主營房地產業務的企業土地增值稅的核算

　　主營房地產業務的企業轉讓房地產有現貨房地產銷售以及商品房預售等不同情況。

　　1.現貨房地產銷售業務。

　　在現貨房地產銷售情況下，應在房款收訖、房地產已經移交使用、發票結算賬單提交買主時，確認銷售實現，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“經營收入”或“營業收入”等賬戶;同時計算應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業稅金及附加”、“營業稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶。考試大伴你同行

　　例：某房地產開發公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉讓收入8000萬元(城建稅稅率7%，教育費附加征收率3%，印花稅稅率0.5‰)。開發該寫字樓有關支出如下：取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為800萬元;房地產開發成本為22007萬元;該公司因同時建造其他商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費用扣除比例為10%。該公司轉讓該寫字樓應納土地增值稅的計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為8000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為800萬元

　　②房地產的開發成本為2200萬元

　　③房地產開發費用為：(8002200)×10%=300(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為：8000×5%×(17%3%)=440(萬元)

　　⑤從事房地產開發的加計扣除為：(8002200)×20%=600(萬元)

　　⑥扣除項目金額為：8002200300440600=4340(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：8000-4340=3660(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：3660÷4340×100%≈84.33%

　　(5)應納土地增值稅額為：3660×40%-4340×5%=1247(萬元)

　　則該房地產開發公司轉讓該寫字樓的會計處理如下：

　　(1)確認銷售實現時：

　　借：銀行存款80000000

　　貸：經營收入80000000

　　(2)計提應繳土地增值稅時：

　　借：經營稅金及附加12470000

　　貸：應交稅金——應交土地增值稅12470000

　　在現貨房地產銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產的，應按合同規定的收款時間確認銷售實現，分次結轉銷售收入。銷售實現時，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”或“營業收入”等賬戶;同時計算應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業稅金及附加”、“營業稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶。

　　2.商品房預售業務。

　　在商品房預售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預收賬款”賬戶;按規定預繳土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶;待該商品房交付使用后，開出發票結算賬單交給買主時，確認銷售實現，借記“預收賬款”賬戶，貸記“經營收入”或“營業收入”等賬戶;同時計算應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業稅金及附加”、“營業稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶。該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，企業收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶，補繳的土地增值稅作相反的會計分錄。

　　例：某房地產開發公司開發建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結算前已預售一批商品房，按規定預繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結算后，該批商品住宅全部轉讓收入共計3500萬元，核定的扣除項目金額為2000萬元，則其應繳土地增值稅、應補繳(或退回)稅款以及會計處理如下：

　　(1)房地產未全部竣工辦理結算前，預繳土地增值稅時：

　　借：應交稅金——應交土地增值稅1500000

　　貸：銀行存款1500000

　　(2)工程竣工結算后，計提應繳土地增值稅時：

　　增值額=3500-2000=1500(萬元)

　　增值率=15002000×100%=75%

　　應納稅額=1500×40-2000×5%=500(萬元)

　　借：經營稅金及附加5000000

　　貸：應交稅金——應交土地增值稅5000000

　　(3)補繳土地增值稅時：

　　應補稅款=500-150=350(萬元)

　　借：應交稅金——應交土地增值稅3500000

　　貸：銀行存款3500000