河南南陽千多名商戶被趕出商城

　　報道，6天前，在河南南陽，以服裝批發零售為主的裕華商城突然大門緊閉，一千多名商戶業主不明不白被趕出商城。

　　與此同時，這些商戶業主接到通知，在絕大多數業主不在場的情況下，業主委員會已和大統商貿集團簽訂了房屋租賃合同，時間長達十五年，業主的實體商鋪可能會被拆除。

　　為此，多名聽眾致電中央人民廣播電臺新聞熱線400-800-0088反映這一情況，記者隨即前往南陽進行了調查。是誰強行關閉了裕華商城?業主委員會是否有權利不經業主允許簽署的房屋租賃合同?

　　裕華商城位于南陽市的繁華地段，距南陽火車站只有一公里的路程。昨天(8日)上午，裕華商城門前比往常更要熱鬧，幾百頂各種顏色的帳篷搭在商城門前的廣場上，帳篷下面有賣服裝鞋襪的，有賣箱包日用品的，各式各樣的喇叭里傳來南陽口音的叫賣聲。

　　一名商戶告訴記者，他們是裕華商城的商戶，從4月2號開始，裕華商城鎖了門，不許商戶進入，甚至不許進去取貨，他們只能拿出家里的存貨，開始在廣場上擺攤。

　　商戶：人把我們攆出來了，貨都鎖在里面了，上萬塊錢的貨。這些(正在賣的)貨是以前拿回家的過季的棉襖，現在拿出來賣了。

　　商場的另一邊，上百名業主圍在一起，散發材料。這份由“裕華商城業主維權委員會”起草的文字材料上說，業主委員會非法通過決議，突然關閉市場，私下與南陽大統商貿集團簽訂長達15年的租賃合同。

　　業主維權委員會的核心人物沙孟華說，業主委員會以停電為名關閉市場，在參與維權的五百多名業主看來，這是他們自導自演的一出戲。因為他們早在2月份就把整個裕華商城私下租賃給大統集團，為了讓大統集團順利入駐，業委會關門歇業，趕走商戶，是要把生米做成熟飯。

　　沙孟華：法律上有明文規定，業主委員會只能在物業管理范圍內，經過大家表決做出決定，涉及這些拆遷改造，必須要召開業主大會，他們根本沒召開業主大會。

　　參與維權的業主提供了一份業委會和大統集團簽訂的租賃合同，上面顯示，從2011年3月1號開始，租賃期限為15年。同時注明，允許大統集團按照自身經營需要，在不破壞原建筑物主體結構的基礎上自行設計裝修。

　　業主維權委員會成員張紅說，除了租金低，參與維權的業主們最大的意見就是這一條，現在的商鋪并不是由墻壁隔開，而是做了一個個小的隔斷，劃分成幾平米到幾百平米的獨立產權商鋪。如果允許自行設計裝修，就意味著隔斷被拆除，他們的商鋪將從獨立產權商鋪變成虛擬產權商鋪，在今后的買賣中受到很大限制和影響。

　　張紅：你看我現在是一間一間的，是獨立產權，他給我拆了，變成虛擬(產權)了。弄成大賣場了，我要賣，賣不掉，我要抵押貸款，貸不來。引發無數的矛盾，比如說我現在孩子要上大學，我要賣房子，我到這兒，沒有一個人敢買，買哪一塊?所以為了維權，我們不同意他們拆。

　　張紅強調，業委會私下簽署的租賃合同是無效的，因為他們是獨立產權商鋪，業主都有自己的房產證，業委會無權代替2054名業主，把屬于個人的房子租出去。

　　張紅：業委會的職責是管理物業，他沒有權利去跟大統簽合同，但是他瞞著兩千個業主，和大統簽了合同。他違法了。

　　業主委員會的權利到底有多大?關閉商城，簽訂租賃合同，把2054名業主的個人財產租賃出去，業主委員會為什么會這么做?他們的行為背后，有沒有法律支撐，又有哪些不為人知的原因?是不是一切都如同業主維權委員會所說，是裕華商城業主委員會“非法通過決議”，瞞著2054位業主，關閉市場、私下租賃呢?

　　據了解，裕華商城業主委員會關閉市場、簽訂租賃合同之前，都曾經召開過業主代表大會，而這兩項決定，都是75位業主代表投票之后通過的。其中參與投票的6位業主代表接受了記者的采訪。

　　業主代表馮云說，關門、租賃兩項決議，都是經過業主代表大會投票通過的，具體實施由業委會成員去實施，不是業委會自行決定的，而是代表了絕大多數業主的權益。

　　馮云：他(商城)是個整體，必需得統一經營。如果大家都想自己經營，二樓三樓四樓，我養雞、他養鴨、我養豬、他養牛，就亂了，對大多數人是不好的。大多數人商鋪空著呢，少部分人商鋪在電梯口的，經營著，他們在賺著錢。{page_break}

　　馮云告訴記者，一年前，負責裕華商城統一經營的南陽銀聯商貿有限公司退出，近一年的時間里，裕華商城都沒有統一經營，一些業主的商鋪位置好，就自己租出去了，可很多業主的商鋪沒有租出去。和大統集團簽訂租賃合同，統一經營管理，是這些業主的希望。

　　按照馮云的說法，統一經營，對于商城的定位和發展都有好處。可是，75位業主代表，可以代表全體業主做出什么決定，他們的投票，可以代表2054名業主把個人獨立產權商鋪出租，一租就是十五年嗎?業主代表金廷全先生回答，業主代表大會可以決定商城的一切事物，并且委托業主委員會實施。

　　馮云：業主代表大會可以通過什么(決議)?整個商城的一切事物，關系到大家利益的事情，都可以通過代表大會決定。

　　業主代表馮云認為，業主大會應該履行少數服從多數的原則，所以，業委會代表所有業主簽訂租賃合同，是合法的。

　　馮云：在物業管理法里面，67條寫的很明確，業主大會所有通過的決議，應該是少數服從多數。

　　北京市京華律師事務所徐斌律師表示，首先，業主委員會沒有權利決定業主房屋的出租，其次，即使絕大多數業主都同意出租，只要有一位業主不同意，那就沒有人能代替這位業主將他的房屋出租。

　　徐斌：業委會可以把公攤部分，比如停車場、物業管理用房，可以經營，可以辦理一些手續。這是所有業主共同財產，必須通過這種形式進行管理，公攤面積都是這樣。但是你涉及到個人的東西，你就不能代表人家去做處分。再有一個，業主大會根本沒有權力把整個小區全都租出去，這不管是商業還是非商業(項目)都是一樣的。比如說有2054個業主召開了業主大會，如果有2000個業主同意把房子租出去，54個業主不同意把房子租出去，那就租2000個，因為他必須簽2054份租賃協議，他沒有辦法只簽一份租賃協議。他只要只簽了一份租賃協議，那所有沒有投贊成票的業主，完全有權利提起合同無效，就是無權處分。

　　目前，裕華商城的糾紛還在繼續，當地政府已經出面協調，并請律師介入咨詢，但這一事件反映出的業主委員會的權限、業主委員會與業主的關系等問題或許是很多商業地產和住宅小區面臨的共同問題。