以公允價值計量的投資性房地產所得稅如何處理

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。對投資性房地產的后續計量，應該注意：

　　1、企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更;

　　2、以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。

　　3、已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，即不可逆轉。

　　4、采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入等。采用公允價值模式進行后續計量，不在對投資性房地產進行減值測試。

　　5、根據《企業會計準則第18號—所得稅》的規定，在采用資產負債表債務法核算所得稅的情況下，企業一般應于每一個資產負債表日進行所得稅的核算。

　　鴻昌公司為房地產開發企業，對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

　　(1)2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元總價款購買了一棟已達到預定可使用狀態的沿街樓。該沿街樓總面積為2萬平方米，每平方米單價為2萬元，預計使用壽命為50年，預計凈殘值為零。鴻昌公司計劃將該沿街樓對外出租。

　　(2)2015年，鴻昌公司出租上述沿街樓實現租金收入1000萬元，發生費用支出(不含折舊200萬元。由于市場發生變化，鴻昌公司出售了沿街樓總面積的20%，取得收入8400萬元，所出售沿街樓于2015年12月31日辦理了房產過戶手續。2015年12月31日，該沿街樓每平方米的公允價值為2.2萬元。

　　其他資料：

　　鴻昌公司所有收入與支出均以銀行存款結算。

　　根據稅法規定，在計算當期應納所得稅時，持有的投資性房地產可以按照其購買成本、根據預計使用壽命50年按照年限平均法自購買日起至處置時止計算的折舊額在稅前扣除，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額;在實際處置時，處置取得的價款扣除其歷史成本減去按照稅法規定計提折舊后的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額，鴻昌公司適用的所得稅稅率為25%。

　　鴻昌公司當期不存在其他收入或成本費用，當期所發生的200萬元費用支出可以全部在稅前扣除，不存在未彌補虧損或其他暫時性差異。

　　不考慮除所得稅外的其他相關稅費。

　　要求(1)編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產的購買、公允價值變動、出租、出售相關的會計分錄。

　　要求(2)計算投資性房地產2015年12月31日的賬面價值、計稅基礎及暫時性差異。

　　要求(3)計算鴻昌公司2015年當期所得稅，并編制與確認所得稅費用相關的會計分錄。

　　案例解析：

　　(1)編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產的購買、公允價值變動、出租、出售相關的會計分錄。

　　2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元購買沿街樓

　　借：投資性房地產40000

　　貸：銀行存款40000

　　2015年12月31日，沿街樓的公允價值增加至44000萬元(=2.2萬/平方米×2萬平方米)，增值4000萬元。剩余80%房地產部分：

　　借：投資性房地產3200

　　貸：公允價值變動損益3200

　　鴻昌公司實現租金收入和成本：

　　借：銀行存款1000

　　貸：其他業務收入1000

　　借：其他業務成本200

　　貸：銀行存款200

　　鴻昌公司于2015年12月31日出售投資性房地產的會計分錄如下：

　　借：銀行存款8400

　　貸：主營業務收入8400

　　借：主營業務成本8000(40000×20%)

　　公允價值變動損益800(4000×20%)

　　貸：投資性房地產8800(44000×20%)

　　(2)計算投資性房地產2015年12月31日的賬面價值、計稅基礎及暫時性差異。

　　沿街樓剩余部分的賬面價值為35200萬元=44000×80%

　　沿街樓剩余部分的計稅基礎為31360萬元=(40000–40000/50)×80%=39200×80%

　　暫時性差異=35200-31360=3840(萬元)

　　(3)計算鴻昌公司2015年當期所得稅，并編制與確認所得稅費用相關的會計分錄。

　　鴻昌公司的當期所得稅計算如下：

　　=(應稅收入–可抵扣成本費用)×適用稅率

　　=(出售收入-出售成本+租金收入-費用-折舊)×25%=(8400–39200×20%+1000–200-40000/50)×25%=(8400–7840+800-800)×25%=560×25%=140(萬元)

　　遞延所得稅負債=3840×25%=960(萬元)

　　所得稅相關分錄如下：

　　借：所得稅費用1100

　　貸：應交稅費—應交所得稅140

　　遞延所得稅負債960