疫情多米諾骨牌：上海商務區(qū)寫字樓租售變局

   “疫情之后，我就只在5月份簽了一單。”在上海寫字樓中介行業(yè)浸淫十多年的張中名（化名）無奈地說道。

受新冠肺炎疫情帶來的市場多米諾骨牌效應影響，張中名所在的高端商務區(qū)寫字樓租售市場已經跌入谷底，空置率高升、租金腰斬、客戶“大換小”頻繁……

     來自世邦魏理仕的數據顯示，一季度上海陸家嘴商務區(qū)空置率為20%，存量則有將近200萬平方米。一季度上海寫字樓市場向租戶傾斜，業(yè)主積極調整優(yōu)化企業(yè)靈活性以應對多變的商業(yè)環(huán)境，租戶將迎來更多升級搬遷的優(yōu)質選擇。全市租金報價環(huán)比下調0.9%，有效租金下調1.5%，其中裝免期全市平均錄得3.9個月，環(huán)比增長4.5%。

     作為寫字樓中介，張中名平時的主要工作就是帶著客戶穿梭于陸家嘴的各大甲級寫字樓之間。一旦促成交易，張中名就可以從業(yè)主那里拿到1-2個點的傭金。由于物業(yè)公司每天下班后就無法帶看，張中名的上班時間和陸家嘴的白領們通勤時間幾乎同步。

今年5月，張中名終于迎來了2020年的第一單，成功租出了位于陸家嘴商務區(qū)邊緣某座寫字樓的一整層，租金是8元多/天/平方米，這個價位相當于陸家嘴商務區(qū)目前平均租金的中等水平。

在經歷2019年租金下調之后，陸家嘴商務區(qū)寫字樓租金在疫情沖擊下又下跌了。

6月初，張中名遇到了劉江（化名），劉江與朋友共同創(chuàng)辦的電商公司進入新一輪擴張，最近想在陸家嘴尋找一個更大的辦公空間。劉江公司現在的辦公面積大概1500-2000平方米之間。這要是放在陸家嘴大部分寫字樓里，相當于一整層或兩層的空間。但劉江的預算只有5元左右/天/平方米。這和陸家嘴目前的租賃均價10元以上/天/平方米的水平，差距不小。

然而，張中名很快就為劉江物色好了幾處可供挑選的寫字樓。劉江也很清楚，兩年前的陸家嘴租金均價是絕對不會低于8元/天/平方米的。

空置率高企：新商圈崛起、小業(yè)主獲利離場

    上海中心、金茂中心、環(huán)球金融中心是陸家嘴的三大地標建筑。它們的租金水平也是陸家嘴區(qū)域的標桿，在15元-25元/天/平方米。

部分中介人員反映，目前上海中心空置率可能高達30%，這也是自該項目招商以來空置率最高的水平，而據該項目租賃部相關人士介紹，由于對客戶的甄選比較嚴格，因此，導致大樓空置率一直處于相對較高水平。“如果不挑客，早就租滿了。”張中名說，金茂中心、環(huán)球金融中心也同樣對租客有要求，比如環(huán)球金融中心一度要求入駐企業(yè)必須是全球500強；即便行情不好，這三個地標建筑的價位也沒有輕易下調。

    但其它寫字樓由于部分樓層已轉手給小業(yè)主，開發(fā)商也很難統一價格，行情不好的時候，價格戰(zhàn)在所難免。據部分寫字樓業(yè)主、大廈招商及物業(yè)管理者、中介人員透露，上海陸家嘴區(qū)域一些辦公樓2018年初的出租率超過90%，但三季度以來出租率驟降到80%左右，降幅大于10%，分水嶺主要出現在2018年8～9月份。2019年經歷一年調整之后，2020年又經歷疫情，導致更多金融、投資公司收縮規(guī)模。

上海中原地產數據顯示，上海寫字樓市場按照中央商務區(qū)、核心商務區(qū)、新興商務區(qū)劃分，截至2020年4月，核心商務區(qū)的整體空置率逼近30%。很顯然，個別項目空置率已經達到甚至超過30%。

     一名業(yè)內人士指出，空置率最高達到30%、租金下滑、小業(yè)主拋售等，導致陸家嘴商務區(qū)的寫字樓正在面臨一次客戶洗牌，甚至會影響區(qū)域的租金水平。除了受到經濟大環(huán)境變化、客戶戰(zhàn)略調整的影響之外，還與上海新崛起多個商務區(qū)與小業(yè)主套現離場有關。

某家國內知名的視頻彈幕網站，自2015年開始一直在陸家嘴商務區(qū)邊緣地段的國際航運金融大廈租用寫字樓辦公，從一層到兩層、三層，最后要租4層才夠用，一共大約1萬平方米。2019年，楊浦區(qū)招商引資優(yōu)惠政策出臺，給這家企業(yè)一棟寫字樓免費辦公，自然陸家嘴就失去了這一個優(yōu)質客戶。查詢啟信寶信息可見，這家視頻網站企業(yè)的注冊地址已經更改到楊浦區(qū)。如今，這家企業(yè)曾經租過的樓層，租金又有輕微下調，從當年的6元/天/平方米下調至5.6元/天/平方米。

    企業(yè)退租也有多方面原因：有的是本身業(yè)務縮減，為降低成本，不再在陸家嘴這邊辦公。此外，現在上海一些新興的產業(yè)園區(qū)也比較多，租金和稅收優(yōu)惠政策都較具吸引力，中小型企業(yè)出于性價比考慮，有的就會搬遷過去。

行情不好的時候，寫字樓業(yè)主給租客的裝修免租期也會變長。如果簽約3年，免租期從2個月左右，延長至4個月、半年、8個月、甚至一年，這要視每棟寫字樓的情況而定。

