融資80億 太古上海大中里陷8年持久戰

　　2002年拿地，2006年開始動拆遷，2010年底拆遷工作將基本結束—歷時8年，主體項目仍未開工，這一幕正在上海靜安區黃金地塊上演，這就是太古地產與香港興業國際共同打造的大中里項目。繼廣州太古匯9年“抗戰”后，太古地產征戰大陸商業地產似乎陷入了一個“持久戰”的怪圈。

　　大中里項目8年尚未完成拆遷 太古上海再陷持久戰怪圈

　　在太古股份有限公司的每一年財報中，上海的大中里項目面世的時間也一再被推遲，從2012年到2013年，如今，在今年8月份公布的半年報中，太古再度把這一項目首期竣工的時間推遲至2014年。

　　拿地四年始動遷

　　資料顯示，大中里始建于1925年，是目前上海市內保存最完整、規模最大的石庫門里弄之一。太古地產的大中里地塊位于上海市靜安區南京西路的核心區域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰威海路，東靠青海路，總占地面積6.28萬平方米。

　　2002年底，香港興業使用權。香港興業國際副主席暨董事總經理查懋成曾表示，希望借此在南京西路 “豎立地標”。

　　2006年底，通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，太古地產購入興業上海大中里發展項目50%權益，太古出價高達12.92億元。太古地產與香港興業成為上海大中里項目各占一半股份的并列大股東。

　　時代周報記者從一份《靜安區人民政府2010年重點工作項目化一覽表》發現，靜安區政府落實給靜安區建交委的重點工作之一就是“扎實推進大中里等項目建設”。

　　靜安區建交委副主任、區舊改辦副主任洪海明向時代周報記者表示，大中里基地動遷分二期實施。一期2006年8月1日全面啟動，到2008年底完成;二期2008年6月25日全面啟動，到2010年3月31日完成，共完成2919戶居民動遷。

　　據了解，二期動遷是目前靜安區拆遷規模最大、地段最優、情況最復雜的舊區改造項目，先后經歷了次貸危機的沖擊、舊改新老政策的交替、奧運會和新中國國慶60周年重要節點、房價不斷攀升等重重考驗。

　　記者實地探訪大中里地塊發現，目前該地塊已被圍墻廣告圍得死死，只有靠近吳江路附近的一棟小樓沒有拆除。

　　“這個動遷速度已經不算慢，大中里整個項目開工最快可能也得到年底了，目前最后一部分動遷要配合世博和軌道交通13號線，世博會后再拆。大中里整個項目至少要造5年。”洪海明說。

　　而對于為何2002年拿地，2006年才開始拆遷，一直到目前拆遷工作仍未完成，香港興業國際和太古地產諱莫如深，截至發稿前始終沒有給予解釋。

　　“這個項目拖了多年，人也換了幾輪，原因復雜。”一位不愿具名的業內人士向時代周報記者表示，“這個項目是興業早期出關系拿地，太古后期出錢。出錢的大頭是太古，所以現在是太古在主導這個項目。”

　　值得注意的是，與大中里地塊相隔不遠的就是曾經聞名一時的“東八塊”地塊。2002年5月，當時有“上海首富”之稱的周正毅旗下的農凱集團以零元地價，拿到了總占地近18萬平方米的“東八塊”開發權，由于土地轉讓和拆遷糾紛導致引發連環訴訟和舉報，2003年初，震驚海內外的周正毅勾結政府官員腐敗案發，該地塊的動拆遷工作被擱置。

　　上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟稱，大中里地塊也屬于同一時期拿地，不排除涉及復雜的關系，所以拆遷被擱置，直到2006年才開始啟動拆遷工作。

　　項目或超預算

　　在香港興業國際與太古合作之初，雙方均曾高調宣稱，整個項目預計總投資將超過100億港元。

　　而對于這樣一個黃金地塊的拆遷，拖得越久無疑代價越高。臺灣房地產政策研究學會秘書長蔡為民向時代周報記者表示：“這樣的地塊，拆遷難度非常大，整個拆遷成本平均不會低于4萬-4.5萬元/平方米。”

　　2007年，查懋成在股東特別大會后對香港媒體表示，該集團與太古地產合作的上海靜安區大中里項目合作愉快。

　　但蔡為民指出，雙方合作要看當初香港興業國際跟太古談判的時候，有沒有把實際情況讓太古了解：“如果太古產生錯誤判斷，認為興業需要解決的只是資金問題，介入以后發現實際上不只是資金的問題，而是不知道還要投入多少的問題，那雙方之間可能就會有矛盾。”

