吳錚：運(yùn)營能力決定了能否真正撬動資產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)圈的普遍共識是，2016年會步入存量激活時期。在2015年末，中糧也加入輕資產(chǎn)管理大軍，作為這一板塊的主要操盤手，天津大悅城總經(jīng)理吳錚認(rèn)為，輕資產(chǎn)管理只是手段，核心層面是以運(yùn)營能力撬動資產(chǎn)，運(yùn)營強(qiáng)資方自然會主動找你。

　　天津商業(yè)市場的2015年并不平靜，百貨接連閉店，主流百貨項(xiàng)目銷售額遭遇雙位數(shù)下降。在吳錚看來，危機(jī)不僅會在百貨業(yè)，未來購物中心也會越來越困難。吳錚表示，購物中心的同質(zhì)化競爭會越來越激烈，快時尚、體驗(yàn)、兒童業(yè)態(tài)幾乎成為任何一個商場的“標(biāo)配”，消費(fèi)者對購物場所的篩選會以距離作為衡量，哪個商場近就在哪里消費(fèi)。

　　“未來成功的購物中心一定是不像購物中心的購物中心。”吳錚解釋道，在商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量比較大的情況下，必須以內(nèi)容突破，差異化才是贏得競爭的惟一方法。“購物中心需要給消費(fèi)者制造一些別人沒有的空間，給他們一個來這里的理由。”

　　去年，天津大悅城日常客流在5萬人次左右，周末可達(dá)到8萬-10萬人次，年均客流量在2200萬-2400萬人次。2014年，天津大悅城就已實(shí)現(xiàn)盈利，去年，EBIDA(利息、折舊及攤銷前收入)在2億元以上。天津大悅城已成為天津市場上頗具影響力和地標(biāo)價值的項(xiàng)目。也正是在運(yùn)營上受到認(rèn)可，去年，大悅城團(tuán)隊(duì)接管了天津黃金商圈的津匯廣場項(xiàng)目，預(yù)期今年底開業(yè)。“商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入存量盤活的階段，不再是新增增量的時期。”吳錚說，是否具有運(yùn)營能力決定了能否真正撬動資產(chǎn)。至于是通過股權(quán)還是非股權(quán)撬動，是后期杠桿的問題，但總的來說，運(yùn)營強(qiáng)資方就會來找你。

　　從2011年12月開業(yè)至今，天津大悅城每年保持著50%的增長率。天津大悅城也從一個一站式購物中心、主題街區(qū)購物中心到可以滿足消費(fèi)者多元需求的平臺。

　　吳錚表示，今年天津大悅城會更加注重會員研究，從完整的消費(fèi)圖譜中更好地做匹配和挖掘商業(yè)價值。“如果我知道你來了，會更好地了解消費(fèi)需求，在進(jìn)行有針對性的推送和激勵措施，激發(fā)他們產(chǎn)生消費(fèi)。”

　　購物中心需要專注于做本地高黏度客群。吳錚表示，對于購物中心來說，人數(shù)是有飽和度的，來的消費(fèi)者盡量要找到感覺可以產(chǎn)生消費(fèi)，滿足他的需求。對于大悅城來說，追求客流質(zhì)量比數(shù)量更為重要。

　　從經(jīng)營商品到經(jīng)營客流是在未來一定時期內(nèi)零售業(yè)的主流方向。吳錚很堅(jiān)定地認(rèn)為，一起以買東西為主的業(yè)態(tài)會越來越脆弱。“百貨不會完全消失，但一定會大面積滅亡。”互聯(lián)網(wǎng)購物未來的趨勢一定會是體驗(yàn)更好、效率更高、假貨也會逐步減少，目的性消費(fèi)會很容易從電商渠道上解決，如果還是以目的性購物為主，生存空間勢必會狹小。

　　購物中心需要發(fā)揮社交屬性的優(yōu)勢，產(chǎn)生隨機(jī)購物。“社交一定會激發(fā)隨機(jī)性購物，兩個人一起購物一定會比一個人買的多。我們做過一個5000人樣本的調(diào)查，隨機(jī)詢問消費(fèi)者來大悅城的理由，65%的人說他們是來吃飯、逛街玩的，35%是以購物為目的。這些以購物為目的消費(fèi)者主要是買帽子、鞋等。”

　　吳錚說道，他們接著又問消費(fèi)者第二個問題，他們最終是否實(shí)現(xiàn)購買。結(jié)果顯示，35%的人當(dāng)中只有70%買了商品，而65%不以買東西為目的的消費(fèi)者反而買的更多，他們中有60%都發(fā)生了消費(fèi)。這也說明，隨機(jī)性購物會是購物中心的趨勢，需要商業(yè)在貨品豐富度、陳列特色等方面更用心，間接把客流做足，通過商家刺激消費(fèi)者的隨機(jī)性購物。