王健林的“電商夢”藏在萬達商業地產里

　　【萬達電商35%股份注入上市公司 王健林強化控股】

　　萬達商業地產招股書里寫得明白：為入股擬成立的萬達電商，萬達商業地產與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業，以持有萬達集團及關聯公司在萬達電商中所占的70%股權。

　　Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬達商業地產各持Wanda Information50%的股份。

　　等于說，王健林與萬達商業地產各持萬達電商35%股份。招股書顯示，王健林持有萬達商業地產51.07%的股權。這意味著，他的萬達電商股權占比近53%。

　　看來，王健林的電商夢不但沒有破，他的個人意志體現得反而更強烈了。那么，他為什么將電商夢藏在萬達商業地產里呢?

　　我的觀點是，這是他為萬達商業地產甚至萬達集團布下的一顆關鍵棋子，不但有利于提升萬達商業地產的估值與投資價值，而且有望扮演整個萬達集團未來O2O轉型的平臺。

　　你知道，萬達商業地產昨日已啟動IPO路演，本月下旬有望掛牌港交所。它將發行6億股新股，定價區間為每股41.8-49.6港元，募資規模最多不超過44.11億美元(約合270億元人民幣)。一些純粹的房地產業分析師說，萬達商業地產賣點還是商業地產與零售概念，不性感，估值或受抑制。

　　這觀點可能太悲觀，也太偏狹了。商業地產并沒想象中那么萎靡。國家統計局數據顯示，2009年以來，商業營業性用房投資累計增幅一直在20%以上;2012年后，商業投資增長率一直高于住宅投資增長率。截至目前，在整個房地產業總投資額中，商業投資占比仍然較低，有相當的成長空間。近期央行降息等因素，有望促使整個市場逐漸轉暖。

　　萬達商業地產基本面不乏支撐。招股書顯示，2011年至2013年，萬達商業地產營收分別為507.7億、591億、868億，凈利分別約為198億、273億、246億。

　　【萬達商業地產市值或超過3000億】

　　如果不能對外勾畫一個新藍圖，萬達商業地產可能持續遭受質疑。在我看來，將萬達電商35%的股權置于萬達商業地產手中，正是王健林為上市公司預埋的夢想。

　　此前，王健林曾對外勾勒一個輪廓。就是整合騰訊、百度的技術與萬達集團及關聯公司線下資源，包括百貨公司、電影院、卡拉OK廳以及酒店業務，建立一個基于大數據運營的龐大的O2O平臺。

　　我眼中的萬達廣場，就是這一平臺的核心基礎。你看看這一個數據：2013年，萬達廣場客流量超過了12億人次。

　　我相信，放在全球范圍，不會有第二家公司能拿出類似數字。而且，這12億人次中，會員已高達3000多萬，這還是萬達電商沒有正式運營前累積的數據。業內人士認為，萬達電商平臺運營后，會員數量有望超過1億。

　　如果你拋開萬達廣場有形的部分來看，它其實非常像阿里系的淘寶與天貓。它可能不是核心的盈利平臺，但卻是不可或缺的巨大的流量平臺。這是萬達的品牌溢出效應，許多無形的服務，就誕生在這種流量吸附的過程中。

　　萬達的流量，絕不只是萬達廣場的流量，它還包括萬達集團海內外各種文化、娛樂、商業等資源。可以這么說，在中國地產業，萬達不但規模最大，線下形態也最豐富。僅以萬達廣場為例，它豐富的消費形態，根本不愁轉化率問題。每個現身其中的人，幾乎都會產生消費行為。

　　這就是萬達電商平臺誕生的基礎，也是當時王健林、馬化騰、李彥宏連續強調的優勢部分。在王健林那里，它是整個萬達集團的線上線下資源整合的入口。

　　而在我眼里，放長遠看，萬達電商的平臺價值，未來會遠遠大于它的實體部分。在前不久的一篇文章中，我說過，萬達O2O概念是可以同時包容實體與虛擬的，它比萬達實體的外延更大。

　　當然，截至目前，守著龐大流量金雞母的萬達電商，并沒真正發力。馬化騰、李彥宏還沒有真正幫上忙。招股書顯示，萬達電商還沒有正式成立。

　　不過，萬達集團并沒有忽視技術與商業的暗中推進。它一直在構建后臺基礎，并在萬達廣場布局大量WIFI熱點，通過移動互聯網網增強了消費者粘性，為大數據運營做著鋪墊。

　　很多人認為，萬達電商搞了兩年，沒成效，是它缺少電商基因。我覺得這種觀點非常不靠譜。他們理解的電商，與王健林所說的電商并不一樣。萬達電商不像阿里平臺主要賣標準化的實物商品，而是打通線上與線下的非標化服務平臺。

　　從模式上看，萬達電商更像大眾點評網。只是，它更聚焦在萬達集團體系內資源整合，帶有強烈的區域商圈特征。萬達電商、大眾點評這類模式，無法快速復制，它們必須深入線下，構建生態。

　　事實上，大眾點評本身的發展也印證了O2O生態構建的復雜。它曾被視為一家慢公司，主要聚焦一二線城市，缺少規模。慢的邏輯正在于強烈的區域特征，與團購為主的美團形成了差異，后者主要在三四線市場。

　　截至目前，BAT們已全部滲透O2O領域。騰訊注資大眾點評，百度收購了糯米網，而阿里系的淘寶，前幾天則正式對外發布了新的戰略，即打造一個包括商品與一站式服務的生活圈，并深耕線下。事實上，IPO之前，天貓與杭州某商業樓盤建立了合作，所推的服務類似萬達O2O模式。

　　不過，在互聯網人士眼中，截至目前，除了大眾點評之外，中國還沒一家企業明確表現是自己是O2O模式的企業。

　　這是一場馬拉松比賽。你從萬達商業地產招股書中也能看到一絲謹慎，它已做好了長期備戰。招股書顯示，2017年以前，萬達商業地產對萬達電商的資本投資，將不超過人民幣17.5億元。

　　在這萬達商業地產IPO的前夜，王健林將他的O2O夢想藏在其中，一面強化直接的控股地位，一面為萬達商業地產灌注新的力量。他一定看到了萬達O2O的巨大商機與現狀。

　　我覺得他的舉動，比之前要清醒、務實得多。如果萬達以京東們的方式拓展，很可能陷入盲目燒錢的苦局。在我看來，自眼下到2017年前的兩年周期，萬達電商有能力培育出一個新生態。

　　在中國乃至全球地產業，我們看不到有比萬達集團更豐富的商業模式。萬達電商有望激活萬達未來利潤的源頭——12億人次的客流量、3000多萬活躍用戶(會員)，成為拉動萬達商業地產估值的力量。

　　香港內房股市盈率一般為5到7倍。但它們多為住宅地產商，缺少增值與協同效應。萬達商業地產有著更豐富的獲利模式和發展途經，它的PE值應將萬達電商考慮在內，我認為，從王健林與萬達集團在萬達電商上的雄心看，應將商業公司及部分與實體嫁接緊密的互聯網公司作為參照，它的PE值應在20倍上下。以萬達商業地產2014年凈利預期計算，萬達商業地產估值或達3000億元。這一數據大約為萬科A(000002.SZ)市值的兩倍。