　　2010年3月30日，香港興業國際與太古地產聯合宣布，與中國銀行達成協議，中銀將安排并承銷大中里項目不超過人民幣80億元的銀團貸款融資。

　　8月5日，太古公布的半年報顯示，上半年集團實現凈利潤139.47億港元，同比增長3.3倍，其中地產部門實現盈利24.63億港元，同比增長33.2%。集團債務凈額較去年底增加56.76億元，至373.48億元，資本凈負債比率上升1.3個百分點，至22%。

　　而上半年太古甚至準備拆分太古地產上市，借以融資。5月3日，太古地產開始招股，準備發售9.1億股股份，招股價20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。但5月6日晚，太古發布公告稱，由于市況惡化，公司已取消旗下地產子公司太古地產有限公司規模30.9億美元的IPO計劃。

　　蔡為民表示，運作大中里項目，開發商必須具備雄厚的資金實力。加上拆遷費用，整個項目投資肯定會超過100億港元，保守估計不會低于150億港元。“項目的進程要看拆遷和融資過程。太古地產分拆沒有成功，融資上會有壓力，要看太古后期怎么運作資本。”

　　除了拆遷成本等因素外，雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩認為，配套規劃的修改、保護文物建筑的平移、石門一路的改造等均造成了大中里項目的拖延。

　　事實上，大中里項目已經先期動工的就是保護建筑—原民立中學的移位工程。

　　據一位業內人士透露，該移位工程需耗資近千萬元：“此后還要進行修復，這棟保護建筑產權歸政府，但移位要由開發商出地，意味著開發商要少掉很大一部分地，而且政府不可能白送給你經營。”

　　住宅改商業之謎

　　根據此前香港興業國際的公告，大中里項目將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店，總建筑面積29.1萬平方米。太古接手該項目后，將住宅項目取消，規劃成一個由三幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業地產項目。建成的地鐵13號線將直達大中里項目;而地鐵2號線、13號線及12號線將在項目周圍的路段實現地下連通，形成換乘樞紐。

　　至于為何太古將規劃修改，是否意味著太古在項目中處于主導地位?大中里物業有限公司調研及拓展經理張曼利向時代周報記者表示，興業國際與太古處于平等地位，一起開發，沒有誰占主導地位。同時，張曼利稱無法回答記者的提問：“目前整個工程還在前期階段，可以公開的只有年報，沒有更多信息做進一步披露。”

　　蔡為民則稱：“不用去猜就知道，這是政府要求的，靜安區就7平方公里多的地，原本批出來的住宅用地，現在全都要求改為商業用地。不是說太古不愿意做住宅，而是靜安區政府要創造樓宇經濟，因此要把住宅改為商業。”

　　“住宅非常好賣，這個地方開價8萬-10萬/平方米都不成問題，住宅取消了，這部分回款就有大問題了。” 蔡為民認為規劃更改的影響 “短空長多”，“而商業主要以持有為主，大中里那個地段肯定是做成6星級的，相當高檔，物業持有至少7成以上，短期之內需要的運轉資金非常龐大，但一旦運轉起來，整個地段可以打造得比新天地更具規模、更繁榮，商業價值理論上是與日俱增的。”

　　查懋成此前就曾透露，引入太古地產后，大中里項目的銷售策略有所改變，計劃將全部物業出租作長線投資。

　　廣州太古匯的翻版{page_break}

　　2001年，太古地產在廣州設立了第一個大陸地區的代表處，同時也開始投資在內地的第一個項目—廣州太古匯。項目位于天河商圈的核心地段，初時規劃總占地近3萬平方米，項目總面積25萬-30萬平方米，為綜合商業發展項目。初定于2006-2007年落成，但該項目至今仍未正式開業。

　　其間，該項目建筑面積增加到約45萬平方米，總投資追加到46億元，太古地產持有該項目股權也由55%增至97%，項目落成時間也一再更改，太古最新的預計是，商場部分將于年底落成，其余部分則于2011年落成。

　　大中里項目儼然與廣州太古匯同樣波折。太古2010年半年報顯示，大中里項目預計將在2014年分階段啟用，因為配合附近地鐵工程以及上海世博會期間工程需暫停而有所推延“大中里2014年要租的話，很難低于12-15元/平方米，目前恒隆泰的平均租金為8-10元/平方米。”蔡為民預計。

　　目前，上海靜安區南京路商務區，梅龍鎮、中信泰富、恒隆廣場組成的“金三角”最富盛名。以這個“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉里中心二期、南京西路1788號已經陸續開工或竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”;向東，大中里項目將憑借其龐大的體量獨撐一方。

　　戴德梁行商業部董事陳浩向時代周報記者表示，目前南京路商務區的高端寫字樓的空置率低于5%，會德豐等推出以后，短期內空置率可能被拉升至15%左右，市場需要一個消化的過程。但從三到五年來看，南京路可以再推出的甲級寫字樓基本沒有了，大中里與這些樓宇錯位競爭，壓力也不會太大。