購物中心集體“大躍進” 規模不斷擴張

　　截至日前，上海共計10個商業地產項目開盤，環比上漲1倍，同比大漲233.33%。其中，寫字樓(含商住)開盤項目7個，環比漲75%的同時，同比上漲250%;商鋪方面，在8月預開2盤的情況下，實開3盤，同環比均上漲200%。

　　面對我國近年來愈演愈烈的購物中心“大躍進”，權威部門給出了一個驚人數字。近日，中國連鎖經營協會會長郭戈平表示，預計中國購物中心在2015年將達到4000家。4000家是怎樣的規模?按照我國323個地級市計算，平均每個地級市將出現12家以上購物中心，購物中心數量已經嚴重超出城市商業所能支撐。

　　一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業物業卻供不應求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優秀連鎖企業都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業地產的結構性失衡。

　　過度開發推高空置率

　　“鞏義市在建的購物中心有四座，面積均在10萬平方米以上，再加上原有的50多萬平方米商業綜合體，鞏義市購物中心面積將達到100萬平方米，再加上其他一些臨街商鋪面積，鞏義市人均商業面積將超過兩平方米。這是一個可怕的數字。”河南金好來超市董事長吳金宏表示。

　　人均商業面積是計算一個城市商業與人口相匹配的指標，按照國際慣例，人均商業面積在1.2平方米為宜。金好來超市所在的鞏義市是河南鄭州市下屬的一個縣級市。即便是這樣的一座城市，人均商業面積已經大大超出一個發達城市所需要的商業面積，我國購物中心大躍進式的擴張可見一斑。

　　世聯地產[微博](12.76, 0.44, 3.57%)數據監測顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　商業地產的過度開發，增加了空置率的風險。數據顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現在的8 .4%。

　　“行業不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，擴張趨于保守。這一局面進一步加劇了商鋪空置率。”中國商業地產聯盟秘書長王永平表示。

　　有效供應不足，無效供應過剩

　　一方面，我國購物中心出現總量過剩現象，空置率高居不下，致使新誕生的購物中心存在招商困難的局面。另一方面，核心商圈物業供不應求，租金高企，很多優秀的連鎖企業被迫撤離。

　　就在不久前，本報獨家報道了內地首家星巴克因為租金高企而被迫撤離國貿一期的消息。記者了解到，不光是北京國貿這樣一線城市的黃金地段，甚至北京次商業中心的核心商圈以及二三線城市的成熟商圈都出現商戶因租金過高而被迫撤離的現象。

　　就北京市而言，開發人員所看好的商鋪位置，平均租金已經超過了10元/天/平方米。“我們都是給房東打工。近年來，餐飲業利潤持續下滑，如今已經不到10%。而租金的上漲是其利潤下滑一大主要因素。從房租占銷售額的比例來看，這一數字不斷上升。在以前，房租只占到銷售額6%～7%的樣子，如今新開門店普遍到了15%。”上述開發人員表示。

　　在上述供求矛盾的背后，則凸顯出我國商業地產的結構性失衡。“我國購物中心總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好，運營能力強，運作較好的購物中心還是比較稀缺的。可以說，‘有效供應不足，無效供應過剩’是我國購物中心面臨的現狀。”中國社區商業工作委員會副秘書長杜鴻表示。

　　“目前擁入商業地產領域的有這樣幾種類型，一種是傳統商業企業進入商業地產，具有代表性的有華潤萬家、萬達集團、紅星美凱龍等;另一種是資本主導的商業地產企業，如凱德置地;最后一種是由其他行業轉型而來，之前沒有任何商業運營經驗的企業。”杜鴻表示。

　　在杜鴻看來，對于第一種類型而言，由于企業有自己的商業品牌，在招商運營方面有經驗，可以培育出好的購物中心項目;第二種企業由于有較強大的資本支持，有“折騰”的空間，也可以做好一個項目;而第三種情況則往往缺乏團隊、缺乏經驗同時又缺乏長期性投入的計劃，“無效供應過剩”正是這類企業造成的。

　　擴張出現兩極分化

　　吳金宏反映的情況亦說明這個問題。“鞏義在建的幾個購物中心，從選址上來看，均在城鄉結合部，地段不是非常好。從購物中心老板的背景來看，有從事家具批發的，有從事肉制品生意的，總之，在之前并沒有運作購物中心的經驗。”吳金宏告訴記者。

　　一位餐飲業選址人士切身感受到這種“有效供應不足，無效供應過剩”帶來變化。“在雙方的合作中，物業方是甲方，往往處于強勢的位置。而隨著近幾年購物中心的快速發展，我們品牌方地位開始上升，盡管是乙方，但選擇的余地要高很多。”上述人士表示，“在以前，開店數和待選擇的物業基本上是一比一的比例，而現在開一個店，往往三個以上的購物中心爭著要你”。

　　“在商業地產總量過剩，結構性失衡的情況下，未來可能出現‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

　　“一方面，如華潤、凱德置地、萬達這樣的房地產巨頭會越做越大，行業集中度加劇;另一方面，一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業運營經驗的開發商，日子會越來越難過。出現招商困難，經營難以為繼的多屬于后者。”王永平說。