北京商鋪中高端項(xiàng)目租金上漲理所應(yīng)當(dāng)嗎？

　　2010年前五個(gè)月，消費(fèi)者信心增強(qiáng)和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)上漲帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15.8%，達(dá)到人民幣2,405億元。由于商品價(jià)格和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，五月份消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)漲到102.5。

　　北京市政府宣布從七月一日起最低工資增長(zhǎng)至每月人民幣960元，比2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)增長(zhǎng)了20%。這與北京近期寬松的貨幣政策相結(jié)合，預(yù)期將緩解北京市約100,000名依靠最低工資生活的家庭因通貨膨脹帶來(lái)的壓力。

　　第一太平發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，第二季度有7個(gè)中高端項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，增加了454,000平方米的零售面積。盡管購(gòu)物中心是近來(lái)開(kāi)發(fā)商青睞的業(yè)態(tài)，上一季度新放量的7個(gè)項(xiàng)目中仍有4個(gè)是百貨商店。它們包括天虹百貨(國(guó)展分店)，西單商場(chǎng)(十里堡分店)，時(shí)尚新世界百貨和華聯(lián)購(gòu)物中心(公益西橋分店)。

　　由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些百貨商場(chǎng)通過(guò)實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)吸引消費(fèi)者。時(shí)尚新世界百貨公司全部采用男性一線營(yíng)業(yè)員服務(wù)顧客，以都市白領(lǐng)女性為主要目標(biāo)客群，銷(xiāo)售時(shí)尚潮流品牌。

　　其他三個(gè)項(xiàng)目均為購(gòu)物中心，共有近324,000平方米的建筑面積。嘉茂購(gòu)物中心.翠微路是位于公主墳的住宅項(xiàng)目新華聯(lián)國(guó)際的商業(yè)部分。它于2008年被新加坡房地產(chǎn)投資信托凱德商用購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)成為服務(wù)于周邊居民的中端社區(qū)購(gòu)物中心。

　　總面積達(dá)230,000平方米的朝陽(yáng)大悅城于第二季度開(kāi)業(yè)。北京的首個(gè)大悅城項(xiàng)目—西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)，使得朝陽(yáng)大悅城(樓盤(pán)詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)在開(kāi)業(yè)時(shí)便取得90%的入住率，Jusco百貨公司和其超市是主力店。

　　財(cái)富購(gòu)物中心是本季度唯一一個(gè)位于CBD黃金區(qū)域的項(xiàng)目，其定位于服務(wù)居住在周邊高端公寓的居民和在周邊寫(xiě)字樓工作的人員。

　　租金及入住情況

　　第二季度購(gòu)物中心的首層租金增長(zhǎng)了0.4%，達(dá)到每平方米每月人民幣735.9元。由于零售商仍然急于在主要商圈簽約，第二季度王府井、東直門(mén)和中關(guān)村的首層租金分別增長(zhǎng)了13.0%，3.6%和4.0%。

　　盡管供給量激增，全市購(gòu)物中心的入住率仍增長(zhǎng)了1.1個(gè)百分點(diǎn)至86.9%，由于去年入市的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有所改善，東直門(mén)、中關(guān)村和崇文門(mén)的入住率分別增長(zhǎng)了1.0%，1.3%和5.0%。朝陽(yáng)大悅城的良好表現(xiàn)預(yù)示零售商對(duì)此區(qū)域仍然有很高興趣。

　　零售商擴(kuò)張

　　隨著零售市場(chǎng)的升溫，2010年零售商活動(dòng)增長(zhǎng)明顯。

　　第二季度時(shí)尚品牌加速擴(kuò)張計(jì)劃。

　　為了促進(jìn)其國(guó)際市場(chǎng)占有率，Gap宣布計(jì)劃在朝陽(yáng)大悅城(樓盤(pán)詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)開(kāi)設(shè)其在中國(guó)的首家店鋪，并在北京APM開(kāi)設(shè)另一家。{page_break}