由于小業(yè)主的想法難統一，往往同一棟寫字樓里，價格差異比較大。比如國家開發(fā)銀行大廈，大業(yè)主的租金水平在7-9元/天/平方米之間，而有一名小業(yè)主開出了4元/天/平方米的低價，希望盡快租出去。

陸家嘴寫字樓出現一波固定資產折價拋售。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，寧波銀行上海總部在年初買入位于陸家嘴商務區(qū)的中融碧玉藍天15-20層，據了解，這單交易是通過產權交易所達成的，單價剛剛超過10萬元/平方米，相比此前開發(fā)商售價最高12萬元/平方米，已有明顯下調。而網上查詢該項目二手均價在7.3萬元/平方米。

在同一個產權交易所網站，記者還看到不少陸家嘴的寫字樓小業(yè)主低價拋售寫字樓房源，中融碧玉藍天近期就有幾層高樓層面積整體掛牌轉讓；一批樓齡超過20年的寫字樓，不少小業(yè)主開始套現離場，比如招商局大廈，落成于1990年代，近期不少小業(yè)主在產權交易中心掛牌，單價6萬元/平方米左右。

     陸家嘴商圈大部分寫字樓已進入高樓齡階段，業(yè)主選擇翻新，吸引了不少成本管控嚴格的金融、科技公司進駐。位于竹園商貿區(qū)的寶鋼大廈，與陸家嘴商務區(qū)相隔一個地鐵站，翻新之后的價格并沒有多大漲幅，但由于周邊競爭比較激烈，其有一整層房源，租金給出了一個優(yōu)惠：6元/天/平方米，并有6個月免租期與車位贈送。而該區(qū)域寫字樓租賃均價在8元/天/平方米。

企業(yè)進退之間：行業(yè)洗牌、需求減弱

雖然租賃、出售行情變化非常大，但從投資角度看，無論經濟環(huán)境如何變化，上海依舊是資本投資熱土。

一季度，上海吸引實到外資投資46.69億美元，同比增長4.5%。其中，3月實到外資18.72億美元，同比增長20.8%。1月和3月，共簽約外資項目129個、投資總額達239億美元。一季度新增跨國公司地區(qū)總部10家、外資研發(fā)中心5家。

上海過去號稱“十里洋場”，如今也是金融機構云集的名利場。陸家嘴寫字樓的行情變化，映射的恰是一次行業(yè)洗牌，比如外資零售公司明顯收縮。由于經濟不確定性增加，以及疫情下企業(yè)推遲決策，租賃需求繼續(xù)減弱。

仲量聯行指出，不少公司重新評估辦公需求。整個市場的凈吸納量為-5.2萬平方米。此外，一些項目竣工日期被推遲至2020年第二季度或下半年。

     疫情暴發(fā)導致需求放緩，租金因此下降，特別是在空置率較高的非中央商務區(qū)。由于中央商務區(qū)內多數項目保持穩(wěn)定，且續(xù)租率上升，中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.9%。非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降2.4%。張中名更愿意將陸家嘴商務區(qū)寫字樓的行情下跌看作是周期調整。他認為，寫字樓是經濟晴雨表，出租出售行情下降，代表經濟大環(huán)境不好，但他測算了一下，陸家嘴商務區(qū)的小戶型寫字樓回報率仍然有超過5%。

近期，在大陸發(fā)展十多年的臺灣明星夫婦林瑞陽、張庭，以旗下微商品牌TST名義買下晶耀前灘一棟寫字樓，總面積2.6萬平方米，總成交價17.6億，單價約6.7萬元/平方米。“這個時候，如果有公司看到發(fā)展機會，大膽進入這個圈層，其實也是一個雙贏的局面。”張中名透露，陸家嘴同樣有外資基金及證券等升級擴張的需求信號。

3月以來，浦東一些標桿項目與新上市項目意向客戶明顯增多，其中某汽車金融公司簽約東方純一約6000平方米辦公，某生鮮電商品牌以9.5元/天/平方米的單價，租下陸家嘴商務區(qū)與竹園商貿區(qū)交接的獨棟寫字樓，約2萬平方米。

但證券市場財富效應不再、相關金融行業(yè)整頓導致企業(yè)收縮陸家嘴的辦公“戰(zhàn)場”。即將入市的上海國際金融中心，目前業(yè)內傳聞租金水平在12元/天/平方米，與前述三大地標建筑相比，價格優(yōu)勢凸顯。

實際上，從2018年下半年開始，上海及周邊的杭州、南京等大城市商務寫字樓，空置率從10%升至20%甚至更多。

   上海陸家嘴商務區(qū)近期出現中小投資者離場。“接盤者只是一些大型機構，成交價格回到2017年的水平，但對于小業(yè)主而言，也是盈利的。”張中名說，前兩年大宗交易火爆現象已不復存在。實際上，2019年三季度以來，上海商辦用地供應量明顯回升，僅一個季度就成交6幅地塊。而隨著去年辦公用地開閘出讓，租戶的需求卻在降低，從而引發(fā)了“全新寫字樓項目入市-寫字樓存量高企-空置率上升”一系列連鎖反應。

     戴德梁行發(fā)布的2020年一季度寫字樓報告顯示，上海甲級寫字樓全市空置率創(chuàng)下21.1%的歷史新高(核心商圈空置率14.8%，新興商圈空置率31.6%)，環(huán)比上升1.44%。全市錄得凈吸納量-90,545平方米（核心商圈凈吸納量為-74,143平方米，新興商圈凈吸納量為-16,422平方米）。中小企業(yè)租戶比例較高的寫字樓受疫情影響較為明顯，空置率上升。此外，由于缺乏資金和勞動力，許多企業(yè)的搬遷和裝修都暫停了。