標(biāo)客群、仰望星空的非目標(biāo)客群，皆對香奈兒這個品牌在極短時間內(nèi)有了清晰的認(rèn)識。這對品牌未來改善在華銷售下滑的境遇，以及長期培訓(xùn)消費者來說，都是一個很重要的基礎(chǔ)，而且不花一分錢。

　　二、短期內(nèi)極大刺激消費。上海已經(jīng)出現(xiàn)排隊瘋搶，很多經(jīng)典款就快要斷貨。這個紅火景象，香奈兒以前在中國市場從未出現(xiàn)過。2012財年，香奈兒銷售總額同比增長26%，而到了2013財年就銳減至8.5%。中國消費者買奢侈品67%是在海外。為什么?因為有價差，沒了價差，中國那么好的地段開的門店，就不會沒收入了。

　　三、在奢侈品競爭中脫穎而出。第一個吃螃蟹的人總是值得紀(jì)念的，這一劃時代的降價舉動，可能仍會被記住很多年。類似高單價水平的奢侈品品牌還有很多，巴黎世家、BV、Celine，更貴的愛馬仕，審美疲勞了的LV、Prada……上上下下一大堆。但這次香奈兒的眼球和口碑都一步跨到了排頭。

　　四、降價后利潤根本不損失。重點來了，為什么呢?奢侈品專家周婷曾犀利地提醒我們，歐洲市場是大幅漲價的!而且漲幅是超過中國的。如Le Boy歐洲價格從3100歐元漲到3720歐元、11.12歐洲價從3550歐元漲到4260歐元。這樣左右一平衡，只會穩(wěn)賺不虧，而且相對于中國降價的那些讓利，你哪里知道奢侈品的利潤能有多高。就算是略有薄利多銷之嫌，這多銷的收入和增加的利潤也絕對超出薄利的水平。

　　五、奢侈品全球同價它領(lǐng)功。本是個趨勢，功勞都是它的了。香奈兒降價后中國市場銷售效果好的話，未來其他奢侈品牌會陸續(xù)跟進(jìn)的。實際上，大家都會慢慢嘗試，因為全球價格平衡是個必然趨勢。去年LVMH集團(tuán)已經(jīng)讓旗下兩款腕表嘗試內(nèi)地與香港同價了，不過因為腕表這種硬奢太昂貴，客群并不大眾，而且中國香港與歐洲也有價差，所以關(guān)注度沒這么大。在香奈兒一步到位后，果不其然，Dior、LVMH集團(tuán)旗下腕表都跟著降價了，而無論如何，奢侈品的降價都會冠以“繼香奈兒之后”、“香奈兒領(lǐng)銜”等。

　　六、打擊假貨和代購商。這一定是香奈兒的本意與預(yù)期效果之一，因為上述兩者都是以中外市場價差為生存空間的，一旦價差被擠壓掉，他們的利潤也就薄了，這部分人群會慢慢淡出，或者轉(zhuǎn)而關(guān)注其他有利可圖的品牌去了。也正如國內(nèi)奢侈品坦言的那樣，“我們都不怕降價，就怕假貨，還有真假難辨的代購渠道來干擾市場”。香奈兒的舉動，做到了或者即將做到這些。