北京商鋪中高端項目租金上漲理所應當嗎？

　　2010年前五個月，消費者信心增強和消費者價格指數上漲帶動社會消費品零售總額同比增長15.8%，達到人民幣2,405億元。由于商品價格和房價持續上漲，五月份消費者價格指數漲到102.5。

　　北京市政府宣布從七月一日起最低工資增長至每月人民幣960元，比2008年經濟危機時增長了20%。這與北京近期寬松的貨幣政策相結合，預期將緩解北京市約100,000名依靠最低工資生活的家庭因通貨膨脹帶來的壓力。

　　第一太平發布的最新統計資料顯示，第二季度有7個中高端項目進入市場，增加了454,000平方米的零售面積。盡管購物中心是近來開發商青睞的業態，上一季度新放量的7個項目中仍有4個是百貨商店。它們包括天虹百貨(國展分店)，西單商場(十里堡分店)，時尚新世界百貨和華聯購物中心(公益西橋分店)。

　　由于競爭加劇，一些百貨商場通過實行營銷策略來吸引消費者。時尚新世界百貨公司全部采用男性一線營業員服務顧客，以都市白領女性為主要目標客群，銷售時尚潮流品牌。

　　其他三個項目均為購物中心，共有近324,000平方米的建筑面積。嘉茂購物中心.翠微路是位于公主墳的住宅項目新華聯國際的商業部分。它于2008年被新加坡房地產投資信托凱德商用購買，開發成為服務于周邊居民的中端社區購物中心。

　　總面積達230,000平方米的朝陽大悅城于第二季度開業。北京的首個大悅城項目—西單大悅城的成功運營，使得朝陽大悅城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)在開業時便取得90%的入住率，Jusco百貨公司和其超市是主力店。

　　財富購物中心是本季度唯一一個位于CBD黃金區域的項目，其定位于服務居住在周邊高端公寓的居民和在周邊寫字樓工作的人員。

　　租金及入住情況

　　第二季度購物中心的首層租金增長了0.4%，達到每平方米每月人民幣735.9元。由于零售商仍然急于在主要商圈簽約，第二季度王府井、東直門和中關村的首層租金分別增長了13.0%，3.6%和4.0%。

　　盡管供給量激增，全市購物中心的入住率仍增長了1.1個百分點至86.9%，由于去年入市的項目運營有所改善，東直門、中關村和崇文門的入住率分別增長了1.0%，1.3%和5.0%。朝陽大悅城的良好表現預示零售商對此區域仍然有很高興趣。

　　零售商擴張

　　隨著零售市場的升溫，2010年零售商活動增長明顯。

　　第二季度時尚品牌加速擴張計劃。

　　為了促進其國際市場占有率，Gap宣布計劃在朝陽大悅城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)開設其在中國的首家店鋪，并在北京APM開設另一家。{page_break}

　　Levi Strauss & Co打算在中國成立一個特別定位于中國市場的新品牌。并計劃2010年底前在中國開設將近20家店鋪，到2015年共要增加到1,000家。

　　American Eagle Outfitters Inc計劃在2011年初在中國開設店鋪。最初三家商鋪將分別位于香港，北京和上海。

　　英國的時尚零售商Topshop計劃于2011年在中國開設其第一家商鋪。

　　生活家居零售商也在積極擴張：

　　特力屋在時尚新世界百貨公司開設了其在北京的第七家店鋪，也是首家位于百貨公司的店鋪。

　　4月份Harbor House在藍色港灣國際商區開設了一家400平方米的新店，是其在北京的第三家店，另外還將在金融街的金融街購物中心開設第四家。

　　第二季度咖啡行業經歷了震蕩：

　　Charlie Brown Café關閉了其位于中關村津樂匯和新光天地的店鋪，其中中關村店由Star Fate取代。

　　Ciao’s Coffee把其在東方廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、LG雙子座大廈(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)和秀水街的運營轉讓給WAYNE’S Coffee。Wayne’sCoffee已設定在十年內在中國開設超過200家店鋪的遠大目標。

　　市場展望

　　下半年，北京市場預計會有140萬平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經進入市場的676,000平方米的供給，市場共會有超過200萬平方米的新供給量。這是自2008年110萬平方米的供應高峰以來北京市場供給量的最大增幅。

　　其中三個項目將會定位在高端市場，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區)，國貿商城三期。零售商已經表現出了強烈的興趣，Burberry和Gucci已經在都匯天地開設店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開設店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點開設旗艦店。{page_break}

　　百貨公司和快速時尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴張，而快速時尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開設大面積的旗艦店。

　　盡管未來六個月內預期會有大量的新供給進入市場，來自國際和國內零售商的強勁需求將會保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。

　　市場展望

　　下半年，北京市場預計會有140萬平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經進入市場的676,000平方米的供給，市場共會有超過200萬平方米的新供給量。這是自2008年110萬平方米的供應高峰以來北京市場供給量的最大增幅。

　　其中三個項目將會定位在高端市場，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區)，國貿商城三期。零售商已經表現出了強烈的興趣，Burberry和Gucci已經在都匯天地開設店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開設店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點開設旗艦店。

　　百貨公司和快速時尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴張，而快速時尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開設大面積的旗艦店。

　　盡管未來六個月內預期會有大量的新供給進入市場，來自國際和國內零售商的強勁需求將會保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。