　　Levi Strauss & Co打算在中國(guó)成立一個(gè)特別定位于中國(guó)市場(chǎng)的新品牌。并計(jì)劃2010年底前在中國(guó)開(kāi)設(shè)將近20家店鋪，到2015年共要增加到1,000家。

　　American Eagle Outfitters Inc計(jì)劃在2011年初在中國(guó)開(kāi)設(shè)店鋪。最初三家商鋪將分別位于香港，北京和上海。

　　英國(guó)的時(shí)尚零售商Topshop計(jì)劃于2011年在中國(guó)開(kāi)設(shè)其第一家商鋪。

　　生活家居零售商也在積極擴(kuò)張：

　　特力屋在時(shí)尚新世界百貨公司開(kāi)設(shè)了其在北京的第七家店鋪，也是首家位于百貨公司的店鋪。

　　4月份Harbor House在藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)開(kāi)設(shè)了一家400平方米的新店，是其在北京的第三家店，另外還將在金融街的金融街購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)第四家。

　　第二季度咖啡行業(yè)經(jīng)歷了震蕩：

　　Charlie Brown Café關(guān)閉了其位于中關(guān)村津樂(lè)匯和新光天地的店鋪，其中中關(guān)村店由Star Fate取代。

　　Ciao’s Coffee把其在東方廣場(chǎng)(商鋪寫(xiě)字樓詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)、LG雙子座大廈(商鋪寫(xiě)字樓詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)和秀水街的運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓給WAYNE’S Coffee。Wayne’sCoffee已設(shè)定在十年內(nèi)在中國(guó)開(kāi)設(shè)超過(guò)200家店鋪的遠(yuǎn)大目標(biāo)。

　　市場(chǎng)展望

　　下半年，北京市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有140萬(wàn)平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的676,000平方米的供給，市場(chǎng)共會(huì)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新供給量。這是自2008年110萬(wàn)平方米的供應(yīng)高峰以來(lái)北京市場(chǎng)供給量的最大增幅。

　　其中三個(gè)項(xiàng)目將會(huì)定位在高端市場(chǎng)，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區(qū))，國(guó)貿(mào)商城三期。零售商已經(jīng)表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣，Burberry和Gucci已經(jīng)在都匯天地開(kāi)設(shè)店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開(kāi)設(shè)店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點(diǎn)開(kāi)設(shè)旗艦店。{page_break}

　　百貨公司和快速時(shí)尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點(diǎn)。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴(kuò)張，而快速時(shí)尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開(kāi)設(shè)大面積的旗艦店。

　　盡管未來(lái)六個(gè)月內(nèi)預(yù)期會(huì)有大量的新供給進(jìn)入市場(chǎng)，來(lái)自國(guó)際和國(guó)內(nèi)零售商的強(qiáng)勁需求將會(huì)保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。

　　市場(chǎng)展望

　　下半年，北京市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有140萬(wàn)平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的676,000平方米的供給，市場(chǎng)共會(huì)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新供給量。這是自2008年110萬(wàn)平方米的供應(yīng)高峰以來(lái)北京市場(chǎng)供給量的最大增幅。

　　其中三個(gè)項(xiàng)目將會(huì)定位在高端市場(chǎng)，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區(qū))，國(guó)貿(mào)商城三期。零售商已經(jīng)表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣，Burberry和Gucci已經(jīng)在都匯天地開(kāi)設(shè)店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開(kāi)設(shè)店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點(diǎn)開(kāi)設(shè)旗艦店。

　　百貨公司和快速時(shí)尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點(diǎn)。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴(kuò)張，而快速時(shí)尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開(kāi)設(shè)大面積的旗艦店。

　　盡管未來(lái)六個(gè)月內(nèi)預(yù)期會(huì)有大量的新供給進(jìn)入市場(chǎng)，來(lái)自國(guó)際和國(guó)內(nèi)零售商的強(qiáng)勁需求將會(huì)保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。