中都百貨欲縮減面積 外來百貨在杭州水土不服

　　有“金融街”之稱的慶春路，杭州市區數得著的熱鬧地段，每天人流洶涌。位于慶春路和馬市街交叉路口的電信大樓，又處在這條街上的人潮交匯之處。

　　因為看好這個繁華市口蘊含的消費潛力，外來的中都百貨在4年前租下電信大樓開出了中都百貨慶春店。它進入杭州核心商圈的動作，一度引發業內的高度關注。不過，就在前幾天，中都百貨向外界表示，將轉租其中一部分商場面積。這引發了業內猜想，外來中型百貨在杭州是否面臨著水土不服?

　　租金壓力太大

　　昨天中午，記者來到慶春路上的中都百貨商場，慶春路上擁堵的人流和車流，讓人相信這里絕對是黃金中的黃金地段。商場一樓幾個店面的客人確實非常密集，但是上到2樓3樓，人流就大為減少。

　　浙江中都百貨有限公司常務副總孫偉說，準備出租的是原本經營時尚男裝、運動休閑和童裝的4樓和5樓。轉租可以緩解租金壓力。因為經營坪效太低，中都百貨在開業前承租電信大樓，租約20年。出租面積約8000平方米，價格為4.5元/平方米/天。商場希望能引入餐飲等業態，這樣既能增加租金收入，又能為縮減后的百貨店帶來更多客人。

　　從去年年底到今年2月，杭州眾多商場銷售額同比增長艱難，有的商場還出現了銷售額同比下降。中華全國商業信息中心的最新數據顯示，2012年2月份全國50家重點大型零售企業零售額同比下降2.78%，為2011年以來月度零售額首次出現同比負增長。從區域對比上看，一、二線城市市場銷售不景氣，三線城市銷售表現相對較好。物價持續高位，消費意愿不強、天氣因素導致部分地區消費出行減少，以及不同政策環境下的銷售表現不一樣等因素，是造成銷售增速大幅下滑的主要原因。

　　百貨行業有“開家新店養3年”的說法。作為一家在2009年開出的“新店”，中都慶春店在目前經濟形勢下，盈利壓力比客群成熟的老店更大。

　　戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司杭州分公司商業部高級經理傅敏認為，4.5元/平方米/天的價格有些偏貴。在商業裙樓里，3樓以上的租金價格明顯較低，租金與同一地段寫字樓持平或略低。因為物業條件限制，電信大樓寫字樓租金比同地段甲級寫字樓略低，而慶春路上甲級寫字樓租金為4-6元/平方米/天。

　　社區鄰里型百貨在這里行不通

　　孫偉說，以前主要定位社區顧客，現在要轉型做精品百貨，把眼光聚焦在慶春路上寫字樓里的客人身上。與“社區家庭百貨”氛圍產生關聯銷售的童裝、運動裝和休閑男裝坪效太低，要減去童裝，減少運動裝。雖然2樓、3樓時尚女裝的坪效較高，也要將定位調整得更加精準，減少少女裝，引入更多成熟淑女裝和商務男裝。

　　背靠吳牙社區，王馬社區，馬市街等連片老小區，定位社區鄰里百貨，曾經被認為這是中都百貨緊挨著百貨店密集的武林商圈，退一步做出的選擇，以避開與核心商圈的正面競爭，專注社區顧客。不過從坪效上看，這個定位目前看來并不成功。

　　在開店之初，業內人士對中都百貨的選址有不同看法。有人認為，慶春路人流密集，此前卻沒有一家大型商場，對面就是超市業內的“單店巨無霸”聯華慶春店，也許能產生店多隆市的效應。也有人指出，在中都百貨入駐前，就曾有百貨店看中過電信大樓，不過因為大樓原本的設計是寫字樓，存在著層高過低，一樓面積不夠大，門前有太高臺階等問題，并不適合被用來做商場，此外停車條件也不夠理想，車位不多，最終被放棄了。

　　就在去年10月，中都百貨對面的聯華超市慶春店再一次升級改造后重新開業，從單純的超市業態升級成為擁有食品，日用品，化妝品，鞋類，服裝，家電，家居的大賣場。面對這個年銷售額達數億元的巨無霸大賣場，中都百貨當初所希望的“店多隆市”并沒有實現。周圍社區的居民更習慣在聯華超市慶春店里進行一站式購物。

　　單體百貨開店不易，必須“錯位”

　　作為調整的前兆，上個周末，中都百貨慶春店有的女裝品牌已經打出了1.5折。一個女襪品牌所有產品都打5折，營業員說，在其他商場這個品牌仍然以全價銷售，不打折。

　　在開出慶春店前，中都百貨一直在杭州周邊地區發展。與在杭州扎根多年的解百，杭州大廈，銀泰百貨和杭州百貨大樓等商場相比，它在業內被看做是一個外來者。當時后4家商場全都躋身全國百貨單店年銷售額20強。雖然杭州的商場數量不多，卻都是強手，要在其中站穩腳跟并不容易。

　　在商場開業之初，中都慶春店曾經打出過“滿100元減75元”的促銷廣告，以最低1.25折的折扣力度創下過當時杭州商場促銷的新紀錄。不過，拼低價的競爭沒能持續，也沒能持續穩定客源。

　　業內人士分析，因為離武林商圈不遠，周邊社區居民要逛商場時，并不介意多花一二十分鐘的時間去百大和銀泰。再往東去，則是一個體量更大，逛起來舒適度更強的萬象城SHOPPING MALL。此外，因為是與本地百貨“貼身競爭”，外來百貨在招商時遇到了不少阻力。位于中都集團所在地的中都臨平店擁有歐時力、阿瑪施等一線女裝品牌，能帶來穩定的銷售額，在中都慶春店里卻難覓蹤影。據介紹，中都旗下4家百貨店，銷售業績最好的是中都集團所在地臨平店，去年以4500平方米的面積創下了1.3億元的營業額。

　　孫偉總結，在杭州市區開店必須展開“錯位”競爭，減少與其他商場的共有品牌。此外，中都慶春店還嘗試增加自營品類，開出自己采購經營的奢侈品集成店，這是杭州其他商場目前沒有的。