今年年底津匯廣場將以“天津和平大悅城?”的新形象重新開業

　　天津南京路，游客熙熙攘攘的濱江道商圈，營口道地鐵上蓋處，被圍擋遮住的曾是天津第四家倒下老字號商場——津匯廣場。今年年底，這里將以“天津和平大悅城”的新形象重新開業。大悅城帶來的，是一系列首入天津的獨立設計師店鋪、天津市首家跨越四層的“飛天梯”、社交型主題餐廳等天津新概念商業。

　　在這兩年商業地產的慘淡中，不斷有商場關店、全國90家主要購物中心中有超過半數的購物中心盈利下跌甚至虧損。接手倒掉的津匯廣場進行改造的大悅城，是當前為數不多宣稱要逆勢大擴張的公司。

　　這家公司在去年開業了兩個新的大悅城，同時新布局了在建的杭州大悅城和改造中的天津大悅城，并收購了北京安定門項目余下35%股權。如果能在今年年底順利開業，和平大悅城將成為大悅城地產開業運營的第八座購物中心。董事長總經理周政聲稱，將在五年內開出20-30個大悅城。

　　大悅城擴張提速之時，正是商業地產運營的艱難時刻。一位近期剛跳槽到產業地產領域的商業地產從業者稱，他身邊不少舊同行都在離開或考慮離開商業地產。

　　從目前大悅城靡下購物中心的營業狀況來看，大悅城是當前租金和客流仍在增長的少數購物中心。大悅城地產財報顯示，截至2015財政年度末，集團在北京、沈陽、上海、天津、煙臺、成都等地共運營著7個大悅城，擁有位于北京、上海、香港等地四處物業收租，同時有杭州大悅城等項目在建。大悅城投資物業去年租金收入為21.84億元，其中7個運營大悅城零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。

　　盡管營收仍在增長，但大悅城的客流增長的增速卻也是下跌的。對此，大悅城地產副總經理吳錚也對界面新聞記者承認，這兩年做商業真的很不容易，做了很多創新，但大環境如此，購物中心要保持增速非常困難。人們的生活方式在發生改變，單純做零售的百貨業態受到了來自電商的極大沖擊和擠壓，強調體驗業態的購物中心，看起來是增加了和電商差異化的競爭力，但它們也必須面對來自不斷興起的周邊游、健身中心等新行業對消費者時間消費的爭搶。

　　同時，大悅城這家在調整中把重心全部押注在國內商業地產的公司，當前的利潤也受到了經濟與環境變化帶來的極大壓力。財報顯示，截至2015財政年度末，大悅城凈利潤為9.59億元，同比2014年19.84億元的凈利潤下跌超過50%。

　　在這樣的環境下，大悅城為什么還要逆勢擴張?這家公司又能怎樣去支持他們的擴張計劃?

　　2015年，中糧置地控股(00207.HK)正式改名為大悅城地產。這是中糧系公司重新整合中非常重要的一步——大悅城地產要成為中糧旗下一家專注商業地產的香港上市公司。這至少意味著三件事：

　　第一、這家公司必須把大悅城品牌的商業綜合體數量規模做上去，成為一個以租金和運營管理費為主的公司。

　　第二、必須把資產做輕，這樣才能做到在擴張中，多個新項目開業時，對大悅城的財務整體影響不大。也只有把資產做輕，未來才不需要靠賣房子去彌補現金流。

　　第三、提高回報率。

　　吳錚表示，擴張速度加快、從重資產轉向輕資產、回報提高，是資本市場重要投資者對當前的大悅城提出的三個要求。能不能實現這三點，將關系到大悅城在資產市場的估值能否繼續上升，而完成它們的關鍵則是盈利能力的提升。

　　換句話說，就算市場不好，大悅城也必須擴張，并且要找到低成本快速擴張的路徑。

　　在一個可能會更壞的市場中找機會，周政找到的是被他稱為“激活休克魚”的方式。這個模式的第一個實踐案例，就是天津和平大悅城。

　　據大悅城地產處得到的消息，自去年年底正式接手津匯廣場至今，全新的和平大悅城招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過整體需求的50%。最重要的是，通過改造津匯廣場，進入天津最繁華的老牌商圈中，大悅城地產幾乎沒花錢。

　　這是大悅城地產的第一次輕資產管理輸出實踐，大悅城地產并不持有津匯廣場股份，但將與新加坡政府投資公司(GIC)共享租金收益和凈收入(NOI)分成，同時還將獲得超額完成目標的獎勵，大悅城5號車庫、良食局等產品線的輸出，也將獲得營業收益。另外，一旦大悅城產決定退出項目，還將獲得資產增值收益的分享。

　　吳錚介紹，去年8月接觸這個項目之時，大悅城地產曾考慮收購，但由于作為綜合體的津匯廣場難以分拆，大悅城最終選擇了輕資產管理輸出的方式。“做一個新的大悅城，從拿地到開業，一般需要30個月。但如果是收購舊項目改造，從改造到開業，一般只需要12個月。節省下來的18個月，幾乎足以將一個新開業的大悅城運營至略有人氣。”

　　在商業地產存量過剩的大背景下，隨著商業地產市場調整的進一步深入，類似津匯廣場這樣運營能力較弱的商場正在退出商業地產市場。而作為曾經的“慢公司”，大悅城地產在這樣的環境中找到了它擴張的高速通道——通過并購或者輕資產管理輸出合作，成為商業舊庫存的掠食者，占領曾經沒法拿下的好地段，開出更多的大悅城。

　　天津和平大悅城的實踐順利帶給他們更多的信心。他們甚至已經在著手準備成立一個獨立運作的商業管理公司。大悅城地產將持有這家商業管理公司百分百的股權，并借助這家公司加速大悅城的并購、輕資產合作，實現高速化的全國擴張。

　　一個將近30人的商管團隊正在全國各地尋找適合改造為大悅城的商業庫存項目。“只要符合體量(標準)的我們就積極參與并購。”在2016年的投資者業績會上，吳錚甚至這樣對投資者說。

　　到目前為止，大悅城地產已經接觸了數十個合適的項目，主要策略是用直接并購、小股操盤甚至是無股操盤的方法。

　　“兩個新的一線城市和幾個重點二線城市不久后都將有我們的新項目出現。”據吳錚介紹，其中已有三個已簽約改造項目。一年敲定三個項目，并陸續推動他們再下一年開業亮相，無論是相對大悅城的過去還是行業，都變得更快了。“未來，大悅城的改造項目數量將會超過新建項目數量。”吳錚說，二線城市和重點三線省會城市中，位于城市核心地段的10萬-20萬平方米體量的“休克魚”項目，將成為他們的目標。